买的房子比房本上的小！房产证面积包含公摊面积吗？房产证上的面积怎么算？

许多人在买房时可能都会有以下疑问——房子包括房屋建筑面积、公摊面积等等，那么房产证内的面积算什么面积呢，是这些合计的面积吗？

1、房产证上所占的面积是多少？

房产证上的面积是房屋建筑面积，而房屋建筑面积则是套内与公摊之和。

①套内面积

整个住宅的套内建筑面积，是由住宅的套内使用面积、墙体面积、阳台面积三部分构成的；

套间面积是指房屋的使用面积，其水平投影面积按下列规定计算：

(a)使用面积为卧室、客厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、衣柜等空间面积之和。

(b)内部楼梯按自然层数加在使用面积上。

(c)套内烟囱、通风道、管井等包含在建筑面积内，不包括在使用面积内。

(d)内部墙面的装修厚度计入使用面积。

建筑面积计算公式：套内建筑面积=套内使用面积-阳台面积-墙体面积。

②、公摊面积。

指每一套(套)商品住宅的法定公共建筑面积。公建面积及分摊公建面积的产权归整栋楼的购房人所有，购房人应当按照法律、法规的规定，对其享有权利，承担责任。

范围：

(a)电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电房、设备间、公共门厅、走道、地下室、值班警卫室，以及供整栋建筑使用的共有和管理房屋。

(b)套间(单元)和公共建筑空间之间的隔断墙，以及外墙(包括山墙)一半的水平投影面积。

为确保高层建筑的电梯和消防设施的安全，一般情况下，开发单位将散热器或地热安装在低于9层的公共建筑内，使全体居民都能享受，因此，在计算分摊面积时，应将用户分摊的供暖设施面积计入分摊面积。

③相关公式。

房屋建筑面积=房屋建筑面积+分摊面积。

公摊面积=建筑面积×公摊系数。

公摊系数=建筑物的公摊总面积/建筑物总面积。

建筑面积=套内使用面积、阳台面积、套内使用面积之和

2、房产买卖合同违约，开发商擅自改变房屋面积怎么办？

对开发商擅自改变房屋面积的处理，可分为两种情况：一是按照房地产开发合同的约定处理，二是由法院依法判决处理。

若房地产开发企业擅自变更房屋建筑面积的，并且合同对违约作了相关规定，那么就有权要求其承担违约责任，赔偿损失。法院通常会要求双方根据财产合同的约定承担责任。

假如房地产合同没有相应约定，那开发商擅自改变房屋的面积怎么办？如果开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积有误差，根据《商品房销售管理办法》和《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，根据《商品房销售管理办法》及人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，面积误差处理如下：

①面积误差比值值在3%以内(含3%)的，房价款据实结算；

②面积误差比值在3%以上的，买方有权退房；如果买方退房，房地产开发企业应在买方提出退房之日起30日内将买方已付房价款退还给买方，并支付已付房价款利息。

如果买方不退房，当产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以下(含3%)的部分由买方补足，3%以上的部分由房地产开发企业补足，产权归买方。当房产登记面积小于合同约定面积时，面积误差率值在3%以下(含3%)的部分由房地产开发企业返还买受人；面积误差率超过3%的部分由房地产开发企业双倍返还买受人。

现在我们称之为不动产登记证（不动产证），即国家把原来的《土地使用证》和《房屋所有权证》合并形成的我们通俗说的房产证。而且不动产证上也有关于房屋面积的记载，这也是为了明确购房者购买的房屋面积，减少纠纷的可能性。而且不动产上面的面积即为房屋建筑面积，包括套内面积和共用面积两部分。