买卖二手房缴税成本将增加 "阴阳合同"将根治

随着楼市新政“京十五条”的逐步落地，楼市交易量大幅下挫。记者昨天从市有关部门获悉，近期本市二手房过户价将进行调整，二手房交易过程中用于计算税费的价格将更接近真实交易水平，购房成本将大增。普遍存在于二手房交易过程中的“阴阳合同”的问题也将得以根治。

问题过户价与真实房价差数倍

措施调过户价将接近实价

按规定，二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中，需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是过户指导价。而目前北京二手房市场实行的过户指导价，最近一次调整是在2005年，因此部分地区的过户指导价仍停留在较低水平。如亦庄地区计税价格为3589元/平米，而2010年成交均价为20391元/平米。两者相差近5倍。也就是说，购套100平米的房产，真实购房总价为200余万元，而计税的总房价只有35万余元。这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。

此前出台的“京十五条”明确提出，要对过户指导价进行调整。记者从有关部门获悉，北京新版的过户指导价已经制定完成，近期就将公布。究竟如何调整，调整后的过户价达到什么水平目前还不清楚。但可以肯定的是，调整后的过户指导价将更接近现在的房价水平。上调指导价意味着二手房交易税费的提升，以目前二手房交易税费均由买房人缴纳来看，过户指导价的提高无疑抬高了买房人的成本。

此前本市执行的过户指导价较笼统，按区域划分。如二环内的二手房按一个标准执行，三环内按另一个标准执行，以此类推。实际操作过程中，可能同在二环内，有的二手房较新，有的邻近地铁，有的朝向更好，过户指导价却大致相同。因此，此次调整将考虑这些差别因素，即便是同一小区的二手房，过户指导价也有可能因为户型、朝向的不同存在差别。

■算账

调整后购房成本大增

一套80平米单价2.5万元的二手房，总房价200万元，若按真实交易价格计税，营业税11万元、契税2万元、个税2万元，总缴税额15万元；按单价6135元的过户指导价计算，总房价49.08万元，营业税26994元，契税4908元，个税4908元，总缴税额36810元，两者相差11万余元。

以六里桥一套购满5年的普通住房为例（见下表），购买时均价7000元，出售时均价2万元，该区域计税价6135元，以此计算缴税不足万元，而按实际成交价计算应缴税3.2万元，两者相差两万元。

■影响

将终结“阴阳合同”

北京市房协副秘书长陈志曾表示，为了避免不正当的市场操作行为，政府应该根据市场情况及时动态调整存量房交易计税价格，使得指导价格更符合目前的房价水平。

一旦政策落实后将会恰到好处地终结“阴阳合同”，对于稳定房地产市场交易秩序会迈出极有利的一步。

　　增加房价下降预期

“链家地产”首席分析师张月说，过户指导价的调整对于买卖双方都有影响。二手房交易中，税费最后都会转嫁给购房者，提高过户指导价意味着交易的税收增加，购房成本明显增加。

对于售房者，高成本房屋出售难度增大。对一部分房价高、税费多的房屋，购房者的购房意愿将降低。这类高价房的优势减弱，一部分业主或将因此调低价格。虽然当前因过户指导价而降价急售的人群占比较小，但过户指导价是长期措施，对于房价的影响将逐步体现，加之加息等调控政策的综合作用，未来房价下降预期强烈。

改善性业主陷两难

目前受影响最明显的是一些改善性业主，他们希望在过户指导价出台之前换房，以降低购房成本，亟须先将手中房屋出售，在目前观望情绪浓厚的环境下，卖房周期拉长，成交难度增大，改善性购房者陷入尴尬境地。

以大兴区枣园小区为例，小区内约六成业主是改善性人群，因换房需求出售房屋。部分人担心过户指导价提高，比较着急出售，议价空间明显增加，部分房屋总价大约下降了5万元。

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4月1日正式实施的中国房地产中介行业部规范性法规—《房地产经纪管理办法》中明令房地产中介机构和人员不得操作阴阳合同，但近日《每日经济新闻》记者在北京楼市调查时却发现，阴阳合同依然存在……并且由于过户价与实际成交价相差悬殊，导致漏税额至少在50%以上。

实地调查之：中介仍为客户提供阴阳合同

《房地产经纪管理办法》禁止房地产中介机构和工作人员通过阴阳合同达到买方骗贷和逃税的目的。但《每日经济新闻》记者在北京实地调查后发现，仍然有中介公司违背上述规定，为客户提供阴阳合同。

3日上午，《每日经济新闻》记者以买方身份来到了北二环的北京东城区雍和家园小区。在该小区内一家知名中介的门店中，一位男性工作人员极力向记者推荐该小区内一套两室一厅一卫一厨、面积为110平方米的二手房源，业主的报价为500万元，折算单价近4.5455万元/平方米。

在一番讨价还价后，这位中介人员最终给出的单价为4.4万元/平方米。当本报记者显露出购买意愿，并表示希望在过户时能少交税时，这位工作人员爽快地回应说：“我在这个行业已五六年了，一定能帮助客户少交税，多办事。”

当他得知记者的户口本、5年社保或纳税证明、收入证明等证件齐全，且需要办理50%房贷时，他向记者打了一个胜利的手势，“这就够了，过户时少交税的工作就放心地交给我吧。”

实地调查之：阴阳合同操作流程详解

在记者的一再要求下，对方解释了中间的操作流程：如果以4.4万元/平方米的单价成交，最终该套房的成交总价为484万元。如欲办理50%的房贷，按规定需先办理一个484万元的网签，然后以这个网签合同为购房依据，去银行申请房贷。待房贷办理下来后，再将这个网签注销，然后以该房源所在小区的过户价为标准再办理一个过户网签，并以此为标准办理后续的过户及相应的缴税。

他停顿了一下继续解释说，如果一套二手房房源之前没有交易过，就可以以过户价办理过户。但如果已交易过，后续交易时，过户价就得以上一次交易时网签过户价为基准。低于之前的网签过户价，在时下房价总体上涨的背景下，不太好过户。这套房源之前就交易过一次，上一次交易时的网签过户价为9300元/平方米，因此这一次的过户价一般不会低于9300元/平方米，但也不会超过9500元/平方米。换句话说，最终过户网签时，买方可以以不超过9500元/平方米的单价、总价不超过104.5万元过户，并以此为税基缴税。

本报记者粗略计算了一下，上述住房如果最终以4.4万元/平方米的单价成交，按照规定，缴税税基为实际成交总价484万元。以90~140平方米的房子，缴纳1.5%的契税为基准，应缴契税为7.26万元。由于该房源为2003年的房子，已过5年，免交营业税。但中介通过阴阳合同操作后，即以9500元/平方米的单价办理过户网签，买方实际缴纳税基已降低至104.5万元，仅为应缴税基484万元的21.59%，仅需交纳契税1.5675万元，偷税5.6925万元。

这并不是个案。4日本报记者在北京昌平区天通苑小区调查时同样遇到了类似情况。

阴阳合同探因过户价成避税价

过户价与实际成交价如此悬殊，源于二手房交易中的过户价制度。

本报记者调查发现，为了防止二手房交易中出现阴阳合同，通过虚报二手房交易价格，实现逃税的目的，北京于2006年10月1日起实施《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》(以下简称通知)。其中规定，“二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》(协议)中确定的成交价格为依据。”

为了避免有人通过阴阳合同逃避税收，该通知出台了二手房交易计税价格，俗称过户价。并说明道：“二手房交易计税价格依据北京市建设委员会测算的2005年房屋市场交易价格并考虑相关因素调整确定”。虽然该通知中规定，二手房交易计税价格由北京市地方税务局根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整。但此后，北京房价一路上涨，过户价标准却一直未根据市场状况进行不定期调整，沿用至今，导致依据2005年北京房价为背景而制定的过户价，已远低于时下的房价。

虽然计税通知中规定，二手房交易中的计税价格应以实际成交价格为基准，但伴随北京房价的上涨，成交价与过户价间的差距越拉越大，因此渐渐地，当初为了防止阴阳合同而制定的过户价，反而成了滋生阴阳合同的“避税价”，即通过阴阳合同操作，过户时的价格纷纷以该区过户价为标准，以达到少报总价，逃避税收的目的。

内幕人士揭秘网签数据露真相

中介行业内幕人士向《每日经济新闻》记者揭露，在北京市住建委下属的北京房地产中介行业协会网站内的网签数据中也可以找到阴阳合同存在的依据。

比如4月2日，该网站“网上签约退房信息公示”栏中，有一套编号为617160的退房房源，来自于北京昌平区回龙观小区，面积为65.64平方米，单价为近1.75万元/平方米。但在4月1日，“网上签约成交信息公示”栏中有一套编号为610684的成交信息显示，同样来自于北京昌平区回龙观小区的房源，面积为85.78平方米，单价近4080元/平方米。同一个小区，房源单价差距竟达到近4.29倍？

内幕人士解释说，“网上签约退房信息公示”与“网上签约成交信息公示”两个栏，对比一下就会发现，同一个地区的房源，前者的单价高，基本以目前的市场实际价格为基准而上下浮动，后者的单价低，基本以该地区房源的过户价为标准而上下波动。两者间相差数倍，因为前者中有相当大的一部分是阴阳合同操作中为了向银行申请房贷而注册的“阴合同”，而后者则是“阳合同”，也就是以该地区房源的过户价为基准而进行的网签，目的是过户时使用，以实现逃税。

影响税收流失或超50%

正因为二手房交易中阴阳合同的大量存在，致使以网签数据为基础而统计出来的二手房交易数据严重失真。比如5日，北京房地产中介行业协会网站发布的统计数据显示，3月份北京二手房成交量共计1.3086万套，总价在90万元及以下的房源量高达9727套，占比近74.33%。但今年年初，北京中原地产的一份统计显示，截至1月10日，当时北京各网站登记的有效二手房源总量为20万套左右，总价为100万元以下的房源占比不足5%。数据的鲜明差距，从一个侧面反映出阴阳合同之下逃税的广度和力度。

该内幕人士透露说，虽然自去年7月起，北京统计局已暂停发布北京二手房成交均价数据，但即使以每个总价区间的值，如60万~90万元区间，就以每套90万元计算，以此类推，乘以每个总价区间的成交套数，得出的总成交额再除以总成交面积数，最后得出的二手房成交均价为近9341元。而链家地产市场研究部的统计数据显示，3月北京二手房成交均价大约为2.0180万元/平方米。换句话说，即使在网签系统中，除了总价在200万以上的区间外，以各总价区间值计算出的北京3月二手房成交均价还不到市场机构统计出的成交均价的1/2，此数据意味着，北京二手房交易中，因为阴阳合同的存在，致使漏税额至少在50%以上。