雅居乐高尔夫别墅被查 全行业违规一直被默许
第一财经日报2012/08/14 16:51
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
目前实际运营的高尔夫球场远超500家，通过正规审批的仅10家
早被明令禁止的高尔夫球场和别墅地产，正在地方政府的默许下，以各种掩护名义在一些地方大量开发。如严格执法，将有不少开发商涉嫌违规。
地产巨头雅居乐在惠州的白鹭湖项目只是其中一例。
8月11日，广东惠州惠城区召开白鹭湖建设项目建设情况通报会（下称“通报会”）。通报会披露，目前，广东省惠州市成立了市领导任组长、相关部门负责人为成员的联合调查组，惠城区成立了相应的工作组，对白鹭湖项目建设情况进行核查。
这也是继海南清水湾项目卷入高尔夫球场建设风波后，雅居乐被曝出的又一个涉嫌冲撞政策红线的高尔夫球场违规建设问题。
耐人寻味的是，雅居乐白鹭湖项目此前曾因涉嫌违规开发两次遭到当地政府的行政处罚，但至今仍在以高尔夫球场为卖点，销售政府明令禁止的独栋别墅。
但擅自兴建高尔夫球场和独栋别墅的开发商，雅居乐并非个案，在海南、广东、北京、上海、山东、云南等地，以高尔夫球场捆绑独栋别墅的项目已不在少数。
“高尔夫公园”非球场？
白鹭湖项目早就因擅自建设高尔夫球场遭到过处罚。
据通报会称，白鹭湖项目原本在该区在2002年引进香港马里公司开发，并编制了《惠州白鹭湖山水休闲度假区总体规划》，随后该公司动工建设，后因经济原因停止开发，造成工程烂尾。
2006年，雅居乐地产控股有限公司接手该项目，但其下属的惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司未经批准，擅自兴建高尔夫球场。
在建设过程中，雅居乐按照2002年获批的方案开发住宅项目，建设了部分低层独栋住宅楼，即独栋别墅项目。
雅居乐副总经理兼董事会秘书卫静心在接受《财经（)日报》采访时表示，这主要是历史原因造成的，白鹭湖项目此前就规划了高尔夫球场和独栋别墅。
但此后2004年1月10日国务院办公厅就下发《关于暂停新建高尔夫球场的通知》规定，在新的政策出台之前，地方各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。2006年12月，国土资源部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知》，再次明确别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。
雅居乐上述行为显然为违规开发，惠州国土部门此后多次向该公司下发通知，并于2008年10月发出《国土资源行政处罚决定书》，对该公司违规用地进行经济处罚，要求其拆除高尔夫球场相关设施并恢复绿化。
此外，惠州国土部门还要求雅居乐调整规划，将原规划的独栋住宅楼改成联排住宅和高层住宅楼，并缴交了提高容积率的地价款。
卫静心表示，当时公司因建设高尔夫球场被罚款100多万元，缴交提高容积率的地价款约为6.3亿元，此后该项目的高尔夫球场停建，并不再进行独栋别墅开发。
公开资料显示，由雅居乐地产控股有限公司开发的白鹭湖项目，占地约1.6万亩，投资约50亿元，是华南地区的房地产休闲项目之一。
据卫静心介绍，白鹭湖项目从2009年开盘至今年上半年，累计约实现销售金额40亿元，其中今年上半年销售4亿多元。
卫静心称，项目配套的并非高尔夫球场，而是景观绿地，该公司也从未对其进行过与高尔夫球会有关的运营活动。
但当地多家房地产网站的楼盘动态信息显示，该项目至今仍以2500亩山水高尔夫公园为卖点，今年5月销售的白鹭湖项目“东岸”湖山半岛纯别墅，包括独栋及叠墅、联排、双拼等，面积170~273平方米，平均售价为每平方米8933元起。
此外，通报会材料称，白鹭湖项目还涉嫌“化整为零”批获林地4806亩。在2004年前香港马里公司取得了3000亩不连续地块的林地使用权，雅居乐接手后，按照开发需要分年度、分项目又租得了1800亩的林地使用权。
但卫静心表示，雅居乐公司另租用的土地属于景观用地，只对部分用地的树木进行了林相改造，以提升景观价值，并未改变该土地的林地性质。
巧立名目绕开红线
这已经不是惠州次出现违规建设高尔夫球场案例。去年9月，惠阳区金玉东方珠宝产业园建设一个占地600多亩的高尔夫球场被叫停。但当时备受诟病的是，当地政府替开发商垫资植树2万棵完成对违规高尔夫球场的复绿。
至今，位于惠州的广惠高速蓬陵出口500米处的一个房地产项目，依然在公然以高尔夫球场为卖点高调叫卖别墅。
在高尔夫球场和独栋别墅建设的问题上，国家自2004年以来已经三令五申明令禁止。去年4月，国家发改委会同11个部委联合下发《关于开展高尔夫球场综合清理整治工作的通知》，要求各地限期完成对已建、在建的高尔夫球场综合清理整治工作，新政策出台前一律不得批准和开工建设高尔夫球场项目。
但高尔夫球场捆绑独栋别墅现象至今仍然屡禁不止，本报记者今年以来在多个地方调查采访发现，开发商顶风作案问题并未得到有效遏制。
房地产专家谢逸枫向本报表示，显然，雅居乐擅自兴建高尔夫球场被国土部勒令停建不是个案，除了被发现的项目外，各地别墅和高尔夫项目层出不穷，屡屡突破国家禁令，各地违建高尔夫球场堪称数目众多。
北京林业大学此前的调查显示，2004年拥有170多个标准18洞高尔夫球场。但公开资料显示，目前包括练习场在内的高尔夫类球场已超过1000个，大约250个在建高尔夫球场，另外600个高尔夫球场已列入未来建设规划。
有报告指出，我国目前实际正在运营的高尔夫球场远超500家，但通过正规途径审批的仅10家，此后国土资源部也再没审批过高尔夫球场建设用地。
今年6月20日，监察部、国土资源部还通报了两部门联合查处的位于北京、辽宁、山东、贵州、云南、西安等地的7个违规建设高尔夫球场情况，分别存在违法占用耕地面积较大、违反土地利用总体规划、以修建农业生态园名义违法占地等行为。
曾参与多个大型旅游地产项目开发的商务策划师崔元星称，高尔夫球场和别墅是土地一级开发项目红线，但实际操作中，高尔夫球场变种包括体育公园、休闲公园、高球学校、练习场等，而由于无法明确定义别墅，各地开发商也都在打擦边球。
罚款后继续建设
谢逸枫认为，低成本和高利润是导致开发商铤而走险的重要动因。另有业内分析认为，高尔夫地产本质上是一种复合地产形态，高尔夫一被引入国内就被贴上了贵族化的标签，所以与高尔夫球场配套的物业形态显得相对高端。按照经验，高尔夫别墅的价格高出周边地段同类别墅价格30%以上。
而开发商的这种行为亦在一定程度上得到地方政府的默许。谢逸枫表示，对于地方政府而言，开发高尔夫球场项目既是土地财政的冲动，也是改善招商环境的需要。不仅大大提升了房价，同时也带动了周边土地的，为地方政府带来诸多好处。
本报不久前在云南西双版纳采访时发现，西双版纳滨江果园避寒度假山庄中包含了一个占地1800亩的27洞高尔夫球场。此外，西双版纳另有景洪市大渡岗茶园旅游小镇和勐海县生态旅游体育公园的两个高尔夫球场。
西双版纳国土局有关负责人当时向本报表示，地方政府不敢批准国家明令禁止的项目，但迫于招商引资需要和上级政府的压力也无能为力。
在这种情况下，地方政府通常都采取以罚代管、以罚代建的办法，“发现违规就罚钱，然后继续建设”。2011年7月至8月，景洪市、勐海县国土资源局先后对三个高尔夫球场实施罚款，共计罚款3400多万元。但目前这些高尔夫球场依然在正常运营。
谢逸枫认为，地方政府对这些违建项目监管不力，既缺乏动力，又面临政策漏洞，因为高尔夫球场和别墅在罚款清理之后，应该如何整改仍没有明确规定，“现在，违建别墅和高尔夫球场的结局，要么是空置在那里，要么是罚款后继续建设。”
