广州地市上半年辉煌退场 下半年五大功能区靓地登台

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上半年大鳄齐夺商业地万科恒大绿地纷纷出手

为规避地市风险，广州政府调整推地策略，加大推商业地力度，而纵观整个上半年地市，亮点几乎全数集中在商业地的“争夺”上。在挂牌出让的10宗商业地中，有3宗为南站核心地块，但对于由18家房企抢夺而高调诞生的珠江新城地王、万科首夺广州商业地而言，南站地块的出让显得黯然失色，即使有溢价成交，亦远不如上述两地出让时热闹。

上半年精彩土地出让现场回顾：

在广州地市沉寂时，越秀地产副总经理朱晨便说：“不是市场沉寂，是合适的地块尚未推出，只要地块位置理想，房企仍会主动出击。”而在其道出这个观点的当天，天河坚红化工厂地块便在众多房企的争夺中由佳兆业夺下，正好印证其观点。而在珠江新城D4-B2地块推出时，上半年的地市到达高潮。

图左签约者是恒大负责人

6月18日天河两宗商业地的出让可说是成就整个上半年的土地盛宴，其中珠江新城D4-B2地块吸引了18家房企竞夺。竞拍刚开始，力讯便一口气报出8亿高价，随后各大房企继续竞逐，在40的争夺后，历经过百次举牌，恒大终于击败紧咬其不放的广州联鸿实业投资有限公司，以13.22亿总价夺得该地，楼面价32968元/平，溢价8.2亿。

珠江新城D4-B2地块位置示意图（来源：百度地图）

不少业内人士表示，按这个地王价拍下该地，将来在投资回报上必然要作出让步，但即使如此，这宗地王日后的均价也必须得破50000元/平，才有较理想的利润空间。

市政协委员、广州房地产协会副会长新城市集团总裁曹志伟说，由于这块地几乎可称为珠江新城的最后一块商业地，因此不会对日后珠江新城日后的地块拍卖产生影响，由于地块为商业性质，对珠江新城的宅地价格也无明显影响。本次地王的单位将会对珠江新城的租价有影响，将会带动周边的租价上涨，亦会增强企业进入珠江新城商业的信心。

“这次地王的诞生，使得广州的商业潜力被进一步挖掘。”曹志伟说。

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在同日，万科夺下天河软件园高唐新建区高普路AT030548地块，宣布正式进军广州商业地产。对比珠江新城地王过百轮举牌的激烈争夺，万科似乎较为轻松就拿下天河软件园高唐新建区高普路AT030548地块，成交价3.8亿，成交楼面地价4580元/平方米。地块位于广州天河区云溪路与高唐路交界处，天河软件园范围内，近规划中的员村国际金融城、奥体中心、五山高校区等城市核心功能区。

尽管争夺的过程较为平静，但万科的进驻仍是引起思考。据广州万科介绍，获取该地块，除了看中合理的价格之外，更是基于对该板块未来发展的信心以及对于市场的健康判断。此次是万科首次在广州市场获取商业金融业用地，这对于以往只做住宅项目的广州万科来说，将是一次新的尝试，未来广州万科在坚持住宅为主的经营原则下，更多的尝试并进入新的产品领域。同时，本幅地块的获取也是万科首次进入天河区。

而在这两拨商业地高潮之前，绿地夺下海珠商业地，亦引来颇多人关注。

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2月海珠区难得地推出石岗路2块商业地，并成功以底价2.35亿成交，两地建筑面积共42965平方米，楼面地价分别为5370元/平、5580元/平。对于刚刚进驻海珠区的绿地集团来说，而仅是其在广州拿下的第二块地，绿地集团首次拿地为2010年底，夺得的是一块白云商业地，如今白云绿地中心已在广州占有不可或缺的商业地位。而钟情于商业地产的绿地集团也表示，会将本次拿下的海珠地块打造成海珠的“精品商业”。

绿地广州拍下海珠商业地。两幅地块的入口位于石岗路旁，目前精细化工厂仍正常存运货。附近不少居民对地块已出卖不知情。（2012年2月22日信息）

而据搜房网记者现场“踩地”得知，3月份两块精细化工厂仍在作业，周边有房企进驻，配套基本完善，但档次不高。

而增城市国土局2月出让一宗约10万平方米的商业金融用地，起始总价3.06亿元，楼面起始均价约为873元/平。公告显示，这宗编号为83001201A11147的地块位于增城市荔城新区，对面即是增城广场。这宗地被大连万达商业地产股份有限公司拿下，拟定公司名称为广州增城万达广场有限公司。据消息，增城万达广场已经开始动工，不久后，增城将在继白云万达广场、番禺万达广场再崛起一座商业巨舰。

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宅地仅一宗靓地撑场自然人夺地不再罕见

宅地方面，尽管上半年成交10幅宅地（包括员工楼用地），但仍缺乏亮点。10宗地中有一宗员工楼用地，所建楼房不进入销售市场；6月成交4宗南沙区宅地，尽管土地有溢价，但出让当天气氛颇为冷清，且4宗地还有两宗要求竞得人须将地块所建住宅开发建设总面积的10%用作面向附近工业园及周边员工提供专用租赁房源。

3号房企富晟房地产开发有限公司竞得南沙地

南沙本次土地出让共吸引8家房企前往竞夺，3家房企夺得4宗地，其余参与竞拍房企不乏万科、奥园、敏捷等品牌房企，可惜齐齐折羽。

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整个上半年宅地出让的亮点便是4月28日天河坚红化工厂地块的出让，吸引13家开发商参与，地块位于天河区黄埔大道（坚红化工厂地块），占地面积17304平方米，容积率为3，建筑面积为45534平方米，起拍总价为3.6277亿元，折合起始楼面地价为7967元/平。而在13家房企报价后，目前起拍价已达4.2亿，折合楼面地价已达9224元/平方米。尚未正式起拍，已溢价接近16%。该地最终以5.2602亿的价格成交，未剔除公租房建设面积的楼面地价为11552.25元/平。

值得关注的是，该地为广州实施“双限双竞”拍卖方式以来首次进入公租房举牌环节的地块，自然人“李燕如”与越秀地产共同进入公租房配建举牌阶段，最终“李燕如”以配建130套共计3900平方米公租房面积的条件，在与越秀地产的争夺中艰难拿下该地。计算公租房建筑面积后，该地楼面地价达12634.39元/平。坚红化工厂地块竞得人李燕如在申请竞买该地块时，提交了成立项目公司“广州市雅翔房地产开发有限公司”的申请。随后，媒体便曝光“李燕如”的背后集团为佳兆业，目前，地块已经开始进入前期调研阶段。

自然人李燕如的代表人在举牌

无独有偶，在坚红化工厂地块出让一个月后，花都区广花公路以东新华环城公路以南地段宅地已成功底价出让，成交价为6151万，楼面地价1829元/平方米，该地建筑面积12395平方米，底价成交。竞得方为杨尚平、胡文祥二人，使得自然人夺地不再罕见。

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下半年五大功能区为供地重区多宗靓地登场

在珠江新城地王诞生同时， 2012年广州土地推介会上公布了2012年广州供地蓝皮书，主推五大重点功能区，包括广州国际金融城、广州南站、琶洲、白云新城、白鹅潭，五大区域将在下半年连续有地块推出，年度的土地“新贵”已绑定，下一轮新区崛起，已见端倪。

系列一：【广州南站：伟业未竟丰伟蓝图仍在勾勒】

系列二：【琶洲员村：承载下一个十年之梦金融城蛟龙待飞】

系列三：【白鹅潭：重塑广佛之心 “西联”“中调”看风云再起】

系列四：【白云新城：白纸绘宏图且看广州“副都心”五年后再争锋】

琶洲员村：今年5宗琶洲地块坐镇

据搜房网数据监控中心统计数据显示，2011年琶洲共出让6宗土地，均为商务用地，全部底价成交。加上2011年之前出让的10宗地，琶洲共出让16宗地块。而在今年，琶洲A区与琶洲B2区，预计共推出5宗地。

琶洲A区即将推出的地块：

地块序号	地块名称	用地性质	用地面积（平方米）	建筑面积（平方米）	容积率
C01	琶洲AH040159地块	总部用地（商务）	23627	224457	9.5
C02	琶洲AH040163地块	总部用地（商务）	14758	140000	9.49
C03	琶洲AH040219地块	总部用地（商务）	16176	39793	2.46
合计			54561	404250

C01、C02地块靠近磨碟沙地铁站

琶洲B2区即将推出的地块：

地块序号	地块名称	用地性质	用地面积（平方米）	建筑面积（平方米）	容积率
C04	琶洲AH041008地块	商业金融业用地	10878	13054	1.2
C05	琶洲AH041003地块	总部用地（商务）	7103	49721	7
合计			17981	62775

两宗地块靠近黄埔涌

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金融城地区今年规划推5地块

不少开发商已经开始对这块虎视眈眈，譬如4月底佳兆业相关人士以高溢价拿下坚红化工厂地块。可以预期，国际金融城的“入场券”比当年进珠江新城要昂贵得多，这将是一方汇聚各方实力房企的新天地。

金融城地区将要推出的5宗地位置良好

其中04、05号地临花城大道与黄埔大道，左边的4号地将用于建400米地标性塔楼

如今金融城地区亦规划推出5宗地，分别为酒店用地、商务用地以及商业金融业用地。

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白鹅潭广纸12块地蓄势待发

继2010年广铁南站地块创下当时楼面价拍卖纪录之后，白鹅潭的土地拍卖市场又沉寂下来。白鹅潭三旧改造进程缓慢，在很大程度上影响了土地的出让和重建。加之土地市场全面清冷的大环境之下，2011年白鹅潭仅卖出了大坦沙一副地块。

白鹅潭今年计划供应土地一览

地块序号	土地使用性质	建筑密度（%）	建筑限高（米）	容积率	地块面积	建筑面积（平方米）
地块序号	土地使用性质	建筑密度（%）	建筑限高（米）	容积率	（平方米）	建筑面积（平方米）
1	二类居住用地	35	80	3.5	19044	66654
2	商业金融业用地	45	20	0.6	8094	4856
3	商业金融业用地	40	60	2.5	9631	24077
4	商业金融业用地	45	20	1.2	3944	4732
5	商业金融业用地	45	20	1.2	5474	6568
6	商业金融业用地	35	60	2.5	12886	32215
7	二类居住用地	35	80	3.5	19449	68071
8	商业金融业用地	45	30	1	4588	4588
9	中小学托幼	30	20	0.8	12575	10060
10	二类居住用地	35	80	3.5	12695	44432
11	二类居住用地	35	100	3.5	23696	82936
12	商业金融业用地	40	15	1.5	13034	13034
合计					145107	362223

而随着随着广钢、广船旧厂房改造和茶滘村等城中村改造的推进，白鹅潭的区域利好讯息也越来越明朗化。根据《2012年广州经营性用地供地蓝皮书》所述，本次白鹅潭预计推出12块地，其中有4块二类居住用地，其余大部分为商业金融业地块。积极的推地举动，更证明了白鹅潭未来的潜力。

白鹅潭管委会也正着手启动新隆沙部分地块、聚龙村部分用地、陆居路地块以及广摩五羊塑料厂、广州起重设备厂、广州冷冻厂、省供销塞坝仓、广钢实业、侨光制药厂等一批旧厂改造地块约73万平方米的土地储备任务，预期2012年底可完成储备并出让土地达22万平方米。

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白云新城今年新推7块地

根据《2012年广州经营性用地供地蓝皮书》所述，本次白云新城预计推出7块地，其中有2块二类居住用地，4块商业金融业地块加上一块公共服务设施用地。白云新城的土地市场一直不乏知名房地产商的争夺，在10年保利集团一举拿下白云新城两宅地，成当时楼面均价地王之后，2011年万科在白云新城底价拿地再造当时总价地王。

白云新城今年计划供应土地一览

地块序号	土地使用性质	地块名称	容积率	用地面积	建筑面积（平方米）
地块序号	土地使用性质	地块名称	容积率	（平方米）	建筑面积（平方米）
R03	二类居住用地	AB2907003地块	3.6	51405	185058
R04	二类居住用地	AB2907015地块	3.6	59065	212634
C07	商业金融业用地	AB2910006地块	4.95	28053	138892
预C29	公共服务设施用地	AB2907001地块	0.62	4320	6914
预C30	商业金融业用地	AB2907002地块	3	6435	19305
预C31	商业金融业用地	AB2909021地块	2.4	40935	98244
预C32	商业金融业用地	AB2909040地块	2.5	9701	24253
合计				202508	682706

随着商业配套的全面发展以及知名房企的陆续进驻，白云新城这颗冉冉新星已被众人关注。而白云新城的地块也变得炙手可热。本次推出的7块地位于白云新城交通主干道-云城东路、云城西路两侧，且靠近地铁二号线飞翔公园站，占尽交通优势。同时周边白云国际会议中心、广州博物馆等配套齐全，可见地块无论在交通、配套、环境等方面皆拥有无可媲美的发展潜力。

今年新推的7块地中，其中C07、C31以及C32均属商业金融用地，在地铁飞翔公园站（万达广场）以及白云公园站（白云绿地中心）之间，有着良好的商业氛围以及发展潜力。另R03以及R04两块二类居住用地则紧邻地铁萧岗站，周围已有白云尚城等成熟大盘，皆能享受成熟的设施以及交通配套。

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