广州住宅租金调查：淡季不淡 租赁撑起中介一片天

当调控成为常态，市场就呈现出与以往不同的现象，一手楼市淡季不淡，二手楼市同样如此。

据地产中介的业内人士介绍，今年广州的二手市场确实比较反常，这主要体现在租赁行情方面：以往五六月份是租赁淡季，但是今年春节至今租赁行情持续活跃，部分中介地铺一个月的租赁单是买卖单的八九倍，成为严厉调控市场下中介赖以生存的重要收入来源。

一些短租物业很受市场欢迎

租赁单是买卖单的八九倍

今年2月，广州限购令出台，二手市场的买卖成交量急转直下，3-6月期间，有三个月的二手住宅成交量都不足50万平方米，与此同时，二手住宅的租赁行情却一直呈上升趋势。官方数据显示，3月至6月，全市二手住宅租赁业务的成交量达349.74万平方米，比同期197.62万平方米的买卖成交量多了77%。

满堂红、合富置业和中原地产三大行均表示，近期的租赁行情明显好过买卖行情。满堂红番禺钟村分店主管黄洋海介绍，该店平时一个月能做30张左右的祈福新邨租单，但是今年5月却做了40多张，行情明显好了许多。满堂红中山八分店店长龙先生也说，他们店在6月期间的买卖单只有四五张，但是租赁单却有40多单，是买卖单的八九倍。满堂红研究部的统计数据显示，他们6月份的租客数量比5月增加了10%。合富置业市场部同样说：“广州住宅的租赁行情会持续活跃。”

调控促成租赁业务持续活跃？

为何今年二手楼市的租赁行情有别于往年，淡季不淡？有业内人士分析，这其实和严厉的楼市调控政策有着密切的关系。满堂红研究部高级主任肖文晓表示：“由于调控的关系，一部分原来准备买房的买家，因为没有纳税或社保证明，又或者是因为银行的首付提高了，不够钱支付房款了，不得已选择继续租房住；另外，非广州籍常住人口‘卖一’现象逐渐多了起来，由于新房装修需要时间，又或者是没交楼的关系，令只租三个月或者半年的租赁需求有所增加。”合富置业的经纪说，在通胀的作用下，越来越多的大学生担心毕业后找房子租金会更贵，所以干脆提早出校租房，“先下手为强”

此外，在调控的各种压力下，不少业主纷纷将物业转售为租以减轻资金压力，租赁房源的增加以及相对平稳的租金，也令租赁行情保持活跃。对于后市，合富置业分析人士认为：“随着毕业生租房潮的来临、以租待售买家的增多以及物价上涨、城市建设等因素，下半年租金仍有较大上涨压力。”

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 

一个“稳”字，用来形容海珠区在上半年二手住宅租金的变化情况最为合适。合富置业的数据显示，一年多来，海珠区的租金水平都位列天河、越秀之后排名第三，但在半年来的涨幅方面，区区0.6%的涨幅，被业界人士称之为“几乎可忽略不计”，远跑输半年涨7.%的天河和半年涨4.2%的越秀区。尽管如此，如果与去年6月33.3元/平方米相比，海珠同比今年6月也有8.1%的涨幅，与广州全市的走势仍属一致，不算太“逆大势”。今年上半年来在大部分月份里，海珠区的租金水平在35-37元的价格区间窄幅波动。今年5月却是个例外，当月的租金为半年，仅有33.6元/平方米，但到了6月，又再次跳升到36元/平方米的水平。

总需求有所减少，但放盘量也不算大，是造成海珠区上半年租金走势“平稳”的主要原因。海珠区近一年来的一手新货都处在缺货状态，虽然售价一路走高，但从一手进入二手的放盘量少之又少，因此可以选择的并不多。区域内出租住宅的产品素质参差不齐，如赤岗一些楼龄较长、产品较旧的散盘入市拉低价格，而同时有少部分光大花园等新盘新组团放盘抬升价格，此消彼长，也导致海珠区的区域租金“上不去、下不来”的特征凸显。业内人士估计，这一平稳走势有望延续到下半年。 （赵亚洲） 

在合富置业的成交数据中，东晓南住宅6月平均租金为35.2元/平方米，比1月的32.6元/平方米上涨达8%。而与去年6月的30.1元/平方米同比，更是大幅上升了16.9%。合富置业高级营业经理官武平介绍，继春节期间该区域的租金出现较大幅度的上升后，接下来几个月继续上涨，如爱都新天地，一房一厅的单身 ，46平方米就可以租到2200元/月，而在年初，这种 只需1800元就可租到，而在去年同期，则1500-1600元/月就可以租下。45平方米的一房一厅，可以租到2500-2600元/月，原来2200元/月可租到。

原因：地铁一通马上涨

东晓南板块原来租金起点较低，去年11月亚运会后，路过该地段的地铁二号线的延长线正式开通，像颐景华苑等几个楼盘都晋身地铁盘，租金应声而涨。当时有些租期较长的，到期后签新的合同，租金一下子就“被涨”10%也不足为怪。 （赵亚洲） 

今年上半年，该板块成为海珠区租金上涨幅度的区域。在合富置业的成交数据中，赤岗客村板块6月平均租金为40.43元/平方米，比1月的36.3元/平方米，今年上半年该板块租金上涨达11.3%。而同比去年6月的39.7元/平方米，也有相当的上涨。合富置业高级营业经理陈均航介绍，滨江东租客大多数都在天河的商务区上班或是附近专业市场的老板，还有外籍人士，租金水平虽已是海珠区位，但上涨幅度也是。如蓝色康园半年前一房一厅的租金是2000-2200元的水平，今年暑假以来已经涨到2600-2700元，而在去年底，2000元都有得租。而70多平方米的两房单位，年初3000元可租到，现在至少要3500元。

原因：交通方便，楼盘素质高

滨江东是海珠区传统的豪宅板块，楼盘素质较高，交通方便，周边居住人群的素质高，这是很多人选择滨江东的主要因素。大学毕业生入市，还有一些因限购而转买为租的客人，也成为推高租金的重要力量。滨江东上半年的租金上升是去年以来上升趋势的延续。 (赵亚洲） 

在合富置业的成交数据中，赤岗-客村板块6月平均租金为35.3元/平方米，比1月的35.5元/平方米相比几乎在同一水平线上，租金变化情况如同整个海珠区的走势一样波澜不惊。同比去年6月的31.6元/平方米，赤岗客村板块今年6月租金则大幅上升了11.7%。合富置业赤岗分行主管李文钧介绍，有世人瞩目的“小蛮腰”的带动，旁边的珠江帝景苑成为板块中租金变化最为明显的楼盘之一，很多珠江新城写字楼的白领过来找房，92平方米的“2+1”户型，年初时3000元可租到，现在一般都要3500元。该区域的小面积单位较缺，泓景花园是该板块少有的有一房一厅和 的楼盘，租金一路上涨，春节期间的要价是2000元，现在高的去到2500元，还不一定租得到。

原因：散盘与高端盘此消彼长

位于赤岗工厂一带的散盘房改房，虽然楼龄旧，租金因去年城中村拆迁而一时大涨，的涨幅达30%，但好景不长，今年没有了新城中村拆迁这个拉动因素，租金也冲高回落。如今年1月有散盘还能租到33.5元/平方米，但合同到期后，业主再也难租到原来的价，于是几次降价降到今年6月的27元/平方米。而在同时，由于珠江帝景等的拉高，此消彼长，表现总体平稳。 （赵亚洲） 

在海珠区几大板块中，工业大道板块是录得租金降幅的，今年1月该板块租金平均达36.8元/平方米，但到了6月在大势上升的背景下反倒还跌到35.6元/平方米。不过，同比去年6月有31.8元/平方米，该板块仍显著上升了11.9%，据合富置业海珠区分区营业经理曾杰华介绍，该板块光大花园等几个大盘向来租赁活跃，租的是小户型，如天鹅湾45平方米的一房一厅，月租金原来是2500元，现在已涨至3000元。而在去年下半年，这类户型租金只需1300-1500元。去年才交楼的光大花园水岸榕城，40平方米的单身 ，年初租2200元，现在已经涨至2500元。

原因：新货放盘，租客减少

合富置业海珠区分区营业经理曾杰华观察发现，租客今年总的数量并没有增加，比去年还有减少。主要因为在通胀下广州的生活成本太高，从内地来找工的少了，宁愿在家乡少几百元一个月也不再出来。租客永远都是贪新的，哪里有全新单位放盘出租，租客马上就会挤上去，光大花园去年12月才交楼的一批单位，有些买家就是投资的，自己不住，一入伙就放租，很快就受到租客的热捧。 （赵亚洲） 

白云区今年以来的二手租赁行情一直非常火爆，呈现无淡季现象，半年来放租与求租都非常活跃，房租半年来小幅上涨3.8%。据了解，白云区房租较明显的跃升是在去年10月份左右，今年则相对平稳。

相对比其他区域，白云区的价格优势仍然相当明显，其房租的价格是中心城区中较低的，仅略高于番禺区，也是目前公认的租房性价比的区域之一，其租金为29.8元/平方米/月，相比于去年同期的26.4元/平方米/月，涨幅为12.9%。

由于房租低廉，交通方便，是很多应届毕业生热求的区域，所以在毕业季前夕，白云区的租市非常活跃。目前白云区的不少板块环境、配套以及条件都得到了很大的改善，也渐渐吸引了不少白领，尤其是一些素质较高的楼盘的热租，也一定幅度上带动了该板块租价的上扬。比如较明显的是京溪板块天河御品目前两房单位月租约3500-3800元左右，已经接近了天河区和老城区的租价，但也非常受小商人的欢迎。

与全市租金普遍上调的背景一样，通胀压力增加，收入工资水平上升，给了房东上调房租的绝佳理由。除此以外，白云区租金的大幅度提升主要得力于去年年底两条地铁线的开通，尤其是一些塞车较严重的路段，更是取得立竿见影的疏解作用，这对租市同样是极大的刺激。

（詹青）

白云大道北板块半年来二手租赁行情呈平稳上扬趋势，目前该板块租赁均价约25-30元/平方米/月，比年初小幅上涨约5%。

据该地段二手地铺的经纪介绍，该板块有不少高素质楼盘，目前越来越吸引一批高素质租客在这里租房，但是相对于其他区域来说，其房租水平并不算太高。所以，真是二手租市中物廉价美的板块。比如，白云大道北黄边一带，凭借其相对优越的居住环境以及同样便捷的地铁网络，逐渐成为白云区又一条“韩国街”，有很多韩国人来这里租房。记者来到时代玫瑰园看到，小区附近开有不少韩国食品小店，韩国餐厅，现在这里聚居的韩国人已经数量不小。

原因：配套环境改善

今年白云大道板块的租市比较平稳，其实白云大道板块最明显的租金上扬的节点是去年的11月底，原因在于区域内的大型商业项目万达广场的开业以及二号线延长线开通等区域环境改善的利好。而今年基本是延续去年的租市态势。（詹青）

机场路、新市、黄石板块是白云区的传统热租板块，板块的特点是配套非常完善，生活十分便利，而价格的优势也很明显。而其相比于一月份的租市来说，租金上浮也较明显，涨幅为21.5%。

据合富置业高级营业经理刘思强介绍，近期因为多了一批毕业生租房客，使到一些户型更为抢手，特别是一些楼梯楼的租盘，因为楼梯楼价钱较低，对于没有经济基础的毕业生有相当大的吸引力，这些毕业生不会太计较其它的因素，例如楼层、楼龄等，他们只看价钱，目前该板块一房的单位月租金约1100元左右，比较适合单身居住，两房的单位月租金约1500-1600元，三房的单位月租金约2000元左右，最适合三个人合租，而且分摊开也只是几百元一人，对于租一房的单位更为“着数”。此外，因为该板块生活配套完善，交通又四通八达，工薪一族也喜欢在此租房，而且基本不愿意转租，电梯楼一房目前月租约1500元左右，两房单位约2500元左右，三房约3000元左右，电梯楼租盘则更受到在附近做生意的商人青睐。

原因：“新广州人”的聚居地

该板块以中价位的大型楼盘为主，是不少“新广州人”的聚居之地。该板块的特点是供应结构多样化，基本上各种承接力的买家都可以在这里找到合适的物业。（詹青） 

据合富置业京溪分行主管梁勇钊介绍，近年京溪的发展越来越好，生活配套与交通都非常完善，而且楼盘的质素也越来越好，因此对周边的租价亦有一定的拉升，但对比市中心的租金仍有很大的优势，因此不管是附近的一些高校的在校生或毕业生，还是天河的白领，附近的小商人都非常喜欢在此租房，特别是近两个月，正值毕业季，该板块的租赁市场相当活跃，成交的幅度上升了20%-30%左右。而相比于年初，涨幅达到15.3%。

目前，楼梯楼的一房单位目前月租约1500元左右，两房的月租约1800-2300元，三房的单位月租约2500元左右，楼梯楼的租盘学生的欢迎，因为其价钱比较实惠。而电梯楼的一房月租约2000-2500元，两房的单位月租约2500-3000元，这部分电梯楼租盘就比较受白领的青睐，此外，一些质素较高的楼盘租金会更高一些，例如天河御品目前两房单位月租约3500-3800元左右，但也非常受到小商人的欢迎。

原因：房源丰富，各种档位都有供应

广州大道北的房源特别丰富，尤其难得的是，各种档位的房源都有供应，因此几乎是不同预算的租客都可以在这里找到合适的房子，因此租赁一直非常活跃。（詹青）