上海一月楼市供销低迷 部分刚需紧盯楼盘待入市

元旦、春节“双碰头”的2012年1月申城楼市，果然不出所料地创下新低记录。来自德佑地产市场中心的统计数据显示，1月份上海新建商品住宅成交面积仅为21.3万平方米，为近6年来成交量第二低的月份；新增新建商品住宅供应面积为10.4万平方米，创造了2006年以来月度供应的新低。

“今年1月份，因有元旦春节两大节假日，实际有效成交日并不多，加之楼市正处于冰封期，市场交投双方对此早有选择预期，致使该月的新房成交持续低迷。”据21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪介绍，1月份新建商品住宅项目中，成交面积在1万平方米以上的仅有3个，成交面积也只有1.19万平方米。而此前2011年12月，排名新建住宅成交榜前十的项目，成交面积都在1万平方米以上，成交也有1.22万平方米。

从成交价格不难看出，楼市淡季内依然能够获得购房者垂青的，主要是一些符合刚需要求的低总价项目。部分刚需客从去年起就铆牢目标楼盘，等到这些项目开盘，价格又在心理预期之内，便坚定入市。1月份3个成交高于1万平方米的项目，除浦东花木某高端项目外，其他成交均价都低于1.5万元/平方米，其中位于奉贤区的“明城海湾新苑”，成交均价在7000元/平方米左右，排名第四的“温馨佳苑”均价也在1.5万元/平方米以下。此外，位于杨浦区东外滩板块的“东外滩1号”，起价2.7万元/平方米，与其他黄浦江滨江楼盘相比，价格明显较低，自去年12月29日开盘至今，已签约48套；其中面积在125平方米和72平方米左右的房源最为走俏，也显示了目前的消费群体以婚房、改善性自住等消费群体为主。

不仅是新房市场成交低迷，二手房市场同样频现“零成交”板块。来自上海二手房指数室的统计，今年1月份，上海二手房指数为2583点，环比去年12月份下跌了0.12%，与去年同期相比，仅微弱上涨0.31%，去年一年的涨幅基本回吐殆尽。在全市128个板块中，下跌39个，持平89个，无上涨板块。

1月份二手房指数统计中，价格持平板块大幅增多，究其原因，一是，上海普通商品房标准将作调整的消息公布后，意向业主和购房者都进入了更为浓厚的观望和博弈。由于普通商品住房标准调整工作，最快将在2月底实施，部分已开始走交易流程的二手房交易单也准备延后。二是，尽管1月份市区降价房源有所增多，但一些购房者的砍价幅度超出了出售方的底线。如徐汇康健和浦东六里板块部分购房者，砍价幅度达20%—30%，使得这些板块几乎没有成交。1月份价格走平的绝大多数板块是因为鲜有成交，导致指数变化不大。

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刚过完年的沪上楼市，尚未摆脱惯性低迷态势。

金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，上周（1月30日-2月5日）上海市商品住宅成交面积为2.63万平方米，环比（较前周）上涨500.50%；新增供应面积环比上涨137.50%，至1.71万平方米；成交均价环比上涨29.43%，至20896元/平方米。

虽然环比数据涨势如虹，但金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚强调，上周沪上楼市2.63万平方米的成交量，和往年正月初八至十四的成交量相比，仍然是有统计以来的水平。眼下市场观望情绪严重，对房价下跌预期也十分明显。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔同样指出，上周沪上楼市供销出现环比大增，缘于春节期间的供销低迷，其实际供销的量仍为市场低谷，这表明在开发商及购房者对楼市信心不佳的情况下，市场“节假因素”仍在持续。

上周沪上商品住宅的成交低迷，从成交面积排行榜可见一斑。位列成交面积榜首位的大华锦绣华城4-7号地块一期、三期住宅项目，成交面积尚不足1600平方米，仅成交16套房源。

德佑地产研究主任陆骑麟认为，春节假期结束后，开发商的推盘意愿依然不高，打折促销活动也并未真正展开，直接导致了上周成交继续处于低迷状态。当前购房者和开发商同时处于观望状态，直接导致推盘量和成交量双双创出低点。

来自佑威的统计显示，上周沪上获取预售证的商品住宅项目仅1个，为位于宝山区的象屿郦庭。

据陆骑麟介绍，沪上二手房市场眼下也陷入困境，整个1月仅有4000余套二手房成交，创造了2006年有数据统计以来的纪录。

来自上海二手房指数室的统计，今年1月份，上海二手房指数为2583点，环比去年12月份下跌了0.12%，与去年同期相比，仅微弱上涨0.31%，去年一年的涨幅基本回吐殆尽。在全市128个板块中，下跌39个，持平89个，无上涨板块。

陆骑麟判断，未来几周，随着春节影响的消退，全市楼市成交可能会得到一定的回升，不过整个2月仍很难完全脱离低迷行情。楼市能否完全复苏，恐将取决于3月小阳春能否出现。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则提到，目前开发商的推盘充满试探意味。因为假期刚过，市场交易情绪尚在回归。为避免一头热的局面，开发商有必要在营销尺度上暂作一定保留，用边等边看的方式，配合少批量房源驱动市场，静待营销时点的到来。