购房必看银行贷款计算公式及办理按揭注意事项
房天下2012/11/01 10:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
通常银行的房贷计算公式有两种：即等本息还与.等本金还款。房天下友在买房贷款的时候，可以根据自身情况，通过购房贷款计算公式，选择适合自己的还款方式。
等额本息还款法公式：
每月还款额=贷款本金*月利率*{1+[1/（（1+月利率）^总还款月数-1）]}
总计还息额=每月还款额*总还款月数-贷款本金
其中：贷款本金*月利率=月付利息，贷款本金*月利率/[（（1+月利率）^总还款月数）-1]=月付本金“^”表示指数，在Excel中使用power表示，在C#语言使用pow表示（Math.pow(x,y)）
等额本金还款法公式为：
每月还款额=贷款总额*{（1/总还款月数）+月利率[1-（1/总还款月数）*1*已还款月数]}
首月应付利息=贷款本金*月利率
利差=（贷款本金/总还款月数）*月利率
第x月还利息额=首月应付利息-利差*（x-1）
总计还息额=全部月数的月应付利息总各
客户办理银行按揭基本条件：1客户办理银行按揭的购房客户，必须是年满18岁以上，有稳定的经济收入，能提供银行认定的收入证明。2、贷款人年龄要求：（1）申请个人住房贷款的客户，最长贷款年限为30年，客户的还款年限男性不超过60岁，女性不超过55岁。（客户的贷款年限不超过法定退休年龄）（2）申请个人商业用房贷款的客户，最长贷款年限为10年。那么签订银行按揭贷款合同时还需要注意什么？
一、 银行提供贷款服务：
个人购买住宅，银行提供7成20年按揭贷款，首付款不低于总房款30%；个人购买商业用房，银行提供5成10年按揭贷款，首付款不低于总房款50%；（银行申请额按万位计算，首付款为总房款减去按揭贷款额，贷款利率按指定银行规定执行）
二、 客户办理银行按揭贷款须提供的个人资料：
1、 身份证（夫妻双方，且必须为有效证件）复印件
2、 户口本（夫妻双方）复印件
3、 未婚证明或者结婚证明复印件（已婚提供结婚复印件、该复印件为带身份证号码页次和带相片页次，未婚提供当地计划生育部门未婚证明，离异或丧偶者提供相应证明复印件）
4、 首付款凭证复印件
5、 收入证明原件（夫妻双方）有单位人事或行政部门出具，必须符合以下条件
（1） 家庭月收入要在确保月供支出与收入比控制在50%以下。
（2） 出具所盖章为行政章或者公章，非人事章或者财务章.
注意事项：
（1） 身份证、户口本及结婚证上的身份证号码、姓名必须一致，如果不一致应由当地派出所出具证明。
（2） 如果申请人属个体工商业主，则还须提供企业营业执照和近期纳税发票复印件。
（3） 如客户以及配偶不能跟银行见面签时，需在签合同时提供委托书。
（4） 如客户属危险客户时，需增加首付，拉长贷款年限并提供资信好的人士担保。（但保人士所要提供的资料和按揭客户提供的资料一样，并且也需跟银行面签）
（5） 如客户产权所属为未成年人，需父母是共有人（父母是贷款人，子女是产权人）。
（6） 如客户产权所属为两个成年人时，两人都需提供按揭所需资料。
（7） 如果客户是第二次贷款，需告知客户月利率恢复标准利息。
（8） 如在央行网上已显示有贷款记录并有还款历史，需告知客户交行不予放款，请采取其他付款方式。
（9） 如果贷款人需填多个名字，但是主贷人只有一个。
（10） 只能选择等额本息的还款方式。
（11） 合同签定时，告知客户大约在一周内配合银行签抵押贷款合同。
（12） 银行签抵押贷款合同时需带户口本、身份证、结婚证（、未婚证）首付款票据原件及贷款人全部到场面签。
个人收入证明
XX银行XX分行：
兹证明 （先生/女士）系本单位职工，已连续在单位工作 职务。目前该职工的学历为 ，身体状况 。近一年内该职工的平均月收入（税后）为 元人民币。本单位在此承诺以上情况是正确属实的.
特此证明。
单位公章或人事部门章：
人事部负责人签名：
人事部联系电话
