地王“王者归来”，高价拍地竟然惨遭流标
房天下2012/08/10 09:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：8月9日，旭辉地产、新华地产、文峰置业等五家房企集聚合肥土地交易中心，几十轮竞价后，一匹未知名的黑马脱颖而出，将每亩单价推至822万元高位，眼见拍卖槌即将落下，W1202地块却因不达底价宣告流标，而此时该地块溢价率已达61%。这匹黑马究竟是谁，有着怎样的来头？
超过六成的溢价率，竞拍竟然惨遭流标
8月9日，台风海葵强势袭来，合肥地区狂风暴雨。虽然天气恶劣，但是前来参加竞拍的5家竞买人无一迟到。上午九时整，W1202地块竞拍正式开始，10号竞买方不惜出动10人前来参战。10号竞买人就是我们上面提到的“黑马”。
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无论是参考地价510万元/亩还是最终竞价822万元/亩，W1202地块的再次上市地价已不能与去年1420万元/亩同日而语。以822万元/亩成交单价计算，地面价为12329.38元/平，楼面价为4109.79元/平，溢价率为61%，总价3.41亿。
在激烈的竞价中，10号竞拍人十分镇定，加价干脆，显然对这块昔日地王志在必得。记者随后采访了参加这次竞拍的10号竞买人。他们对于这次竞拍表示“不好意思，关于流标结果，我们不予置评”。
对于这次意外的流拍，拍卖现场某业内人士评论说：“前几日国土部还发文抑制地价过高，前来拿地的房企大都抱着抄底心态，W1202地块会因未达底价流标实在意料之外”。
揭秘黑马，为何如此利落加价竞标
作为本次竞标的“黑马”，10号竞标者原是加拿大松芝国际•义福房地产(合肥)发展有限公司，简称义福房地产。这次竞标的地块与2011年义福地产竞标后退出的地块有着一段不可不说的历史渊源。
2011年1月6日，历经70多轮竞价后，加拿大松芝国际•义福房地产(合肥)发展有限公司夺得蜀山区W1005地块，成交单价为1420万元/亩，楼面地价为6454.51元/平方米，总价59015.2万元，溢价率178.43%，创下了合肥历史上的楼面地价。
由于义福地产看中W1005地块位于轨道2号线和3号线交叉口，于是不惜斥资5.9亿收获W1005地块。然而， 3号线久久未获相关单位批准。10个月后义福地产不得不忍痛割爱。所以，义福房地产未与合肥市国土资源局签订地块出让合同，该局公告收回了这幅地王地块，并对义福房地产支付的5000万元保证金不予退回。
如今，昔日退回的W1005地块更名为W1202地块再次竞拍。义福地产雄心勃勃，试图再次“卫冕”，在将每亩单价推至822万元高位，眼见拍卖槌即将落下，W1202地块却因不达底价宣告流标。
业内评说：W1202地块前景，令人堪忧
在去年竞得地王后，义福房地产的母公司——加拿大松芝国际企业集团董事局主席陈福洲说：“之所以高价拿下地块，是看中了其位于合肥规划中的轨道2号线、3号线的交叉口，这个位置在‘全世界难寻’”。
但这一“双地铁”的美梦很快就破灭了。2011年11月2日，合肥市国土资源局发布公告称，W1005地块所涉及的轨道交通线迟迟未获批准，具体建设时间也未明确。截至现在，合肥市规划局也未确认地铁3号线是否经过该地块。
世联地产安徽区域总经理黄传伟谈到这件事时说：“义福房地产去年的拿地价格失去了理性，处于调控期的楼市，面粉贵过面包会让开发商面临运营困境。合肥不缺好地卖，开发商也不缺好地买，在地价接连下跌时，开发商一定会理性应对。”黄传伟认为，合肥土地市场的价格“剪刀差”不大，地块商业部分如何在重重限制下成功规划、运营，将考验开发商的智慧。“预计W1202地块不可能出现去年的疯狂竞价场面，成交价格会趋于理性”。
克尔瑞机构合肥总经理朱青指出，合肥土地市场的成交情况尚未走出低迷，当前愿意购地的开发商多抱有抄底心态，如果土地价格降幅无法达到心理预期，那么他们宁可按兵不动。
合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，地铁规划的难于落实给W1202地块的增值、保值带来了不确定性，房价的下行态势也给该地块的未来带来了风险。另外，2.11亿元的起拍价对于存量开发土地充足的合肥本地房企而言并不划算，而外来大型房企在合肥拿地时也是慎之又慎。“这块地的规划一天不落实，开发商就一天不敢接，最终不排除流拍的可能。”凌斌说。
记者了解发现，在距W1202地块不远处，义福房地产在售的某商住综合体项目由于产权分散销售、建筑质量隐患等问题，已面临极大运营风险，业主维权事件不断。
凌斌表示，此次W1202地块新添加了附加条款，很可能是有关部门考虑到商业综合体分割产权出让所带来的社会风险。从开发商角度来看，这样的限制条款将加大项目运作的难度，影响房企的拿地热情。
