宋红斌：房产策划的开端也是“恋爱”的开始
合肥房天下2007/09/19 16:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
无论是地产开发商还是持币购房者，是准备装修房子的他，还是现在关心的事与房子有关的您，我想本次采访都会引起你们的兴趣。搜房网专访上海智帝策划事业机构总裁宋红斌——一个在地产策划界演绎众多传奇的人物，去聆听他为我们讲述成功策划房产项目的经验和地产业的前沿信息。
上海智帝策划事业机构——中国著名房地产营销策划机构，2005年在北京大学被国家人事部人才流动中心、世界商务策划师联合会、北京大学文化与传媒促进会、中国经济商务联席会、中国民营企业国际合作发展促进会、中国企业家世纪论坛联合授予“中国十佳商务策划咨询机构”。
上海智帝策划事业机构--宋红斌，中国十大房地产策划专家，2003年度中国十大杰出策划师，商务策划师专家顾问团房地产策划专家，中国企业文化促进会策划专家委员，《策划》策划专家团专家。
出现在我们面前的宋总，中式对襟白色棉衫，黑色布裤，黑色圆口中式皮鞋，无论从何种角度看，断然不像精明的地产商人，反而有几许仙风道骨的大师气质。打开智帝的名片（只能用“打开”来形容），白底黑字豁然而出：房地产全程策划、房地产全程销售代理、房地产开发全程顾问、土地投资分析、地产开发研究、诊断、品牌策略顾问...中国道教正一弟子传人、中国道教全真龙门弟子传人 宋红斌总裁。
似乎每个人与生俱来对八卦的好奇心，搜房网地产代理高层专访，就问题开始本次对话：
生活中，有些事情的解决办法和研究有点联系
合肥搜房网陈艺敏：宋总，您在方面颇有研究，那能给我们说说生活中和有关的事情吗？
宋红斌：生活中，有些事情的解决办法和研究有点联系。
陈艺敏：是什么样的事情呢？说些来听听。
宋红斌：前不久的一件事情，安徽一企业的老总在安徽一个县开了个沙石厂，开厂后一个月发生了两件事情。先是水灾，把那个沙石全部淹了，没过多久，又来了台风，把工地的棚子全部掀掉了。然后，他打电话给我。我就给他讲，你最近在那吃过蛇是不是？他说，对。我跟他讲了，你在那边待九天，买九条蛇，在那儿放生。他照实做了，现在他很好。
另外一件事情，我一个朋友的小孩，小孩3岁那年大年头一天晚上，小孩开始发高烧，连续一个礼拜白血球急剧下降，几乎把安徽所有厉害的专家集中在一起会诊，也没找出小孩的毛病，医院还给他爱人开了病危通知单。大概大年初四的时候我接到他的电话。我说先别急，我来问你一些事情。我说你们家过年前是不是吃过鹿肉？他说，是啊，过年时托人弄了一批鹿肉来，鹿肉没有地方放，就摆在家里。我说就是因为这个鹿肉弄得很多血在家里面，所以小孩就生病了，当然还有一些其他综合因素原因。我教他怎么做，我说过三天，小孩的诊断结果肯定会出来，第四天，小孩出院。结果第三天，诊断出是病毒性感冒，第四天小孩出院了。所以这么多年他都很信我，都比较入迷了。
陈艺敏：那研究在你行销房产方面是不是也有帮助呢？
格林雅地卖的很火，和也有一些关系
宋红斌：也有的。比如格林雅地，这个盘子按照道理来讲做中高档住宅销售很难。因为它是包河工业园区，没有人气，可以讲在工业园区做这个项目是相当吃力的。那附近也有其他动迁房等等，都没有卖好的。但是格林雅地却卖的很火，我认为和做过也有一些联系吧。
陈艺敏：怎么做的？
宋红斌：房地产的奠基石的尺寸，颜色方位都有很有讲究的，格林雅地就是按照我给的颜色尺寸要求弄好的。还有奠基石的方位，开工前，头一天，他们说放哪儿？我说你看，这边是工业区，斜对面是包河区政府，是王气的地方，只有向王气的地方，才万邪不侵。
这个奠基石铺下去大概三天，某事业单位就集体团购，买了大概140多套，而且都是大面积的，这种大面积在安徽市场还是比较难销的。按道理来说，这个地方在修路，交通也不便利，地方又很偏远，跟滨湖新区的景观优势、规划优势也不沾上边，应该不好卖的。但是事实上却卖得很好，销售总共就一天结束了。
陈艺敏：奠基石选好起到关键作用。
宋红斌：我只是先把说一下，我想奠基石是从某种意义来说有关键作用，但是开发商怎么卖得这么顺呢？中间有一些磨合的过程。因为那一天他的老总说了奠基石这件事，对格林雅地起到很好的营销效果。
所以讲，良好的营销，除开发商产品的优势、产品非常好的策划地位之外，开发商和代理商之间的联系及互动也是一个项目成功很关键的因素。
智帝创造过很多在这个行业里很难见到的奇迹
陈艺敏：是的，格林雅地就是代理商和开发商良好互动而创造的营销奇迹。不过，我听说智帝公司还有不少这样的营销奇迹？
宋红斌：我可以这样讲，智帝是个很注重营销原创的公司。在安徽，智帝应该创造过很多在这个行业里很难见到的奇迹。比如媒体全部包断策略，这出自智帝手笔。像园景天下，就是创造历史奇迹。
还比如一环亲家，之前开发商找了北京的一个代理公司，当时卖了6多个月，结果一套也没有卖掉。当我们接手之后，大概两个月的时间，创造了一个奇迹：晚上2点排队，排到第二天早上9点买房，在这之前合肥从来都没有见过。那个时候还是冬天，为了赶工期，工人穿着大棉袄安广告牌，两手冻得发僵。合肥排队买房子的现象就是在一环亲家出现的。
还有现在可以见到的安徽市场大街小巷很多楼盘讲的“公馆”概念，是智帝把这个“公馆”（枫丹白鹭•湖公馆）概念引进来的。现在湖畔公馆、双公馆、大公馆、小公馆很多了。
合肥要先融入长三角的经济圈
陈艺敏：讲一讲合肥发展战略吧，讲一点细节，无论是开发商还是网友都愿意听。
宋红斌：合肥城市刚好在长三角的边缘地带，它整个是朝东南方向、巢湖的方向发展。合肥要先融入长三角的经济圈，这是整个合肥政府认识到的一个好的优点。我曾经为滨湖新区规划总指挥部出过一份《关于滨湖新区的整体战略思路》，当时就是对滨湖新区的整体开发战略讲了一些我的看法。因为都在朝西边发展，这样就跟中国的中部城市借不上力。它只有往东、东南方向去发展，这样的话，就能够慢慢地跟长三角接壤。因为滁州和南京很近，南京到合肥也不过1个半而已。
陈艺敏：合肥朝东南方向发展是种战略？
宋红斌：对。合肥为什么要修城市高铁，就是从上海到合肥只要两个半。为什么不往江西修高铁？这就是一个战略问题。
陈艺敏：滨湖新区会规划成什么样的地方呢？
宋红斌：据我个人的预计，这一块地，整体上会规划成合肥的高档生活区。这边大片的地，以后基本上都是中高档的房价，以后新的富人区是在这个区域。
（看地图分析蜀山区）
宋红斌：西边这一块，以前是国家高新技术产业区，以前我在做园景天下的时候把高新区定位为富人区，现在确实达到了这一点，整个的定位还是可以的。现在在梦园这边买房的都是比较有经济实力的，背景还可以。
陈艺敏：西南边这个地方正好要发展成一个机场？
宋红斌：对。现在政府可能又把机场往西移，无形当中把这个城市框架放大了。
陈艺敏：机场的附近都不合适发展的，所以把机场弄远一点，其实也是带动它们的发展？
（看地图分析包河区）
宋红斌：对，其实这是政府聪明的地方，这个区域（包河区）是政策引导，为了要把这个经济效应带动起来，只有通过这样，然后带动整个一面的发展。比如往东边去，南京有机场，人家坐到合肥还是坐到南京？人家肯定坐到南京，对不对？南京多好。
陈艺敏：对，人家不一定在合肥下。
宋红斌：是的。所以宁愿设得远一点，而且安徽的西部相对来讲还是比较落后一点的，南部倒是好一些。
（看地图分析瑶海区）
宋红斌：瑶海区我觉得（车站周围）这个地方是比较好的。火车站、汽车站都在这个地方。现在也有往北边发展的。它这一带有点像上海。上海以前把车站放在北部，现在倾向在南部，叫西南方向。如果按道理来讲，像这一块（瑶海区）把合肥20年的好运气全部都压住了。
陈艺敏：压下去？
宋红斌：讲大运，“大元运”，现在叫“中元运”。2003年开始行的是“中元运”，“中元运”的一个元运是管20年。现在八运当头，如果说是这个当年运要扶持好。西边合适点。但是有一个好处就是政府现在这边往北都是住宅区。
陈艺敏：这个地方要扶持好，新站区也要扶持好？
宋红斌：对。现在新站在综合整治市容、市貌这一块，但是八运发展这个方向也是对的。把机场往这边挪（蜀山区西侧）。合肥这个城市来历史比较久的。这里唯独有一个西北边的大水库。
陈艺敏：董铺水库。
宋红斌：所以徽商为什么“上元运”的时候发达？我看与这个有关。
陈艺敏：合肥人吃的水都是这个水库的水。所以合肥是容易出长寿的人。
宋红斌：这个水，政府要把这个水源保持好。
陈艺敏：合肥买房子的比较好的地方就是这一片是吗？（董铺水库与大蜀山之间）
宋红斌：这一块当然好了，山水中，你看在这边东南是大山，大山也是非常好的，水也很好。
陈艺敏：我有个朋友想拿这个附近的地。（合作化北路西侧）
宋红斌：如果要拿，拿这边的地较好，潜力各方面都很好，合作化路是很繁华的。（合作化北路西侧）。
陈艺敏：知道了，合作化路西侧？
宋红斌：因为他是个开发商，开发商没办法去想远期的事情，但可以想中短期，是在这里拿地比较好。但是如果是他愿意等，我不建议过这个铁路，过了铁路房价要下500-1000的，销售阻力挺大，但如果他有充足的资金链，那也是可以。
陈艺敏：他还想在望江西路拿地，大概在西客站附近。
宋红斌：这个可以拿。
陈艺敏：这两个比，哪个好？
宋红斌：如果这样说，当然（合作化北路西侧）这边要好一些，这边就是价值会高一些，这边（望江西路地块）相对（低一些），但是也要看谁来操盘。如果（望江路西路西段）这边的利润要体现得大一点的话要靠专业实力。
陈艺敏：北边的庐阳产业园呢？
宋红斌：北边的庐阳产业园叫老城区，但是在发展趋势和潜力上并不突出，它是一个老区的概念。
陈艺敏：马鞍山路板块附近呢？
宋红斌：马鞍山路板块，这个倒是可以考虑，你们不是做过这个专题吗？高价房子都在这一带，这个叫“王者居中”。 到哪都便利，从人的习惯行为来讲，它就行，坐在中间，左边有靠，右边有靠。
陈艺敏：我觉得你对合肥发展状态有很高层面的把握，也难怪你在合肥市场策划这么多成功的楼盘。所以说，成功营销需要对地方发展形态高度把握。
合肥客户的理性层面比较高
宋红斌：是的，当然还需要对地方人群消费心态的把握，区域不同消费心理也会有变化。合肥客户的理性层面比较高。像广州、浙江、江苏、上海，长三角一带，或者比较发达的城市，这些人在经济综合实力和消费行为上都会因为消费实力而发生改变，而合肥不是这样。比如上海人这套房子他算完账，他不会再去想别的事情。但是合肥的人他会算多少年会付多少钱，然后一点一分一厘都要算得清清楚楚。
还有一个不同的就是合肥的房地产价格一直没有太大太多的提升，可以讲十年来，合肥是的一个城市房地产价格增长非常慢的。当然也以整个合肥的土地供应量的刚性需求也有一些关系。
陈艺敏：是的，合肥消费习惯和别的地方很不同。
宋红斌：所以要在合肥做好项目，前期的消费行为研究和土地的可行性开发研究显得尤为重要。像我们在做华盛，前期八个月都在做“产品规划研究和消费行为研究”。
陈艺敏：那你觉得做营销比较重要的理念是什么呢？
楼盘的营销理念就是一定要吸引人去
宋红斌：楼盘的营销理念就是一定要吸引人去，去了之后会有（购买）欲望产生。有（购买）欲望产生才会付诸行动。拿格林雅地来说，在规划前期花了八个月时间把产品做好了，第二步做什么？有句俗话说的“酒香也怕巷子深”。 这就需要专业性的营销团队，你要让人知道你的产品。营销的过程就是这么简单。但是这个过程每一个节奏都要安排好，都需要专业。05年1月份在“中国房地产策划大奖赛”中，我是拿到“中国房地产理论奉献奖”当中最年轻的一位。
陈艺敏：智帝这个公司的专业度很高。我从哪里知道你家公司的专业度的呢？一、您不像有些代理公司，开始卖房子才进入，智帝切入非常早。二、您对特别了解，从奠基石那个事情，我就觉得你的企业一定是非常专业的。你现在分公司也很多，有六个分公司了。
宋红斌：对。我们设分公司的概念是必须在一个地方有两个项目以上才设分公司，这就是生态运作。这都是非常扎实的东西，不像人家“业务在哪里，分公司就在哪里”，不是这样的。
陈艺敏：上海智帝在合肥业界可谓声名远播了，请宋总给我们介绍一下上海智帝以及安徽分公司。
中国十佳商务策划咨询机构
宋红斌：上海智帝策划事业机构，走过了将近10年时间，于2005年在人民大会堂被国家人事部人才流动中心、世界商务策划师联合会、北京大学文化与传媒促进会、中国经济商务联席会、中国民营企业国际合作发展促进会、中国企业家世纪论坛联合授予“中国十佳商务策划咨询机构”称号；还有就是在2007年的时候，有一个杂志叫《地产界》是深圳的一个杂志，评出智帝是“中国十佳营销代理机构”。
它的业务分布范围有云南、四川、浙江、江西、安徽等，我说的只是分公司，如果说业务范围，中国大概有60多个城市都有我们设立的点。
善待每一寸土地和每一个品牌
陈艺敏：“智者无畏，智帝无疆”是智帝公司的理念，“智者无畏”，我想意思是有智慧的人没有什么畏惧，那无疆呢？
宋红斌：“无疆”不仅是指没有行业的限制、没有领域的限制，更多是心灵的广阔程度和思想的广阔程度。有了智慧一定都能找到解决问题的方法，按照我的话来讲“善待每一寸土地和每一个品牌”。这句话讲出来，可能没有什么太多让人觉得很震撼的效果，让人觉得很平实，但这里面付出的艰辛和努力是非常多的。
我们给自己公司立下三个原则
陈艺敏：我听业内很多人评价说智帝是很负责的代理商，而且还说你们很牛气，有自己的原则？
宋红斌：我们给自己公司立下三个原则：个不打保证金；第二、不投广告费；第三、不做包销。
打保证金死掉的盘子很多
陈艺敏：不打保证金？
宋红斌：对，打保证金死掉的盘子很多。如果这个公司没有业绩基础，或者说它这个公司就是你从来没有见过的公司，或者它没有做过任何房地产，你让它保证有什么用？50万保证金就能换取较高的专业度吗？
如果开发商的资金是2个亿，你需要找一个好的代理公司而不是去找一个愿意去做风险投资的这种公司。本来在楼盘上只能赚200万，你让打100万保证金，他怎么可能会打。或者你1个亿的盘子让他打2000万的保证金，他又懂专业、又懂技术、又懂房地产开发，他完全可以到小的城市去做房地产开发，他干嘛还要跟你开发商混？
曾经有代理商把400万保证金放在华盛地产台子上，但他没有拿，他为什么不拿？其实他也想得很明白。400万算什么？我一两个亿投下去，你400起死回生么？
还有因为打保证金，取费的代价不一样，本来1.5的点数能做到的事情，他换了一个花样，400保证金，让你付更高点数给他，你不是得不偿失吗？得小利而失大利。
但是不打保证金并不代表你不去建立相对平等的信用平台。你为了保证后期的销售成功，可以在用上面做部分截留，这个也是可以谈的。我们要让开发商意识到我们是专业的公司，而不是用钱去砸的公司。
陈艺敏：是这样的，因为房子是建在那里，工程款也是借的，开发商比较愁资金，又没钱打广告，所以找代理公司先出保证金，用保证金的钱打广告。还有代理公司包广告费的。
宋红斌：打广告可以，包广告费不是说不可以，但是我是替开发商考虑。假如开发商在花钱的时候，代理商正好在那个节骨上没有钱，就会浪费开发商的销售时机。广告费打了，本来要做大画面的广告牌他只做了一小块。房子没卖掉。开发商为了这一点广告费，把风险全部压到代理商身上去，那就完蛋了。我不垫广告费进去，至少我可以保证我的决策是公正的，策划就是要敢说真话才能叫策划。否则你叫什么策划或者营销代理公司呢？
还有我不免费招标，这个免费招标是恶性竞争，更好笑。开发商找好几家单位来，每个人做一个标书，“免费性地提供标书”。很多代理商有斗争这个毛病，喜欢去投标。有一次有一个免费的投标，我说你要相信这种方案，我一晚上可以出十个，只要市场数据换一下、案名换一下，这个东西就是你的了。但是这个方案所承担的风险有多大？我为什么要你付钱，因为我觉得我拿了你钱，我要对你负责任，我要认真地为这个盘子做决策。
陈艺敏：而且如果代理公司出钱的话，可能只注重把这个盘子销售掉就可以了。但是开发商出钱就是既要打品牌，又要销售。像包销也会存在这个问题。
宋红斌：对。这里面讲到的就是看开发商怎么去取舍的问题，你可能舍小利，但是可以得大利。换一个方向思考，如果我本来是一个第三方公司，我将你和市场之间良性对接，又能把你的愿望实现，又能把客户业主的需求满足，这里面需要有一个中间平台。这个中间平台是不应该掺杂任何杂质进来，这就是金钱的问题。我按劳取酬，这是我应该的。但是我不会把这种酬劳压到客户身上去，或者开发商身上去。如果做了这样的事情，你的利益心会驱使你的决策，不客观、不公正、不透明，甚至可行性都会很差。
陈艺敏：这样一来，你们会失去很多客户吧？
宋红斌：我接的盘子人家接走了，我不接的项目某某公司又接走了。如果我稍微让一点点步，其实会有很多开发商跟我们合作。我觉得这是商业竞争过程当中很正常的现象。我为什么要去设这个门槛？做一个企业不要太累了，如果你要想网罗天下所有的客户，我们智帝是做不到的，我就只服务认同我的开发商。
房地产恋爱论
陈艺敏：你可能热爱这个行业，你在这个工作中找到乐趣？
宋红斌：对于项目我有自己理论。、房地产恋爱论。做项目一定要跟项目谈恋爱，要抱着这种跟项目去谈恋爱的感觉才能做好。
第二、团队互动。我们不提倡个人英雄主义，包括我，我从来不会说这个公司是我宋红斌的，更多的是我们这个团队的。
陈艺敏：你刚才讲到“房地产恋爱论”做房地产项目就是和谈恋爱一样。
宋红斌：虽然你们之间不会发生恋爱行为，但是你的态度一定要跟谈恋爱一样，他在想什么，他在做什么，他需要什么。这个客户在买房的过程当中有哪些问题是不知道，你都要用这种心态和态度去给人解决。
我给万科做过服务，完全用“谈恋爱”的心态去做。为了让它卖得快一点，我在那边只要一上班，就在小区里面待着。我在看每天从这个旁边经过的人是什么人，愿意进这个小区来看的人是什么人，要去研究他们。他们平常在小区里面生活的时候，他们谈论的东西和感兴趣的话题是什么。所以我跟万科企业的关系很好。我房子卖到后面，60%都是回头客。
陈艺敏：口碑。
宋红斌：对。口碑优势，这也是我们公司的一个优势。营销的过程当中更多的是人与人之间的相处。
服务的细腻程度也是非常到位的
陈艺敏：这能不能说是智帝的核心竞争力或者智帝与其它代理公司相比的优势？
宋红斌：这只是在我们公司理念上的一个优势。我的企业的核心优势是一个全程式的，很全面的。
而且我们服务的细腻程度也是非常到位的。我们这个企业做的就是卖房子从接手开始到最后一套房子卖完才离开。不像别的代理公司，卖到销售率就结案了，而我们不是。跟物业公司的协调、维修，甚至包括客户的纠纷。为什么我的客户那么的稳定？这是因为我们能够处理他们很多没办法和不方便处理的事情。
陈艺敏：这种细腻的服务确实让人很放心。
保姆式的代理公司
宋红斌：有些开发商之前不是没有找过代理商，找过以后发现不适合。就像习惯了做主人的人，突然做主人的感觉没有了。我们是保姆式的代理公司，除了产证、工程、资金这些方面不好解决，其它什么都能解决。我们就像一个保姆，让他觉得有真诚感又让他觉得有事业的前景。另外一个核心优势就是这个保姆还要一定的素质，就是高素质的保姆。你要有专业的高度，否则“日久必生厌”。
记者：相看两厌。
品牌的服务要均衡性、持久性、新鲜性
宋红斌：对。品牌的服务要均衡性、持久性。再就是要有新鲜性。我要将项目的品牌延伸到企业的品牌，然后整体在品牌运作上面，让它做完一个项目以后有知名度。要找到这个项目和这个企业开发商之间的关系才能处理好。由项目到开发商品牌，由开发商品牌波及到后期的生态产业。
我觉得在合肥要注意选好一个专业均衡性比较稳定的公司，而不是说今天策划找这个公司，明天找智帝，后天找那个公司，这样就发生很严重的偏差，而且会造成合作当中的矛盾很多。
中间包括策划、广告在一个公司进行，策划的统一性、均衡性都比较好。这个对于扶持开发商的品牌来讲都是非常有好处的。
同一个企业方圆五公里范围之内我不会接盘的
陈艺敏：客户不断得到新鲜感，赢得他们的认可和信任。
宋红斌：我有一个职业道德，同一个企业方圆五公里范围之内，我不会接盘的。绿地是我之前合作过的开发商，绿地在上海的项目我做过的。它进到合肥，它这个盘子是70万平方，它前期找我，但是我为什么没有接他？因为绿地项目在我当时服务的园景天下五公里范围内。
再一个就是讲到，开发商本身做项目的时候，工程的问题一定要严格把关。很多开发商都是因为工程小问题，出现闹事的事情。我记得去年就特别密集，其实都是开发商开发过程当中没有注意工程细节的管理，华盛就做得很好。你到他们工地就像逛公园一样。他在施工，你看不到地上的一粒灰尘，看到的是满眼彩旗、鲜花、绿色植物，所有的建材摆放都整整齐齐，这就是有理念的公司。所以他对工程队伍要求很严格。
第二个就是要妥善处理好销售完成之后的客户关系处理问题。像华信开发商，所有的人都认为华信开发商是很讲人性的开发商。每过节或者有什么好消息，都会通过信函的方式或者慰问的方式通知客户。这就是开发商把业主当作子民一样关爱。
善于盘活不良资产
陈艺敏：营销确实是复杂的事情，有没有遇到比较棘手的？
宋红斌：我的公司有一个长处就是善于盘活不良资产。比如园景天下，以前的园景天下是不毛之地，没有草的。开发商的公司派了一个老总过来，做了半年，结果发现没有兴趣弄下去。有的开发商就建议他，把那个土地卖掉，资金能缓解一下。老头子很倔，他说我不信我就找不到好的代理公司，结果通过合肥广告界的朋友认识了我们公司。园景天下的广告语包括推广在房地产业界里面都是被津津乐道的事情。现在只要说园景天下没有人不知道，这是一个非常有名的盘子，在合肥出现从没有过排队买房的现象。
园景天下从一、二、三期走过来，我们的广告，人家都集篇成册。这个项目在首届房地产大奖赛得了金奖。有了这么一个成功的案子，有这么一个成功的品牌，开发商都很有信心、很有优势。
在上海，我们的名气更大。上海中山西路，只要知道是上海人都知道这个楼是个烂尾楼。换了三任开发商，我们服务的是第三任开发商。在非典情况之下创造一个礼拜的销售完毕的业绩，而且是一个20多年的烂尾楼。所以这个策划案子题目是“当烂尾楼遇上非典”。 房地产策划案例的书籍里面叫“徐汇37°2”这个案例是有名的。房地产只要做小户型公寓的，我的广告推广风格是被抄了又抄。
陈艺敏：那是一个很传奇的策划案。
99%的努力加1%的天意
宋红斌：我们讲99%的努力加1%的天意。任何一个方面你都要抓得很稳，你才能成功。比如的问题，其实有很多朋友是房子装修好了之后叫我去帮他去看看。其实有很多事情，我觉得这个不好，那个不好，但你房子已经装修好了，你又不会去改，不会去拆，但是实际上是需要拆的。所以为了这个问题，我又去开了一个装修公司。现在合肥公司9月16号要开张了，中国家室内装修机构。把这个理念运用到装修理念里去，这样一次性把这个问题解决掉。
陈艺敏：上海智帝目前在合肥代理哪几个项目？
宋红斌：枫丹白鹭湖公馆、华盛格林雅地、百仕阁、宝文君临大厦。
宋红斌：智帝的产业链也不算特别多，但是从业务分布来说程度比较广、地域跨度比较大。主要说到安徽，安徽很多地方都有业务，比如阜阳、滁州、芜湖都有业务。安徽应该是做得比较扎实的一个公司。
陈艺敏：这么多客户，做公关会不会很繁忙？
不会花很多时间讲关系问题
宋红斌：做公关、客户关系我觉得并不是表面上大家吃吃喝喝，我们公司里很少有这种开销。我不会花很多时间讲关系问题。
甚至我还会和客户发生争吵。比如盛世名城，我跟他吵五次，虽然我跟他吵了，到回来他的老总说，其实做事情就应该有宋红斌这种精神。为什么我跟他吵？
我在为他好，我在为我们共同的目的争取土地的利润，我在极力地争取更好的措施和方法。
我的公司99年进入到安徽市场，我做的盘子都是做一个盘子就红一个盘子，火一个盘子。我不会为了自己要多赚钱而牺牲人格，降低自己的层面，甚至去降价，我不可能去做的。
陈艺敏：一直这样下来你和开发商合作愉快的？
宋红斌：我是服务中高端的，有比较好的信誉记录的开发商。我不喜欢跟没有诚信的开发商合作。像我的公司从来没有发生过开发商赖帐的事情。即使结案就说这个钱在什么时间给你，给你一个交待。不会说不付，或者遥遥无期的，我们公司没有这样的事情。包括盛世名城这个开发商，在情不得以的情况下补助我一些钱，而且它的老总到现在我们还是好朋友。还有开发商从“园景天下”到现在八年了。
客户的长期合作是对智帝的肯定
记者：这也是对智帝的肯定。
宋红斌：对。是对我们相当大的肯定。上海智帝进安徽合作并且一直到现在都合作的开发商是华信，包括现在的枫丹白鹭•湖公馆，舒城的枫丹欧洲华城，这个公司所有的项目都在智帝手里，一直服务了整整八年。我每次见到他，不由自主地感动。我那天还跟他开玩笑，我说夫妻谈恋爱也有七年之痒，我们已经有八年了。人与人之间，就是友情交往也不可能持续这么长，但是两个企业之间能做到这样。
还有一个开发商就是安徽的宝文，宝文这个开发商从2000年开始跟我们合作，宝文国际花园以前就是我们做的，做到现在他公司所有的项目都是我们公司做的，包括现在他操作百仕阁、君临大厦，还有后面一个大概十几万的商业楼，我们也在做前期的规划和研究，还在谈进一步的战略合作。
智帝的客户是非常单一的，不会像别人一样，可能每一个项目它的开发商都不一样，我们是好多项目都是一个开发商。
从智帝本身来讲，是要站在专业的高度，要保持你的这种高度才能和开发商有性的合作。第二是要恒久，一直要是这种专业的面目，始终每一天每一年为人家服务，稍微有点瑕疵，人家就换人。第三是一个公司把事情交给你，他的梦想，他的期望值不断升高，你要不断地满足他。
陈艺敏：企业做品牌就是要这样，所以智帝是房地产策划企业的品牌。
不但做房地产，还要做区域城市营销
宋红斌：其实我不但做房地产，现在要做区域城市营销。
陈艺敏：就是怎么把一个城市卖出去？
宋红斌：对。让这个城市的经济在一定时间里达到一个飞跃的跨度。我们现在做江西和云南的城市运营，就是把这个地域的优势和它的人文脉象挖掘好。把城市的格局给布置好，哪些是企业的，哪些产业，或者哪些人应该在什么地方生活、发展、工作，这个都得建立好。让人们对这个城市有一个非常清晰的把握。另外生态可持续发展优势也是一个方面。怎么来做好它的生态优势？这也是城市运营的一个关键，不可能招了一大堆化工企业进来，城市的污染源随之诞生，后代子孙面临很多问题，比如疾病的痛苦。
陈艺敏：做城市像做企业一样都要有责任心。
宋红斌：对。比如越南的发展，牺牲两代人的幸福去繁育一代人，你认为是赢了还是输了？国家的运营是领导的问题，但也要请战略专家，城市也是一样的。说小一点就是区域运行，区域运营大多数情况跟这个差不多。
做事就是要有种责任心，有责任心才能做长久。我们为什么从99年走到现在？和我们接触的，除了“盛世名城”也是在情不得以的情况之下更换代理公司之外。但它换了代理之后事实上销售得很不好，以前盛世名城是卖得很好的。所以昨天龚总说，我们公司最起码和你有八年的合作期限。
智帝是一个大家庭
陈艺敏：看您谈的这么开心，觉得您对房产有很深的感情。
宋红斌：对。我一般除了去做房地产相关的事情，不会做别的。所以当我涉足房地产开发企业，我也会一直做下去。记得我以前刚创建智帝这个公司的时候，我老婆说所有的资金都是你投入，你只拿51%的股份，其它股份你全部分掉，你觉得这样合适吗？我跟她讲其实赚钱不是一个人的行为，而是一个团队、伙伴的整合性的行为。如果你只有1块钱，你分了0.49元给人家，大家能将这1元钱，变成10元，每个人都可以拿比你股份1块钱更多的钱。相互之间的能力能够发生“1+1>2”的过程，为什么不去做？
陈艺敏：你是分股份给员工的？
宋红斌：对。首先你这个企业要让别人有归属感。、有感情性；第二、有利润性。
陈艺敏：智帝企业文化如何经营的？
宋红斌：我跟员工、企业之间的关系，首先我应该是一个老总，因为我负责公司整体的战略决策运营。其次，我应该是一个校长，就是我要让我的员工从跨进我智帝，我有义务要教育他、引导他的责任。这个就像学校的老师教学生一样。我现在这种中层和现在所有的老总基本上都是我这个智帝系统下面一步一步成长起来的。就是刚才你们见过的周总，也是副总裁，也是安徽片区的总经理。他就是从业务员一直慢慢做到今天这样的位置，像他这样的董事有很多。
其实真正来讲就像一个家庭，谁也离不开谁，离开谁都觉得是一种痛苦。我做智帝的时候就是用这种心态和感觉跟他们相处。所以我们的员工有什么心里的话，都会告诉我，比如问婚姻的问题。我记得是上个月的事情，有一个员工刚进来，他说，宋总，我知道你会这个《易经》，你能不能给我看一看？我给他看完后，他说“只有看见你心里才踏实”。你想这个员工会走吗？除非我让他走，否则他不会走的。本来按道理来讲，营销也有叫“铁打的营盘，流水的兵”，每天都在换人，但我的人才流动率极低的。
陈艺敏：超过5年寿命的中国企业不到10%，智帝已经成立十年，是个长久企业了。对我们网络宣传怎么看待？
搜房网专业层面的东西比较好
宋红斌：我觉得搜房网专业层面的东西比较好，数据量非常大，很全面、很细致。适合我们这种人看，我们觉得很好看。产品搜集又比较全面，数据库建立又很大。所以网络媒体从网络专业的角度来讲是可以的。
陈艺敏：最后是给我们搜房网提提宝贵意见，我首先给您简单介绍一下搜房网吧。
搜房网成立八年时间，早期由IDG风险基金和高盛（Goldman Sachs）支持，总部设在北京，05年7月的时候，与法国分类广告与出版业巨头签署协议，对方给我们投资2个亿；06年的8月份，澳大利亚电讯耗资20个亿收购搜房网51%的股份。
搜房网目前每年营业额有好几个亿，业务总共遍及63个城市，主要是为购房者提供6万个楼盘的基本咨讯，在网上都能查到价格、位置在哪，为每一个项目提供网上的业主论坛。
我们提供的是全新的网络营销的新模式，您看到的那些游戏也是我们做的。
搜房网为什么可以做得这么好的原因，是因为现在上网的人已经达到1.64亿，中国13亿的人口。特别在安徽合肥这样一个地方，100个人中就有7个人上网，比例非常高。每天在合肥就有12.6万人在查找房地产信息，所以我们在合肥当地也开设了分网站，开设有近三年时间了。三年时间内把数据库、新闻都更新得非常好。目前业务开展在中部城市中排到第六名。
搜房网将在08年完成100个城市扩张，08年上市。
我看好搜房网未来的前景
宋红斌：这个是对的。现在包括终端问题，网络的终端问题逐渐在解决。比如以前是电话线，后来是宽带，宽带再到无线，就是说它在进步，其实是新兴媒体和传统媒体之间的挑战。这些东西还是靠科技的成份在维持。把它变得传统化，或者把传统媒体的这种优势吸取过来，然后再融合到高科技的产品里面去，我觉得这个出路是比较好的。从网络媒体来讲，可能以后的手机或者电脑直接按一下就能上网了，各种终端就能随时看到。
像搜房网，我觉得是在网络媒体里面，专业度始终如一的。因为新兴媒体、网络传媒的局限性还是比较大，但是从目前的环境来讲，我觉得网络传媒的前景还是不错的。
见面就是缘
陈艺敏：我们今天的采访方式非常特别。您也是个到我们公司接受采访的人；也是我们次采访时间最长的，跨越了一个午饭时间。好多次，也是次速录师不知道该从哪开始记起，但却打得非常轻松。我们今天很愉快。不知道您愉快不愉快？
宋红斌：愉快，见面就是缘。
陈艺敏：我对您刚才说的特别感兴趣，而且对您企业的一些理念、一些坚持，觉得智帝是能做得很大很大的企业，您现在已经发展得很强大了。见到您有种相见恨晚的感觉。 非常感谢您接受我们的采访。
