慎入！合肥这些房子，90%都是坑！

前几天一个朋友问我，合肥外围的项目可以投资吗？7000多一平，便宜。

我不知道该怎么回答，一方面我个人不太建议投资一些投机性很强的区域，另一方面他说得也没错，七八千一平相比于合肥来说，确实很便宜。

所以今天，我把一些准入门槛较高的投资渠道整理了出来，仅供大家参考。

这里说的“准入门槛”，不是买房成本，而是对买房人眼光的要求。可能这些渠道中90%都是吃人不吐骨头的大坑，但如果你自信段位极高，能把握住那10%，也可以尝试。

| 壹

40年产权公寓

关于40年产权公寓，买之前可以问一问身边买过的朋友，绝大多数都被坑过。买之前开发商说得天花乱坠，可以居住、可通民用水电、可以一层隔两层等等……

但是等到交房，往往原形毕露，和写字楼没什么两样，居住环境嘈杂，而且很有可能层高缩水，4.5米变成了3.5米。

目前国内40年公寓市场的应该是杭州，由于住宅严厉限购且价格非一般人能承受，很多年轻人选择买一套40年的酒店式公寓过渡，有LOFT，也有平层。

其中的问题是，房屋性质的界定。真正具备居住功能的40年公寓是商住两用房，而合肥的很多公寓是办公性质，不具备居住属性。

并且，个别开发商们为了抓紧时间卖房子，对外宣传是往往带上“可办公可居住”的字眼，容易给购房者产生误导。

对于这类产品来说，如果一定要买，尽量先和开发商核实它的性质，然后选择商业繁华的核心地段，靠近大型商业、学校或是写字楼等，方便出租。

NO.2 | 贰

远郊超级大盘

这就回到开头提到的问题，合肥外围的超级大盘能不能投资？

首先，在投资产品中，最关键的一环应该是流通性，如果短期内没有流通性，投资的意义在哪？持有吗？

目前合肥外围的这些超级大盘，它们的开发周期都是按照10年甚至更长时间计算的。也就是说，等你拿到房产证，再等两年准备转手卖掉的时候，它的新房可能还在卖，价格可能并不比二手房高多少。

其次，由于处在拓荒板块，这类超级大盘的概念往往很多，小镇、养老、产业等等。合肥到目前为止，真正成熟的区域还只有滨湖、政务和老城区，高新区、新站区、包河中央公园和淝河片区、经开区东南部、瑶海龙岗片区、滨湖卓越城等大量空地都还处在待开发状态。

5年以内，合肥有没有精力和能量，把这些板块都发展起来？如果不能，那么一定有发展的先后顺序，这些远郊超级大盘的价值兑现周期是不是又会拉长？

当然，也不排除空降大利好，一夜之间完成腾飞，但是投资一定是理性的，不理性那叫赌博。

NO.3 | 叁

无学区的老破小

过去1年，合肥市学区的老房子一直在涨价，比如庐阳区合作经济广场、蜀山区通和易居等小区，合作经济广场的二手房挂牌均价甚至超过5万/㎡。

但同时我们也能看到，同样是45中+南门小学双本部学区，省公安厅宿舍和省供销社宿舍等房龄在20年以上甚至更久的老房子，价格基本是停滞的。

这里有一组数据：

省公安厅宿舍：目前链家挂牌14套，均价2.85万/㎡。今年1月均价2.78万/㎡，涨幅约700元/㎡。

省供销社宿舍：目前链家挂牌11套，均价3万/㎡。今年1月均价2.88万/㎡，涨幅约1200元/㎡。

有学区加持况且如此，没有学区的老房子，即使地段优质，但也很难抵抗时间。

对于这类房子，如果现在还在持有，可以找机会卖掉再买新房，一般是不建议投资的。

NO.4 | 肆

被严厉限价的高地价项目

最近半年，合肥市场出现了不少交房即维权的事件，最核心的问题都是品质不过关。

2016年和2017年，合肥市出让了大量高价地，高地价+高压限价双重压力下，开发商自身都骑虎难下，打个比方，区域限价1.3万+/㎡，楼面价1.1万+/㎡甚至更高，还能奢望产品有多好吗？

这些项目有的已经交房，有的还在卖。对于这些被严厉限价的高地价项目，建议不要贪图一时的便宜，未来交房可能会花费更多的时间和心血。

NO.5 | 伍

结语

买房，可能是多数人做的的一笔单宗交易。不会总有天上掉馅饼的好事，因此，尽量少一分投机，多一分稳妥吧。

不管是对于自住还是投资，开发商口碑好、地段和配套优质的项目，大概率是更好的选择。