土拍放大招+调控新政发威 广州楼价急刹车？
房天下2017/04/17 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
317，广州出台“认房又认贷”的限购政策，329，广州土地拍卖海珠拍出楼面价新纪录，330，广州升级加码调控。317楼市调控新政出台满月，调控效果显现了吗？
据悉， 330新政出台后的网签数据显示，广州无论是一手还是二手成交量，都环比下降五成。目前广州楼市比较淡静，房价走势如何呢？有业内人士表示，3-6个月之后，广州或将进入量价齐跌的通道。
除了楼市调控重拳出击，广州为了严防高价地扰乱市场预期，土地拍卖放大招，首次出现 “竞自持”+“摇珠”方式。
重拳出击：限地价+抑房价
近日，广州国土规划部门挂出两个地块网上挂牌出让补充公告，出让方式首次出现“竞自持”和“摇珠”方式。卖地增加了“竞自持”和“摇号”的方式，无疑也是在提高开发商的准入门槛，除了“有钱”还得“有积累”，如果两者都有，那就“凭运气”。
3月底，广州一口气卖了8块地，总价达190亿元，其中海珠区石岗地块刷新全市楼面地价,高达5.5万/平，增城的楼面地价也突破2万/平。管理广州土地市场的广州市国土规划委首次表态：“近期土地公开出让不会再次出现区域新高”。
据官方说法，近期不会出现“面粉贵过面包”的现象，以白云区黄石西路鱼苗场地块为例，通过测算，扣除拆迁安置房后折合楼面地价不到3万元/平方米，低于2016年12月7日白云区白云新城A B 2804012地块45469元/平方米的楼面地价，也低于该区域商品房的平均售价。
根据国土规划委说法，未来宅地出让将结合土地市场的情况，“一地一策”，通过“组合拳”限制地价。
这一系列的“组合拳”，就包括“限地价、竞房价”的拿地方式，意思是限定地价，房价往下竞，谁报的房价低谁拿地，通过压缩利润空间来引导合理预期，广州首次提出这个卖地方式，至今尚未推行过。
另外，组合限制地价的方式还包括：“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、现房销售或竞自持面积等竞价方式出让，以及将采取提高保证金缴交比例、严格审查购地自有资金、降低购地资金杠杆等措施。
据了解，关于“限房价、竞地价”，广州早在2006年就首次通过限制房价的方式拍卖4宗金沙洲地块，在房屋的售价被限定情况下，地价在竞投的时候向上竞，当建造成本一定时，利润空间会减少，因为在收入不变时，成本升高，利润自然减少。
“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期，实现限地价、抑房价、稳预期”，国土规划委如此表态。
现状：降价暂未出现
根据房天下近期监控各区在售楼盘报价显示，39个在售楼盘中，有12个楼盘是价格平稳，没出现价格上涨，27个楼盘出现价格上调，没有1个楼盘出现价格下调。其中，番禺有个楼盘涨幅高达43%。
| 广州各区在售楼盘报价一览表 | ||||
| 区域 | 楼盘名称 | 目前报价(元/平) | 317前报价(元/平) | 涨跌幅 |
| 荔湾 | 中海花湾壹号 | 46000 | 46000 | 0% |
| 荔湾 | 保利·葛洲坝海德公馆 | 53500 | 50000 | 7% |
| 荔湾 | 珠江金茂府 | 50000 | 42000 | 19% |
| 荔湾 | 北大资源·博雅1898 | 43000 | 41500 | 4% |
| 荔湾 | 金融街·融穗华府 | 49000 | 43500 | 13% |
| 荔湾 | 葛洲坝·保利曼城 | 48000 | 42000 | 14% |
| 荔湾 | 新世界·凯粤湾 | 42000 | 42000 | 0% |
| 天河 | 远洋天骄广场 | 55000 | 43000 | 28% |
| 天河 | 龙湖首开·天宸原著 | 46000 | 46000 | 0% |
| 天河 | 金地天河公馆 | 45000 | 45000 | 0% |
| 白云 | 保利华润紫云 | 40000 | 35000 | 14% |
| 白云 | 恒大御府 | 58000 | 58000 | 0% |
| 黄埔 | 保利·罗兰国际 | 31000 | 28500 | 9% |
| 黄埔 | 万科山景城 | 24000 | 21000 | 14% |
| 黄埔 | 万科幸福誉 | 22000 | 20000 | 10% |
| 黄埔 | 越秀保利爱特城 | 22000 | 20500 | 7% |
| 黄埔 | 雅居乐富春山居 | 35000 | 30000 | 17% |
| 黄埔 | 时代春树里 | 29000 | 29000 | 0% |
| 黄埔 | 万科里享家 | 20500 | 18500 | 11% |
| 黄埔 | 美悦湾 | 17000 | 15000 | 13% |
| 番禺 | 祈福缤纷汇 | 28000 | 27000 | 4% |
| 番禺 | 凯德山海连城 | 20000 | 14000 | 43% |
| 番禺 | 大夫山·尚东 | 21000 | 20000 | 5% |
| 番禺 | 保利·红馆 | 40000 | 39000 | 3% |
| 南沙 | 南沙金茂湾 | 22000 | 22000 | 0% |
| 南沙 | 南沙湾·东苑 | 23000 | 20000 | 15% |
| 南沙 | 叠翠峰 | 21000 | 19000 | 11% |
| 南沙 | 南沙保利城 | 18000 | 17500 | 3% |
| 南沙 | 碧桂园·海湾1号 | 23000 | 23000 | 0% |
| 花都 | 雅居乐万科热橙 | 16500 | 14000 | 18% |
| 花都 | 广州万达城 | 20000 | 17500 | 14% |
| 花都 | 保利翡翠山 | 23500 | 22500 | 4% |
| 增城 | 绿湖国际城 | 16000 | 12500 | 28% |
| 增城 | 时代廊桥（增城） | 19000 | 19000 | 0% |
| 增城 | 恒大山水郡 | 13500 | 13500 | 0% |
| 从化 | 珠江壹城 | 14000 | 12500 | 12% |
| 从化 | 保利桃花源 | 12000 | 12000 | 0% |
| 从化 | 宏润·天睿 | 8600 | 8600 | 0% |
而广钢新城目前还有盘单价去到6万+/平，一套170平大户豪宅，总价上千万。
业内人士预测3-6个月后或量价齐跌
“目前广州市场是量跌价稳，估计会维持3- 6个月的时间，然后会进入量价齐跌的态势。这次的调控非比寻常，肯定会有开发商撑不住的，预计会有5-10%的跌幅。”黄韬表示，随后再看政策的调整，进入量增价稳的走势，整个周期可能会达到一两年之久，大家可能都要慢慢熬。
赵卓文则认为，地方政府作为调控房价的责任主体，不得不采取了极端的调控办法。“2017年的房地产市场，绝不会一直出现狂热的单边上升行情。”
推荐理由：中海花湾壹号地处荔湾区广钢新城的中心，临近1号线西朗站、广佛线鹤洞站、西朗站，物业类型涵盖住宅、国际商用物业及5.5万平米主题商业。
动态：中海花湾壹号住宅目前主力在售央邸组团D6栋，在售户型包括约93-103㎡两房+创意阳台，以及124㎡高实用率三房+创意阳台，项目整体均价46000元/平，带装修发售。除景观阳台与生活阳台外，创意阳台可做装修以丰富生活空间，适合刚需和改善型家庭。同时，中海花湾壹号商铺近期已推出沿鹤洞路餐饮街铺，面积段集中于30-55㎡。
效果图
| 中海花湾壹号基本信息 | |||||
| 单价 | 均价46000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 荔湾广钢新城 |
| 户型 | 三居室(124.00㎡)二居室(103.00㎡)二居室(96.00㎡) | 收房时间 | 预计2019年3月A栋交房 | 开盘时间 | 2017年3月11日已推D7# |
项目简介：中海花湾壹号地处荔湾区广钢新城的中心，130万方国际地标综合体，广钢新城黄金物业以及商业中心，以“住宅+商用产品+商业”三大业态打造地标综合体。 中海花湾壹号是老城区配套全、服务好的综合体 ，也是老城区国际的新标杆，更是低总价入住老城区的优质选择。 中海花湾壹号物业类型涵盖住宅、国际商用产品及5.5万平米主题商业。在产品打造上，采用10大领先科技人居系统和5大产品精工法则。园林面积约6万㎡，以三重健康园林体系打造老城区社区休闲空间。 中海花湾壹号由四宗地块联合开发而成。2014年，中海在广钢新城两次土拍上分别拿下3宗地和1宗地，折合楼面地价分别为17950元/平、18471元/平、18313元/平、约1.4万元/平方米。 作为区域的商业中心，中海花湾壹号贴合现代消费购物需求、注重购物体验的4.0商业设计。
物业地址：广州荔湾广钢新城地铁鹤洞站C出口/西朗站A出口
推荐理由：中海花湾壹号地处荔湾区广钢新城的中心，临近1号线西朗站、广佛线鹤洞站、西朗站，物业类型涵盖住宅、国际商用物业及5.5万平米主题商业。
动态：天河星作暂无货源在售，具体推货时间待定，价格待定。项目主推建面81-96㎡三房单位，户型设计偏向刚需。
效果图
| 天河星作基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 天河东圃 |
| 户型 | 三居室(86.90㎡)三居室(96.00㎡)三居室(91.80㎡) | 收房时间 | 预计2018年12月31日7栋8栋交房 | 开盘时间 | 2017年3月11日8栋预选房 |
项目简介：天河星作项目占地4.3万㎡，总建筑面积8.7万㎡，项目主要由7栋18-20层的高层住宅洋房组成，主要建筑面积为约58-120㎡的两房-四房产品为主,总共868套计划分两期开发。项目座落于广州心天河区智慧城板块内，广州第三中轴线之上，紧邻金融城及奥体新城，是广州东进战略的重点之地。,区域内聚集了包括中国移动南方基地产业聚集中心、广州立信智慧软件社区等高端项目。天河星作是碧桂园集团2016年回归一线城市中心地段与力迅集团合作双方斥资合力打造的高配精品社区。
物业地址：广州天河东圃东圃小新塘合景路（私立华联大学旁）
推荐理由：美悦湾位于广州市黄埔区开发区西区，由4栋16-17层高楼宇所组成，户型包括73-75平两房、86平小三房、96平三房。产品户型设计方正实用，通风采光性不错，价格也比较合理，拥有江景。
动态：美悦湾目前两房均价17000元/平，三房均价18000元/平，主力户型为73平两房两厅一卫、75平两房两厅一卫、86平三房两厅一卫以及96平三房两厅两卫，毛坯发售。项目位于黄埔开发区西区，由4栋16-17 楼宇所组成。
效果图
| 美悦湾基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 黄埔 |
| 户型 | 三居室(96.26㎡)三居室(86.97㎡)三居室(86.97㎡) | 收房时间 | 2016年12月31日1号楼交房 | 开盘时间 | 2016年8月27日已推出1号楼 |
项目简介：美悦湾位于广州市黄埔区开发区西区，总占地面积8099平方米，总建面28706平方米，共264套，由4栋16-17 楼宇所组成的精品型社区。楼栋采用点阵式分布，通风采光优良，令绿化布局限度延伸至小区每一个角落，而景观设计结合西侧河流以及沿河景观带，并通过自身内部园林景观的营造，使项目体现出温馨和谐的宜居环境。美悦湾项目楼宇采用现代简约的设计风格，而园林则结合东南亚元素，内设儿童乐园区、太极区、活动广场、步行径等设施。另外，小区设有1个人行主入口及2个停车出入口，实行人车分流。
物业地址：广州黄埔开发区西区丽江街1号
|天河金茂广场-->|天河金茂广场
|天河金茂广场-->|天河金茂广场-->|天河金茂广场
推荐理由：项目位于广州后天河北（地铁3号线梅花园站南侧），体量约33万方，周边各类配套完备。项目拥有7栋【金茂府】系高端住宅、3栋特色商用产品，及以时尚为特色的J-LIFE商业中心。
动态：信达&金茂|天河金茂广场2栋洋房部分房源已取得预售证，预计近期即将开盘，具体开盘时间待定，价格待定。首期主力户型涵盖87㎡三房和120㎡三房以及143㎡四房。
效果图
| 信达&金茂|天河金茂广场基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 天河天河北 |
| 户型 | 四居室(143.00㎡)三居室(120.00㎡)三居室(87.00㎡) | 收房时间 | 建面为87-143平产品交房时间待定 | 开盘时间 | 开盘时间待定 |
项目简介：信达&金茂|天河金茂广场， 是由信达地产和中国金茂双央企匠心打造的城市综合体项目，项目体量约33万㎡，涵盖了金茂府系高端住宅、轻奢特色商用产品、时尚商业中心J-LIFE三大明星产品线，汇聚购物、休闲、娱乐、运动、商务、居住等多功能于一体，是品质地产商中国金茂在华南布局的城市综合体的旗舰项目。 整个项目占地面积约9.2万方，总建筑面积约33万方，综合容积率约2.6，绿化率约35%。项目拥有7栋【金茂府】系高端住宅、3栋特色轻奢商用产品，及以时尚为特色的J-LIFE商业中心。
物业地址：广州天河天河北广州大道北920号(梅花园地铁站南侧)
