广州后市给力价稳量平是趋势 新盘新货更多选择节后上市

今年十一黄金周虽然市场形势依然严峻，但经过两年的时间，政策限制所带来的种种负面影响，已经基本得到消化，政策也逐步进入了平稳期，专家预计政府近期加码调控的可能性不大。开发商的表现更加“淡定”，消费者入市的意愿也逐步明显。由于大多数楼盘都选择在黄金周后，10月底或是年底前开盘，因此节后楼市的成交量也依旧值得期待，价稳量平预计将会依然会维持相当长时间。

总体特点

价格坚挺 投资重新活跃

今年的十一黄金周，是限购以来的第二个十一黄金周。虽然市场形势依然处于较为严峻的状态，尚处于十年来的低谷位置，但经过两年的时间，政策限制所带来的种种负面影响，已经基本得到消化，政策也逐步进入了平稳期。与去年相比，今年十一的网签数据依然“惨淡”，但开发商的表现更加“淡定”，消费者入市的意愿也逐步明显。

当中，尤其表现在价格方面，与去年十一黄金周不少楼盘逐步启动价格“跳水”的以价换量策略不同的是，今年的黄金周，广州楼市降价促销的积极性有所减弱，除部分郊区盘会有较大的折扣之外，大多楼盘采取了保守的促销政策，在价格上与早前基本持平，珠江新城、南沙等热点区域甚至有楼盘出现升价的情况。有楼盘负责人表示，今年十一之所以出现这一情况，除去政策环境的因素之外，今年在上半年的刚需购房潮带动下，从第二季度开始价格就逐步企稳，第三季度更是出现了成交快速回暖的情况，使不少开发商在十一前抢先出闸，并赢得飘红的业绩。在没有太大销售压力的情况下，自然不会轻易让利消费者。

同时，城市的不断发展，也为消费者提供了更多的购房、投资热点板块。刚刚获批为“国家新区”的南沙，新盘井喷的科学城、大学城、市桥南等区域，以及价格相对较低的花都、增城等区域，更是取代了一些逐渐式微的传统楼市板块，成为了广州楼市的新贵，吸引力各类型的刚需、改善及投资客户。特别是南沙区域，其“国家新区”的概念，更是让投资客重新活跃起来。

而另一方面，由于今年国家首次在节假日实行公路免费政策，“出游风”搬空了近半个广州城，也在一定程度上恶化了看楼的人气，特别是在珠江新城及老城区的楼盘，更是出现了无人问津的局面。

后市供应

新盘新货更多选择节后上市

据了解，在国庆长假期间，实际上开盘推新的楼盘数量并不多，并且也主要集中在南沙、增城、番禺、花都等郊区盘。中心区楼盘则多数选择开放样板房、诚意登记蓄客为主，在十一期间，市区就有可逸隽轩、保利天悦、时代外滩等多个楼盘开放全新的样板房。

据了解，大多数楼盘都选择在黄金周后，10月底或是年底前开盘，比如中海誉城、中海花城湾二期、贵贤上品、以及都颐和山庄(小区网论坛)全新的440亩纯半山别墅产品——“熙悦山”等。有多个楼盘销售人员告诉表示，国庆期间选择开放样板单位而没有开盘，这主要也是希望多给客户时间看房，开盘时间预计会在十月的中下旬。尽管十一楼市开局不力，但由于多数楼盘会选择在十月中下旬推出，因此节后楼市的成交量也依旧值得期待。

方圆地产首席分析师邓浩志表示，总体而言存量住房依旧供应充足，较高的库存导致各大开发商在今年剩下的时间仍旧抓紧时间促销回笼资金。此外，业内资深专家韩世同也表示，国庆后到今年年底前还是会出现较多的供应量，目前阳光家缘显示出的未售、可售都处于高位，加起来接近11万套，今年年底前开发商还是会继续冲刺销售目标，没有推完货量的继续推货，已经销售完新货的还会继续加推。

2010年10月15日“广州版”楼市限购令横空出世，限制家庭购房数量、二套房首付五成、三套房停贷、遏制炒房等，限购两年楼市也经历了低谷，逐渐恢复稳定，那么，今年黄金周楼政策是否还会有新的变化呢？方圆地产首席分析师邓浩志表示，量价齐稳是当前市场的基本状况。买卖双方、多空双方的争持会让这种态势在今年剩下的时间里得到延续，所以政府近期加码调控的可能性并不大，更可能的是延续喊话、文章等方式对楼市进行隔空“空调”。

业内资深专家韩世同认为，在国家范围内，短期内不会再出台新政策，目前各层政府都希望现状有利成交但不并利有房价上涨，因为利于成交就利于经济发展；在广州范围内，政策也基本保持稳定，国庆前广州房管局明确表示，适当限制预售规模、控制交易节奏的措施，这已经算是一个比较新的政策，但是该政策应该不会再有进一步的细则出台，最主要的就是希望开发商不要集中网签豪宅。在土地供应上，也可以看出政府政策的稳定、以及增加供应，目前，正在集中推出住宅用地土地，其中，加大推出萝岗区地块，这是增加了以后市场有效的供应。

后市预测

节后广州楼市保持价稳量平

黄金周期间，广州楼市并没有达到真正的“黄金周”的效果，尽管阳光家园的数据有一定的滞后性，但是从时报记者踩盘的情况来看，市中心成交相当平淡，整个楼市靠郊区助力。节后广州楼市将呈现什么样的趋势呢？业内人士表示，价稳量平将会依然会维持相当长时间。

方圆地产首席分析师邓浩志认为，十一长假后的广州楼市基本会维持现状。首先从价格上来看，总体而言存量住房依旧供应充足，较高的库存导致各大开发商在今年剩下的时间仍旧抓紧时间促销回笼资金，项目涨价时会较为谨慎。另外，未来各楼盘优惠的力度会越来越少，楼价会保持平稳或有温和的上涨，自二季度开始楼市回暖后，楼市销售持续常往，资金链有所缓解的房企未来没有以价换量的需要。成交量方面，他则表示，市场成交的高潮恐怕已经在8月份过去，二季度以来楼市持续回暖，8月份更是多个项目抢跑金九银十楼市，导致8月份楼市成交量创出近期新高，抢跑的结果是金九银十成色略显不足，但整成绩体也算能够“交功课”，今年剩下的时间成交量会基本维持9、10月份的态势。

满堂红集团研究部副经理肖文晓也表示，虽然黄金周的网签数据很一般，但是考虑到数据的滞后性，预计黄金周之后的一周还是会迎来签约高潮。不过，总体来看，由于政策的严防死守，今年“金九银十”楼市未能有惊艳的表现，节后在短期的放量之后也会很快回归平稳，耐心等待十八大之后可能出现的政策转机。价格方面，中心六区将会以平稳为主，新四区以及外围二市则会维持以价换量的格局，不促销卖得少，有促销就卖得多。

记者从广州市内多家中介获悉，今年国庆黄金周二手楼市看房客环比9月同期大减，成交量亦减少20%左右，尤其是番禺、花都、从化等非中心城区的中介行，大多数干脆关门给员工房价，这与假期出游人多，及郊区一手楼市优惠促销抢客有关。记者以买家身份前往越秀、海珠、天河以及番禺等一些传统二手成交比较旺的区域看楼，发现由于楼价没有很大松动，部分中介商“十一”八天日均成交量竟然不足“五一”日均成交量的三分之一。有越秀、海珠等老城区的中介分析，“十一”成交不及“五一”，除了价格因素，还与“五一”前后不少家长抢闸买学位房有关。中三山路一家中介公司的负责人郑先生告诉记者，他有预感十一看二手楼的人会减少，因此让大半员工休假，另一小半则上街派发一手代理的宣传单，店里剩下他和太太两人，坐了八天只有5个客人来咨询，没有一单成交。

由于二手楼市普遍低迷，所以偶遇看楼客，中介商一律按“贵宾”待遇接待。一位二手买家胡女士告诉记者，她在番禺祈福新村(小区网论坛)时，因为碰巧该楼盘在搞全新组团的一手促销，折后价格与同区二手相差不大，隔壁的一家中介行担心她改手，甚至同时出动了三个销售人员全程陪同看了6、7个不同的单位，让她受宠若惊。“整个假期很淡，每间店每天才五六台客，看房客比平时少了一半左右，直至4号以后才有所好转”。对于近期二手市场的情况，中原地产天河西南区总经理潘婉霞坦承，整个假期成交量及看房客均比平时少了约30%左右，整个假期八天的成交量及看房客和今年五一假期三天的成交量相当。