广州家长如何突击学位房? 手楼有希望赶今年入学
信息时报2012/05/06 07:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
二手房已来不及，一手房还可搭“末班车”
下周末，今年广州全市小学招生报名即将开始，是否会有家长突击购学位房以便小孩入名校呢？记者昨日采访房地产业界人士了解到，由于二手房要办理按揭过户和落户手续等，需要一定的时间，所以目前如果突击购买二手房已经来不及今年入学。但如果手房则还可赶搭“末班车”，越秀区有一手楼盘以“今年可入读”作促销卖点，售楼小姐表示：“一手房只要是签订了认购合同交了首付，就可以去学校报名了。”
另据介绍，在限购限贷调控政策影响下，今年广州学位房市场相对平淡，虽然抢手地段学位房大概是1套房有9个人抢，但前年同样的一套学位房约有12个人抢。
学位房至少提前两三个月购买
“五一”前，各区教育局陆续公布小学招生地段划分表，是否有家长“按图索骥”突击购房呢？
满堂红地产研究部高级经理周峰透露，近两个星期有人突击入市，4月下旬要买学位房的准客户占比18%~19%，这个比例在刚过完年的2月份时大概是13%~14%。学位房的放盘量不是特别多，学位房本身价格也比较高，没有出现突然涨价的情况。
合富置业市场部高级主任梁燕明表示，大部分家长都已经提前两三个月就买房了，如果今年要入学，现在买房已经来不及了。因为二手房要办理按揭过户和落户手续等，需要一定的时间。不少家长都会提前两三年就买，小孩子在幼儿园的时候，就开始物色好房子。提前买房就要注意买传统路段的房子，每年学校的地段都会有微调。会建议家长不要买两个学校中间的边缘地段，比如在学校很靠近区域的传统路段或者是学校所在的小区房，那不管怎么调整都不会有问题的。
据了解，很多家长都会在2~3月份购买学位房，赶今年入读的最后一班车。据美联物业的越秀区学位房成交数据显示：2010年前3个月，越秀区成交了25套省级学位房；去年前3个月成交了15套；而在今年前3个月，则成交12套。
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限购后大龄楼梯房比电梯房抢手
周峰表示，东风东路小学等所在的中山一路和东风路等老东山区板块学位房最抢手，大概20多年楼龄的楼梯房房价都要2.3万~2.4万元/平方米，电梯房要2.8万~2.9万元/平方米，业主不会接受中介和买家的讲价。
“前年学位房市场比较好，去年因为刚好遇到调控新规出来，所以受到的影响比较大。今年市场比起调控前仍比较淡，但相对去年又好了一点”，周峰透露，“普通房源大概是1套房源对应3.5~4个有效客户，一般学位房1套房源对应6.5~7个有效客户。东风东路等抢手地段学位房大概是1套房对应9个有效客户，但如果是在前年，这个数据会是1套房要对应11~12个有效客户。”
梁燕明称，限购后不少改善型置业买家要买学位房都受到影响，过去那种手上有好几套房，纯粹是为了学位套很小面积学位房的已经不可能了，限购使这批家庭失去购房资格。所以现在买学位房的很多都是用家，而不是炒家。今年入市买学位房的，主要是首次置业者，而由于首次置业者入市经济能力有限，只能接受总价100万~150万元的房子，所以20多年的楼梯房最抢手，电梯房因为入市门槛过高较少人能买。如果以东风东路小学来说，它本身就在东风广场、中海锦城花园等小区内，东风广场电梯房70平方米左右也要140多万元，已经算是的了，其他小区的入市门槛大概是200万~300万元，这对于首次置业者来说是超出预算的。
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小面积学位房
“楼梯房类学位房的价格一般在2万到2.2万元之间，有电梯的则要稍微贵点，在2.6万元左右，但是这样子的房子不多”。灏景地产物业顾问助理黄志文昨日给记者提供了几套学位房，其中以一套位于福今路的57平方米的价格最贵，达到了136万元，单价接近2.39万元每平方米。另外，在东园新村同样面积的学位房，价格上有所下降，但也需要120万元，单价为2.1万元每平方米。
侨华地产的张序也表示，近年来学位房的价格都在稳步上涨，而今年的放盘价格又往上提了5%左右。张序介绍说，目前公司手上的1982年到1992年之间的房源比较多，另外也还有一些上世纪80年代前的房子，甚至还有60年代的房子，但尽管年代久远，价格却并未受到影响。
记者走访发现，在东风东路和中山一路附近的多家地产中介，均在主打小面积学位房。其中，以灏景地产为例，在黄志文推荐给记者的四套学位房，面积都在50平方米左右，的是57平方米，的则仅为43平方米。而在其他地产中介公司，虽然都会事先询问面积要求，但在各公司公布的房源信息情况上，均可看到大部分为小面积房型。
市民陈先生告诉记者，主要还是为了解决孩子的学位问题，因此在同等条件下更加关注价格问题，而非居住条件如何。他坦言，购买学位房并非用于居住，“时间一到，就会选择出售，因此他首先选择小面积房。”
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购买学位房应注意事项
1.注意学位是否已被占用：中原地产专业人士表示，买家购买二手房之前，首先要确认该住宅单元原业主有没有小孩在对口小学在读1~5年级，如果有的话，买家小孩只能由区教育局统筹安排学位，不一定能享受该楼盘所带的优质学位。调查该物业学位房是否被占用的途径有两种：一是直接到所属学校进行查询；二是到该物业所在地的派出所户籍科查询物业名下是否具有户口，如果没有，则可以放心购买，有的话，留意户口名下是否有适龄儿童。
2.房子是否在招生地段内：据教育界人士透露，判断拥有多套住房家庭的学生是否地段生，要看它居住的那套房是否在学校的招生地段内。如果有多套住房，学校会优先安排只有一套房的学生入学。
3.新生入学以后交投淡季购买：合富置业市场部高级主任梁燕明表示。在学位房地段公布后，在每年新生入学以后交投的淡季再购买，一般情况下业主心态会比旺季时有所减弱，这样议价空间相对会大一些。
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