业主自治炒掉旧物管 拒不撤场起诉获支持
房天下2012/03/02 10:04
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业主自治炒掉旧物管，拒不撤场起诉获支持
—— 盈科律师事务所周玉忠律师>>>进入博客
【博主按】：购房只是倾尽毕生精力换回一个房屋的躯壳，而它只是房屋消费的开端。住房消费过程与小区现在与未来同步。如果没有业主自治的软件配套，再好小区硬件也难以实现美好人居理想。购房时被赠送的前期物业管理已成常态，“小区沦为殖民地，业主只有交费权”的局面必须改变，否则，安居和谐的购房目的将难以实现。“我的地盘我作主，我的小区我当家”是业主自治最形象的表达。如何建立业主自治组织并畅顺运作以实现物权法所赋予的自治权利，构建和谐小区是每个小区每个业主都必须面对的崭新问题。
[简要案情]
广州市越秀区邻近北京路某广场开发于上世纪九十年代初，建筑面积近5万平方米。当时商品房开发刚刚开始，购买者相当一部分为港澳人士。房屋交付使用后开发商多次自聘用物业公司。2005年5月，原开发商再次将该广场物业管理委托给一个三级资质的某物业管理公司。给对前期物业服务质量，业主意见越来越大，更换前期物业公司遂提上广大业主的议事日程。经过不断的努力，2006年6月，该小区终于依法成立了业主委员会并取得主管部门备案。业委会成立后，即就更换物业公司以及其他公共权益维护等展开积极工作，并召开临时业主大会进行了表决。该广场业主大会更换物业公司并聘请另一具有国家一级资质的物业公司入驻。但旧物业公司拒不撤出，新物业公司无从入驻。于是，业委会于2007年向越秀区法院提起诉讼，要求旧物业公司移交管理权。但案经二级法院审理，却被驳回起诉。业委会在百般无奈之下找本律师进行代理。
2008年4月，业委会再次向越秀区人民法院起诉要求物业公司移交管理权。与此同时，以保证案件胜诉，在本律师的协助与指导下，业委会再次依法规范地召开了临时业主大会，就更换前期物业公司、授权业委会追讨公共一切权益等事项作出了合法有效决定。经过近一年的审理，越秀区法院判决业委会胜诉，但未支持业委会要求将地下车库一并移交的请求，业委会不服上诉。旧物业公司也以业主大会表决不真实、业委会不合法提出上诉。2010年2月，广州中院终审判决业委会胜诉并支持一并移交车库管理权的上诉请求。判决生效后，经申请执行，后物业公司自动履行了判决。至此，折腾四年的移交管理权纠纷案执行完毕。
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[律师评析]
通过这一案件，我们发现：
一、业主自治组织的建立刻不容缓。
业委会成立的必要性在于：一、没有业委会，公共物业的所有权、使用权、经营管理权将没有一个适当的行使主体，公共权益屡被侵占的局面将难有根本改观。二、没有业委会，前期物业管理阶段将难以结束，业主自主选择物业服务的权利无法落实，业主对物业服务的监督权也难以落实。三、没有业委会，一切自治决策无法作出更无法执行，业主自主决定小区事务将只能是空想。本案中，正是由于业委会成员坚持与执着，才将维权行动进行到底，他们没有收入只有付出，有时还要冒着诸多危险，确实已经成为城市中最可爱的人群。如果小区长期没有业委会，物业公司及其利益集团势必反仆为主，全面控制和统治小区，小区成为其利润来源，而一旦小区步入维修高峰期，则又只能由广大业主买单。
二、业主委员会诉讼主体资格需要进一步的明确。
诉讼主体资格这一点上，已经形成共识。凡是业主委员会涉及民事诉讼或仲裁的，对方代理人往往以业主委员会没有诉讼主体资格为由进行抗辩。可以说，业主委员会作为原告的很大一部分案件输在了法院的“门槛”上。
（一）依法成立或取得备案登记
法院要求前来立案的业主委员会提供备案登记证明有一定的合理性。对业主委员会是否合法成立，应当从实质要件上把握，特别是因备案机关原因致使业主委员会无从取得备案时，法院应调阅业主大会的记录等材料司法认定业主委员会的主体身份，不能僵化地以其没有备案证明、公章或组织机构代码证就断然限制或剥夺其诉讼权利。
（二）须经业主大会授权
有的法院受理以业主委员会名义提起的诉讼并不要求一律征得业主大会的同意。业主委员会提起民事诉讼，是业主委员会的职权还是业主大会的职权？是属于一般重大事项还是特别重大事项？是一案一授还是可以概括授权？应根据案件实际情况由法律规定或业主自治章程（管理规约或议事规则）确定，例如若属于更换物业公司涉及业主大会职权的，应经由业主大会决定。此处的自治章程对于业主自治至关重要。
（三）诉讼资格逐步得到认可
如果业主委员会已经备案且已取得了业主大会的诉讼授权，那么业主大会授权业主委员会诉讼的决定 “是否与物业管理无关”或“违反法律、法规的”或案件是否“物业管理纠纷”将成为案件可否被受理、诉讼程序可否进行下去的另一关键。
为了弥补立法上的不足，应对业主自治诉讼实践的需要，人民法院于《物业管理条例》实施前后分别就业主委员会民事诉讼原告及被告主体资格进行了批复。人民法院2003年8月20日作出的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》(［2002］民立他字第46号)称：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”2005年8月15日，人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中称：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”2008年4月1日起实施的人民法院新《民事案由规定》已没有“物业管理纠纷”案由。依《民事案由规定》，有关建筑物区分所有权下公共物业管理案件被定性为 “业主共有权纠纷”。2009年5月14日人民法院还出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。目前，广东省高院正制定相关的指导性文件。这些都表明，业主委员会（业主大会）的民事诉讼主体资格正逐步得到认可。
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三、全面推进业主自治，实现住房明明白白消费
目前业主自治发展停滞的主要原因有：业主自治的立法欠缺（物权法可操作性差，各地规定不一，法律层次越低越反动）；业主自治意识和能力不高（一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一不小心就挨打、一无所不知易受骗）；原有格局下利益集团干扰破坏严重（前期物业干扰，原开发商不提供资料）；政府部门态度暧昧（错误认为业委会是麻烦制造者，业委会的不规范也为之提供了借口）。
市场经济是合同经济，在业主自治缺失的情况下，合同少了一方，物业服务市场是否存在？“物业管理”早已确立了市场化、专业化、社会化的发展目标，没有业主自治，物业服务的招投标主体从何而来？谁又能代表全体业主签订物业服务委托合同？可见，没有业主自治，物业服务就没有真正的合法性基础；没有了业主自治，物业服务就不可能形成公平、公开、竞争、有序的市场机制和环境，市场经济的优胜劣汰机制和市场对资源配置的基础性作用便难以发挥；没有了业主自治，一方面，物业服务失去了必要监督，业主难以享受到优质的服务；另一方面，物业企业也得不到业主的有效支持，排除不了各方面的不当干扰，难以做好本职工作；没有了业主自治，物业企业将只能依赖开发商或者使用不正当的竞争手段去掠夺市场，物业企业间的不平等竞争只会加剧，这不仅对业主不利，也对诚信守法、质优价廉的物业企业不公平。业主自治发展滞后已经影响到整个物业服务市场的健康发展。事实证明，业主自治不仅要建立，而且要健全，这不仅是业主维权的自身需要，也是物业企业和物业服务市场正常发展的必然选择。
当然业主自治的目的不是必然要炒掉物业，而是形成一个有战斗力和警觉性的业主团体，既可在内部有效形成共同意志，也可在外部强化小区团体形象，实现我的小区我当家的自治理想。
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