广州楼价2011全年仅涨2.7%回归理性

楼价全年仅涨2.7%回归理性

凌波微步是逍遥派的独门轻功步法，以易经八八六十四卦为基础，使用者按特定顺序踏着卦象方位行进，从步到最后一步正好行走一个大圈。此步法精妙异常，习者可以用来躲避众多敌人的进攻。

2011年的楼价终于止住了2010年快速上涨的势头，根据测算，去年广州全市（以下均指十区）一手均价约为13424元/平方米，比2010年全年均价13074元/平方米，上涨了约2.7%。对比2010年全市均价同比上升近四成，可以说是在国家的重拳调控下“悬崖勒马”了。而面对这样一个不折不扣的“调控年”，发展商大多采取“以守为攻”的做法，就像逍遥派的独门轻功步法——凌波微步一样，可以用来躲避众多敌人的进攻。

全年楼价整体涨幅温和

目前市国土房管局已经公布了2011年1-11月的官方网签数据，前不久市国土房管局局长黄文波也表示，全年前11月，广州全市一手楼均价同比涨幅为2.6%。记者再结合网站监测的阳光家缘2011年12月的实时成交数据，计算出全年的均价约为13424元/平方米。全年楼价的涨幅约为2.7%，这一数据也与市国土房管局公布的去年前11个月的楼价涨幅基本相符。对比2010年全市一手房均价13074元/平方米，2009年均价9346元/平方米，一年时间就上涨了3700多元/平方米，广州今年楼价的整体涨幅可算已经是相当温和了。

也可见为抑制楼价的快速上涨，从2010年年底开始，国家出台的包括“限购”在内的一系列调控“重典”以及在2011年全年只有加码没有放松的政策都使2011年的楼市首先表现为成交量“缩水”，成交价也比较稳定。

市场胶着了大半年

由于从2月底广州将“限购令”升级之后，市场上有购买能力的多次置业买家都被“限购令”拦在门外，再加上银行同时也收紧对包括首次置业在内的房贷，并且由于银行信贷额度有限，房贷的放款期也不断延长。种种客观因素都使市场上原有的购买力大大减少。其实，在广州“限购令”升级之后，市场就有人士呼吁发展商对楼盘进行优惠促销，从而以价换量。但在很多发展商看来，既然限购、限贷已经挤掉了市场上大部分的投资客，很多有经济实力的买家无法再购房，那么市场本身的购买力有限，即使降价促销，可能获得的成效也不大。更重要的是，从供应量看，去年的2月-8月，月均新增供应只有40万平方米左右，整体的供应量不足，导致在“双限”的市场环境下，广州楼市仍是波澜不惊，发展商按步就班推盘，市场不乏热点楼盘成交，楼价也有一定程度稳步上扬。

去年9月份开始，广州的一手房供应大幅增加，特别是番禺、花都等外围区域供应量大增，而成交量却依旧在低位徘徊，发展商才真为卖楼“发愁”，并且部分大发展商调低了全年的销售任务。

年底降价促销优惠幅度大

相比“金九银十”后，上海、杭州等城市的楼盘动辄就一次性降价两三成，广州楼盘的优惠促销还算温和，但到了冲刺年底业绩的12月，广州推出的促销优惠楼盘也不仅仅局限于郊区，市中心也有楼盘加入。

12月3日，海珠区赤岗的纵横 率先以13800元/平方米的低价拉开中心区楼盘降价序幕，该盘降价前均价为23000元/平方米，带装修，也曾推出18000元/平方米毛坯特价单位，但相比13800元/平方米的售价接近优惠5000元/平方米。随后，位于越秀区的淘金家园、荔湾区的万科柏悦湾相继采取大幅降价出货策略，淘金家园标价为1.8万元/平方米，万科柏悦湾低至1.29万元/平方米。从其网签成交量来看，淘金家园12月共网签95套，成交均价为22754元/平方米，位列全市楼盘成交总表第13位；万科柏悦湾12月网签套数为71套，成交均价为15117元/平方米。根据阳光家缘的数据，去年12月中心六区成交量有所上升，共1208套，环比11月904套增长超过33%，降价促销效应明显。

拆招解招

1.各地公布房价调控目标

2011年3月29日，广州市政府发布《关于公布我市新建住房2011年度价格控制目标的通知》，要求2011年度新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房。同时，根据2011年在广州市人大会议上通过的市政府工作报告，2011年广州地区生产总值以及城市居民人均可支配收入的增长幅度均预期为11%。

点评：广州的这一调控目标是在各地属于比较“大路货”的一个目标。当时，各地楼价调控目标公布后，一度被认为政府默许了楼价在未来的一年还可以有10%的涨幅，引起争议。只不过最后事实证明，由于国家调控政策持续，各地方政府也不敢放松限购等政策，使得年底楼价都比预期的低。

2.2011年楼市成交量是十年低位

据统计，2011年全年广州楼市成交量约为558万平方米，与2008年的553万平方米的成交相当，是十年的低位。

点评：去年全年广州楼市的“地量”成交，是宏观调控政策和发展商在全年大部分时间没有大的优惠促销共同作用的结果。这也是众多房地产专家在中央强调调控不会放松后，一致认为今年楼价将继续回归的主要原因。

3.南沙楼价“三级跳”突破万元大关

由于一系列区域规划利好带动，南沙区成为去年突出限购限价重围逆市上升的一个区域。前年，南沙楼盘洋房的价格多数仍维持在“6”字头，但从去年3月份开始，南沙发展写进国家“十二五”规划纲要，楼价跃升至“7”字头、“8”字头，一直至目前比较普遍的“9”字头，楼盘的单价还突破了万元大关。实现了真正的“三级跳”。

点评：南沙楼价在2011年实现飞跃，无疑主要是政策利好带动。不过，一些从上世纪九十年代就进入南沙开发的发展商，守了多年才实现逆转。不过也有分析认为，南沙要真正聚人气，还需时日，因此去年南沙楼价的快速上涨，有点透支了未来的空间。

4.年底“一房一价”公示已不见踪影

根据国家发改委的要求，广州2011年5月1日起商品房销售要实行一套一标价，涨价必须重新申报备案，并要求楼盘要公示每一套单位的价格。

点评：该政策出台的初衷是打击开发商大幅提价，避免楼价在短期内大幅波动。不过，不少楼盘都将该政策化解于无形，在楼盘备案时大幅提高楼盘的价格，之后实际的售价再在“面价”的基础上根据实际情况打折。有关部门对“一房一价”公示的查处力度也不大，到了年底，不少楼盘的价格公示已经不见踪影。

切磋

不能回避的现实是，目前的住宅总量依然处在短缺的状态，有人依然没有房住。因此，房价拐点是否存在、何时到来，对于楼市并不是最重要的，如何能够满足没有住房的刚性需求，才是调控的目标，也是当下楼市的当务之急。

——住房和城乡建设部研究中心主任陈淮

上海是全世界的上海，上海的房价应该和国际接轨，不应该以80后的承受能力为标准。我觉得80后男孩子如果买不起房，80后女孩子可以嫁给40岁的男人。80后的男人如果有条件了，到40岁再娶20岁的女孩子也是不错的选择。

——北京对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓

如果中国的房价下降30%以上，不仅不会引发社会问题，反而给中国经济带来莫大的契机：下降30%以上，才有新的购买能力入市，房地产僵局才能打破；房地产从业者才能彻底洗脑并理性看待房地产市场的去暴利化趋势；社会资金才能逐步转向实业，不会再次观望抄底房地产；才能弥合被房价撕裂的社会；才能真正推动转型。

——著名经济学家、经济评论员马光远

接下来绿城会分三步走。一、努力做销售，把房子卖出去；二、腾挪掉几个项目；最后，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。

——绿城集团董事长宋卫平 

开发商快跑卖房，购房者寻突围之机......2011年的日历即将翻完，用白皮书的形式总结广州楼市，我们将今年的楼市白皮书，命名为《开幕焦虑 整场观望 落幕惊慌》。广州搜房网新闻中心将以独特的视觉，全方位盘点2011年楼市政策、购房者心态、 市场成交、土地市场、热点区域等，多维度触摸2012年楼市温度。敬请关注广州搜房网