"限价令"当头的增城楼市 新盘定价仍在纠结中
广州日报2011/04/22 09:26
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
限价令当头的增城楼市五一新货会给卖家带来惊喜吗？
五一将近，不少新盘都想借楼市的黄金周趁机推向市场，就增城楼盘而言，“”消息的落地本属利好，但三个月内楼价限涨5%的消息却让市场掀起了新的波澜。日前，增城市国土房管局发布了相关说明称，对每个楼盘平均价格的控制，不是对每套商品住房进行限价，更不是将普通商品房变成限价房。
尽管此解释有利于个盘的价格拉差，但对于新盘而言，7385元/㎡的均价依然是道关键的门槛，新盘是否真的就能按照7385元/㎡的均价推出，如今却还不能轻易下结论。记者王荔珏
新盘会否按7385元/㎡卖
还不能轻易下结论
新盘是否真的就能按照7385元/㎡的价格推出，如今却还不能轻易下结论。记者查看阳光家缘发现，一些新盘新货已经拿了预售证，但同时也有些新盘新货虽然显示可售套数，却还没有预售证的编号。像今年刚推出的新盘保利东江首府，已有180套单位相继拿了5个预售证，并售出32套，售出的单位均价达到了2.1万元/㎡。但同时，自编号A1栋、有132套单位、属于目前货量的一期单位，虽然已在未售单位之列有所显示，但却还没有取得预售证编号，这批单位是否会按照7385元/㎡的售价推出？对此，开发商只是表示，目前正在与政府进行协商沟通。
有市场人士预测，该盘肯定不会愿意以7385元/㎡的价格推出。该盘楼面地价已经接近3000元/㎡，若以7385元/㎡开售，等于毫无利润了。此外，目前新塘板块，连马路边的一些洋房也已经要9000多元/㎡了，而保利东江首府作为一线江景大盘，若以7385元/㎡推出，显然是“贱卖”了。
尚东紫御也有相同的情况。该盘虽然在今年1月就取得了预售证，目前的均价在1.2万元/㎡左右，因此尽管已经拿到预售证的800多套单位可以不受限价的影响而销售，但毕竟，这只是其中的1/3可售面积，还有剩下的2/3销售面积又将如何定价？没有了去年网签均价的系数作为参照，岂不是也得按照7385元/㎡推出？
在东部板块，未来受影响的还包括大盘金地荔湖城。该盘去年的网签均价只有5974元/㎡，目前，该盘尚没有新一期推出，但一旦新货要上市，岂不是只能卖6273元/㎡，这价格恐怕是创下了新新公路板块近期的楼价新低了。对买家而言，这显然是抄底的好时机，不过，开发商真的会愿意以此价格卖楼吗？
新盘中信香樟墅如今也在为定价而纠结。作为尚未取得预售证的全新楼盘，该盘若想在五一前后开盘，就一定得需要严格执行“7385元/㎡限价”的规定。据有关人士透露，该盘为了遵守限价规则，决定将部分属于可计入建筑面积、但意欲赠送给买家的部分地下空间面积重新计算入可售面积内，以期满足限价的标准。以该盘220平方米的D型单位为例，其地下的空间面积为109平方米，这当中，有46平方米是属于不计面积的范围，其余的63平方米则属于可计算但原本计划赠送给买家的面积。为了满足7385元/㎡的限定，开发商唯有将这63平方米的面积打入总楼价，从而达到降低单价的目的。若把上述面积打入总楼价的话，该盘联排别墅的起价预计在1万元/㎡。
新盘欧亚山庄据悉将在五一推出联排别墅和独立别墅，预计单价在2万元/㎡左右，不过，记者在阳光家缘却没查到该盘的预售信息，作为全新盘该盘能否以此前媒体报道的预期价开售，目前还是个谜.
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增城三盘率先上网公布一房一价
日前，记者在增城市国土房管局官方网站发现，增城两盘“家骏豪苑”、“学府雅苑”和“锦绣御景国际花园”这三个楼盘已率先在该网站公布一房一价的总账本，并承诺开卖后只准降价不准涨价。
从网站公示的表格中可发现，楼盘每一套房的建筑面积、套内面积、每平方米售价、总价、公摊面积、户型等信息均一目了然。以“学府雅苑”为例，此次推出的是1号楼3栋和1号楼4栋共108套单位，因此，表格中每套单位都列出了门牌地址、房型、建筑面积、公摊面积、单价、价格、建设工程规划许可证号等内容，让人一目了然。
从表格中还可看到，两盘的价格主要集中在“6”字头价格段，其中，“学府雅苑”的价格区间在6130～6880元/㎡，“家骏豪苑”尽管价格区间在6409～7149元/㎡，但单价上了“7”字头的单位却只有18套，仅占153套推货量的一成多。由此不难发现，两楼盘的申报价格均低于增城去年7033元/㎡的均价，而且离今年增城7385元/㎡的限价红线也还有一定的距离。不过，锦绣御景国家花园的单价却在6931～9683元/㎡。其中大部分单位单价集中在7500元/㎡上下，略超过“7385元/㎡”这一限价红线。对此，其相关人士的解释是，由于该盘去年的网签均价达到8331元/㎡，按上浮5％计算，现在公示的价格其实是在政策允许的范围内。
业界人士表示，尽管上述三盘在增城的知名度并不算高，但却敢于率先以“一房一价”的形式亮相，且表明“限涨”的决心，这对整个增城楼市的价格稳定或将起到良好的带头作用。记者王荔珏
市场初现一二手价格倒挂
增城限价政策公布，市场已初现一二手价格倒挂之势。中原地产凤凰城分行资深营业经理李嘉善告诉记者，碧桂园凤凰城目前在售的毛坯房单位单价8500多元/㎡，带装修的1.1万元/㎡，若以毛坯房单位对比凤凰城放盘中的二手房单位，二手价格贵过一手，因为不少二手房单位成交价或放盘价都到“9”字头了。
合富置业凤凰城分行高级营业经理章彬认为，目前一二手价格只算持平，未到倒挂。受制于增城限价政策，不少楼盘会把精装修单位改为毛坯房出售，无形中把销售单价降下来，不过消费者买房子必然要花上装修成本，购手房的成本加上装修成本，总价肯定高过二手房。
一二手价格持平或倒挂，凤凰城附近的中介人士并不认为客户会全部流向一手市场。李嘉善表示，一二手产品存在明显不同，目前一手在售单位从105平方米到250平方米，而二手房客人一般都是看两房或者90多平方米的小三房，两种产品户型和价格差异很大。
自限价消息出台后，凤凰城二手睇楼量与成交量没有多少变化，成交没有受限价令的影响，不过业界人士认为，业主心理预期的确有受影响，业主反价频率少了，且买家对业主的反价很少追价。别墅业主对限价政策较担心，最近联排别墅的盘源增加不少。
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