营业税新规难抑广州高房价 二手房吸引力未减弱
大洋网-广州日报2009/12/21 09:30
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一周之内,国务院对过快上涨房价的态度上了一个新台阶,继12月9日,国务院常务会议公布了楼市政策的调整办法,“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”,12月14日国务院总理温家宝在国务院常务会议明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”专家认为,从“抑制”到“遏制”的转变,预示着中央对待高房价的态度。
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“各付各税”难以出现
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,肯定会增加交易成本,客观上起到干预房价上涨过快的作用。但买方负担二手房税费“实收”早是市场规则。龙斌认为,明年“实收”局面不会改变,“各付各税”情况难以出现。
在房价调整的2008年,大多数卖家并没有“各付各税”,而是选择了降价的策略。因此,营业税减免取消增加的交易成本,实际上只能增加买方的交易成本,直接遏制房价的作用难以显现。而买方为规避交易成本的增加,必将尽可能去手房或者5年以上的二手房。对经济实力有限的上车盘买家来说,他们的确会承担更大的压力,可能会再继续观望。对投资型买家影响较大,一卖之间增加了成本,当获利空间变小,市场气氛出现低迷之后,投资型置业会发生萎缩。
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二手楼吸引力未削弱
置业者刘小姐认为,购00万元左右的物业在营业税优惠取消后将增加5万元的成本,加上中介费,购买二手楼就没那么有吸引力了。
龙斌认为,营业税优惠取消不可避免会降低二手楼吸引力;但价差、地段、定位等因素还是会保持二手楼的吸引力。从价差看,广州中心区一手楼价普遍在1.7万~2.2万元,而二手楼价在1.3万~1.4万元,即使加上营业税的5.5%,二手楼相对一手楼价差优势还是继续存在。
从定位看,广州新上市一手楼多为100平方米以上产品,总价普遍高于150万元,多是定位给高端客户和改善型买家;广州二手房多为80平方米以下两房单位,总价在80万~100万元左右,较适合首次置业买家的经济能力。虽然二手楼购买成本增加,但总价限制了首置买家手新盘。
从地段看,一手新盘主要分布在番禺、花都等城市远郊。市中心一手新盘从2008年以来一直处于严重短缺,希望在市中心置业的买家多数不得不购买二手房。此外,综合社区配套、学位、收楼时间等因素,二手房具有明显优势。
从市场大趋势看,近3年,广州二手楼成交宗数已超过一手楼,成交面积已几乎追平一手楼成交面积,在今后几年二手楼也极可能追上一手楼成交金额。在这样的大趋势下,二手楼将成为今后大多数置业者的选择。
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