广州楼市黄金月来临 各区新盘新货齐亮相
房天下综合2009/08/28 08:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
又到“金九银十”。单看这个称谓，就足以看出行业和媒体对9、10月份市场的期待。“绑架”了中国经济的房地产行业，也“绑架”了所有人的目光。无论开发商、置业者、中介、媒体，都希望在这个金黄色的秋天有所斩获。
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天河主要供货区域珠江新城、天河北、东圃、龙洞等板块在6月份后除了有少量盘在零星供货外，大部分楼盘已无新货供应。而这一情况在国庆黄金月期间将没有太大的改变。在即将到来的国庆黄金月，珠江新城仍将是天河的供货区域，除了在售的项目外，还有其中将有3个全新项目推出市场，分别为珠江都荟、名悦、嘉裕丹顿阳光。而在天河北，全新项目保利中宇广场也将在10月份推出。这个全新项目有望成为今年国庆黄金月天河楼市的新热点。除了这些新盘，其他则是旧盘新推，而且数量也并不多。此前传闻要在国庆推盘的位于车陂的大型项目江源半岛，今年将看不到这一项目的销售，据悉该项目将会推迟开盘。
广园东新盘加入别墅大战
进入8月底，又到了楼盘备战十一的季节。据了解，在即将到来的十一黄金周前夕，东部板块部分楼盘纷纷以新盘新货的姿态抢占市场。
记者在采访中得知，率先在9月亮相的新货就包括了碧桂园凤凰城的空中别墅以及碧桂园·荔园的美墅和洋房，可以说，三大类产品基本涵盖了住宅的所有类型。目前，虽然这些产品大价格还未定，但按照此前碧桂园·荔园开售的价格推算，预计单价会在4500～7500元/m2的区间，属于目前市场上价格的洼地。
此外，十一期间，东部板块还将有锦绣半山御景别墅新品加入推盘的行列，预计届时该区域将兴起别墅产品的大战。
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近期以来，表现缺货的南部板块似乎豪宅动作频频，先是星河湾相关人士透露海怡半岛将在9月底亮相，接着雅居乐·剑桥郡又亮出了模型，随后招商地产声言有新一批的别墅产品推出，看来，在即将到来的9月份，番禺住宅市场将上演豪宅角力的大戏。
根据记者掌握的情况看，星河湾海怡半岛将会成为该板块的主角。毕竟，以其成功开发广州、北京、上海三大星河湾的成功经验，加上一线江景的稀缺优势，都给该盘增加了更多的附加值。此外，该板块的另一看点是与星河湾海怡半岛同为新盘的剑桥郡，该盘此次推出的别墅不仅是广雅的改良版，同时，还吸收了玖珑湖别墅的优点，增加了地下层的空间。至于招商地产，则以别墅产品的类型丰富为前提，有联排、独栋以及双联单位同期上市。
南沙别墅只卖洋房价
日前，记者获悉，南沙境界和南沙滨海花园近期都将推出一批新产品，其中，南沙境界主打的是叠拼别墅和双拼别墅，南沙滨海花园主打的是双拼别墅和联排别墅，两盘的产品单价在5000～8500元/m2，只相当于目前入市洋房的价格水平。
一两百万区间大把选择
走进两盘现场，可发现这些别墅的素质都相当不俗，以南沙境界的联排别墅为例，建筑面积在200平方米左右，平面呈“吕”字形，首层餐厅和客厅由走廊相连，有前庭、中庭、后院，加上多露台设计，也拓展了使用空间。
据了解，目前南沙境界的叠拼别墅总价只在100万元左右，双联别墅的总价也只是120万元。而南沙滨海花园的联排别墅总价则略高，230～250平方米左右的双联或多联别墅的总价约在200万元左右。这两个价格区间基本上只相当于在城区套80～150平方米洋房的总价。
南沙楼市仍是价格洼地
据了解，南沙别墅只卖洋房价是源于该区域楼价的整体水平一直不高，据政府部门出炉的数据显示，7月份南沙区一手住宅成交均价为5045元/m2，环比6月份的4165元/m2上涨了21.1%，但尽管如此，仍未达到今年1月份的5071元/m2的水平。从价格走势看，今年以来，南沙楼价还没有跃过6000元/m2，其主要原因是区域设施尚未全面完善。
据合富辉煌市场研究部的分析数据显示，目前买家依然以在南沙区工作的客户为主，占37%；其次是天河和海珠区客户，各约27%和18%。目前，到该区域投资的客户开始有增多的迹象，有统计资料显示，成交的买家中，港澳居民选择在南沙买楼的人数明显大增。上半年港澳人士在南沙购楼人数比去年同期增长逾20%。此外，广州投资客占买家的比例也开始明显增加。
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从化新盘没影 在售老盘扛大梁
今年五一小长假，从化楼市火了一把，无论是洋房还是别墅销售速度大幅提升，也带动了整个区域楼市的发展。之后方圆明月山溪开盘销售，又给从化楼市添了一把火。不过在这股热潮过后，从化楼市高涨的热情有所消退。展望即将到来的国庆黄金月，从化楼市基本无全新项目诞生，唱主角的还是现在售的各项目。
别墅仍是从化楼市在国庆黄金月中主打的产品。目前在售的别墅项目主要有东方夏湾拿花园、珠江国际城、富力泉天下、方圆明月山溪以及上城湾畔的别墅组团。产品类型涵盖独栋、联排以及多联排。主要产品户型从200~400多平方米不等。
值得一提的是，东方夏湾拿花园将推出一批小户型别墅产品，单元面积在145~169平方米之间。在中大户型别墅占主导的市场中，这批小户型别墅格外引人注目。价格方面，从化别墅价格差别较大，低的有6000多元/m2，高的则达到16000元/m2。
黄金月期间，从化洋房产品可选余地不大。目前从化在售的大型社区上城湾畔，将在黄金月期间推出全新一栋洋房B4栋。产品主要是90~140平方米的小三房和大三房。价格预计在5000元/m2左右。而富力泉天下也将推出一批中小户型 产品，这也将是从化地区不多的可享受温泉配套的洋房产品。
从从化楼市国庆黄金月推货预计价格来看，与五一小长假相比略有提升，但是幅度小到可以忽略的地步。想在国庆黄金月置业的人士，不妨到从化去“觅宝”。
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白云 主力是大盘 万元是行价
白云区由于大盘云集，黄金月期间仍然以大盘新货为主，全新盘预计只有金沙洲的恒大绿洲。有新货推出的项目则主要有荷塘月色、青花南湖、白云尚城、岭南新世界、万科云山等，基本集中在同和和白云大道一线，将为市场带来约1000套单位。价格方面，由于近期楼市逐渐回暖，白云楼盘的价格也水涨船高，尽管未曾回到2007年高峰期的价位，但也基本在8000~10000多元/m2（包装修）。不过，由于相对老城区和天河、海珠而言，价格还算适宜，在户型丰富的情况下，两房、三房的总价也基本能维持在70万~100多万元，因此最近从外区来到白云的首次置业者和改善型买家也有增加的趋势。随着华快三期的开通以及地铁二号线和地铁三号线延长线的建设，将来从各个区域到达同和以及白云大道一线的时间将会大大缩短，这些交通利好消息也进一步提升了白云楼盘的价值。
花都 继续上演“别墅秀”
7月以来，花都楼市别墅产品进入丰收期，一批各具特色的别墅亮相，为沉闷的广州楼市带来新的活力。9月，花都将延续7月的这个特点。因为经过7月的热销后，开发商都“趁热打铁”，顺势推出新一批单位。
汽车城板块畅销盘保利城即将推出温莎堡二期。温莎堡的特色为附送空间大，基本上每套别墅都附送30%~100%的地下室和花园面积，而其二期也是整个小区的楼王单位，地理位置绝佳。已在业界确立高端豪宅定位的玖珑湖，则将于9月推出悦源全新“在水中央”组团。值得一提的是，此期单位以面积较小的约350平方米左右的双拼别墅为主，另有一部分介乎于400～500多平方米，总共计划推出60套。其中，350平方米的单位还附带150平方米左右的负一层使用空间，性价比较高。
从产品上来看，各个楼盘定位不同。保利城定位为城央别墅，而玖珑湖则定位高端的山水度假型别墅，而其他如元邦山清水秀，因为其价格4980元/m2，在价格上更为实惠。
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荔湾越秀新项目9月开始集中推出
让人望眼欲穿的荔湾、越秀新项目，有望从9月开始到10月初集中推出。相对而言，荔湾的全新项目较多，最引人关注的是城建集团的巨无霸项目岭南湾畔，有望给长期缺货的老城区解渴。另外，属于老荔湾范围的全新盘还有富力君湖华庭和贵贤上品。而在新荔湾部分，芳村大道的荔江美筑则拥有户型多样、靠近地铁五号线站点等优势，能满足一些实力较强的首次置业者的购买需求。同期，荔湾大坦沙的万科柏悦湾和芳村大道板块的逸彩新世界也会在黄金月期间推出全新组团，至少能为老城区增加约400套货量。记者发现，尽管黄金月老城区新推项目和组团比6~8月增加很多，不过从数量上仍然是供不应求。不过，虽然需求巨大，但较高的价格又会让一些有需求的买家裹足不前，不排除出现观望情绪。
根据目前记者对新货价格的了解，黄金月期间，新荔湾芳村大道的新货预计在9000~12000元/m2（包装修）区间，荔湾老区部分新推或者在售单位主要在1.6万~1.8万元/m2（包装修），越秀的新盘价格则至少在1.3万元/m2（包装修）以上，不少在售楼盘价格已经升至2万元/m2以上。这意味着，70多平方米的两房总价至少在70多万到100多万元；而一套100平方米的三房总价区间将在100万~200万元，这种价格区间对于相当部分首次置业者来说，的确是很高的门槛。
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