国土部谋地王风险防控 广州拟严惩虚假地王
房天下综合2009/07/20 09:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2009年这些烫手的土地难掩2007年那些昔日地王的伤痛，近日，广州再次率先出手，欲严惩举牌不掏钱的8家老地王得主，现实是，被上一轮土地狂潮套牢者仍未走出困局。依照国土资源部专家的观点，对于市场上纷涌的地王们，应对其开发建设进行全程监控，为土地财政做出巨大贡献者为何要享受这样的超国民待遇？一方面，的确有一批地王经过开发商的精心运作，成为城市的地标性建筑群；但另一方面，一批地王依然在“晒太阳”，出让金迟迟不见踪影。 政府部门对于闲置地王出手，标志着一个信号，价高者得是规则，举手无悔更是规则，冲动抑或是谋求先囤后改者，都应为之付出代价。
广州拟严惩虚假地王
7月16日下午，广州迎来了今年以来首次大规模的土地出让，除了花都一幅商业地块以底价成交外，其余四块住宅用地都高价觅得买主，其中大学城两幅住宅地块的成交价超过7000元/平方米，比底价高出一倍。金沙洲的两个住宅地块也有67%的溢价。业内人士认为，广州市国土局此时清理这批2007年地王，正是缘于近期广州土地市场上升势头明显，这时收回的土地能够以较高价位再次出让，既能解救开发商出困局，也能有效增加土地市场的供应量。
8块地王“晒太阳”
在土地市场最为疯狂的2007年，广州共出让了50幅住宅用地。截至目前，未销售或未动工的地块还有24个，总面积高达121.4万平方米，占当年广州住宅用地出让总量的41.3%，接近于去年全年广州住宅用地供应总量。
这24块地闲置原因各异，有的因为未完成拆迁拖延了开发进度，有的是有历史遗留问题，有的涉及旧城区改造等。其中，出让均价的8块地王，均是开发商在拍卖会上推高价格后，就再没有办理后续签约付款手续，因而土地交易信息被广州市国土局冠以“虚假”定性。 据了解，广州市国土局目前已经初步拟定处罚意见，待广州市政府批准后，将对这些炮制“虚假地王”的相关责任单位进行严厉处罚。
合富辉煌首席分析师黎文江介绍，这24个地块中，分布在旧城区的有13块，楼面地价为9456元/平方米，均属于当年旧城改造的烂尾地块，或多或少都存在拆迁遗留问题；位于番禺市桥东部南部4个地王，规划建小户型比例大，与当地市场需求脱节，楼面地价亦高于同地段的房价；金沙洲的3个地王，楼面地价的也要7935元/平方米，而该区域5月的一手房均价仅为7656元/平方米。其余闲置的4幅土地分别位于花都、白云及萝岗等广州周边地区。
“这些土地中的大部分在近两年的时间内都尚未开工，这使得政府部门希望通过2007年加大土地出让增加住宅供应、抑制楼价过快上涨的调控计划落空。”黎文江说。
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退地传闻弥漫
遭遇了2008年的市场突变，高价地王对开发商而言已是甩之不去的包袱，即便今年以来成交量大幅回升，但“面粉贵过面包”的状况依然未改变。2008年3月，万科在年报中，把广州金色城品项目列入存货跌价准备的名单，计提金额达8739万元。这个番禺地王的地价，每平方米近万元的毛坯售价仍是该区域住宅销售均价的2倍。开盘一年多来，该项目仅售出140多套。
鲜活的例子摆在眼前，其余地王的举牌者也都没有勇气承担亏损的后果。“大家都在寻找退地的理由。”中地行董事长徐建平透露。事实上，近半年来，广州业内关于退地的传闻也时有更新。“保利之前拿下的金沙洲地块，42亿元的总地价款，只给了20多亿元。”一位业内人士认为，保利早有退地想法。
金地集团(企业专区,旗下楼盘)总裁张华纲此前也曾表示，金地不打算再要2007年以15.9亿元拿下的番禺地块了，正与广州市政府有关部门协商解决方式。而据可靠消息，同为地王制造者的恒大，有望以规划变更为理由，成功退掉去年年初以超出底价8倍获得的绢麻厂地块。
另据知情人士透露，中莱投资2007年创造的科学城巨无霸地王，因为没有按时缴纳44.75亿元的土地出让金，已在去年年底被萝岗区政府收回。
虽然截止到目前广州市国土局仍未公布对虚假地王的处罚意见，但该局一位内部人士透露：“这种情况其实以前也有，全部都是按合同处理的。”
“估计政府部门的处罚措施应该是以罚款为主。”徐建平说。
国土部筹谋地王风险防控
广州对虚假地王还未公布最终的处理结果，又有消息传出，国土资源部(下称国土部)拟对各路地王从土地供应到项目竣工的各个开发环节进行全程监控，尽力防范高价地王可能带来的市场风险。
一位国土部内部人士透露，在最近一次国土部内部专家研讨会上，针对近期地王频出且数量呈快速增长的现象，多名专家提出建议，建立相关制度对土地开发实行全程监管，特别是极端的地王更需严查。
但据权威人士透露，目前国土资源部土地利用管理司对于此建议还没有任何明确的表态。
“也许会重申以往的政策，但是近期内不会再出台新的调控政策。”该人士表示，国土部正在密切关注近期地王频出的现象，并且有关专家也在调研各地土地市场。
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遏制地王冲动
“如果实行全程监控，将主要是针对土地出让合同的执行情况。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，一些地王被开发商高价拿走之后，就处于闲置状态，并没有投入开发。
去年，国土资源部、国家工商总局曾联合下发通知，颁布《国有建设用地使用权出让合同》，并要求自当年7月1日起土地出让必须签订规范的合同。
按照规定，在签订新版土地出让合同时，各方需要明确填写土地上建设项目的开发投资总额、建筑容积率限制与限制、建筑限高、建筑密度、绿地率等指标。受让人(指土地购买方)应当按照本合同约定的土地用途和容积率利用土地，不得擅自改变。此外，与旧版的土地出让合同相比，除了规定开工期限之外，新版土地出让合同还对竣工期限也进行了约定。
邹晓云解释说，监管的主要内容也就在土地利用规划指标和开竣工期限上。
据介绍，高价地块难以消化时，开发商一般会通过修改规划指标，如增加容积率或减少绿地率等，来降低楼面地价的成本。
有知情人士向记者透露，就在不久前，重庆有多家开发商联合起来要求政府修改容积率，试图以此来为2007年拿下的高价土地解套。
“改动土地利用规划指标，将是地王全程监管的重点所在。”邹晓云说。
此外，开发商在运作高价地块时，还会通过延迟开竣工期限的方法来应对风险：市场不好的时候，可以等待市场好转；市场好时，也可以延迟开盘以图更高的利润。
国土部有关专家也表示，对地王进行全程监管，也是预防企业高价拿地之后将风险转嫁，让全社会承担。
“不能市场好了就高价拿地开发，市场不好就向政府退地或者修改指标。”该专家表示，如果开发商高价拿地以后没有修改规划指标的空子可钻，或者有关部门对土地开发延迟开竣工期限的行为进行严查并予以处罚，也能遏制一些非理性地王的产生。
实操难题
然而，全程监管地王在实际操作上仍面临诸多难题。“首先地方政府就有可能不愿意严查地王。”一位分析人士表示，目前土地出让金在各地地方财政中占据很高的比例，如果严查地王或者收回闲置土地，可能会令地方财政受损。
此外，土地开发的监管机制也并不健全。虽然我国有规定，土地出让后两年内仍未开工的将收回土地，但由于动工的定义难以严格界定，让开发企业得以通过多种手段来应对。比如，一些开发商在土地上挖几个坑以应付监管，随后就将工程搁置。 北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，仅仅依靠并不完善的监管机制，还不能解决地王频出的问题。如果对现在土地制度不进行大规模变革，从目前看，几乎没有根治地王现象的办法。 尽管是否全程对地王进行监管目前还无定论，但针对目前土地市场的现状，国土部相关人士表示，国土部正在敦促各地方政府完成今年的土地供应计划，确保土地市场的供应量。
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