广州楼市08年“量价齐跌” 09年中心区房价回调
房地产门户房天下2008/12/30 09:25
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作者系中指研究院指数研究中心、中国房地产指数系统（注：版权所有，未经允许不得转载。）
导读：
一、宏观经济环境分析
二、商品房市场行情
商品房交易情况 商品住宅价格走势 中房指数走势 保障性住房情况
四、二手房市场状况
一、 宏观经济环境分析
根据前三季度数据显示，广州1-9月GDP为5921.66，同比增长12.1%，增速同比继续回落，但与上半年相比有所加快，第三产业仍是经济增长主要动力。1-9月人均可支配收入为19229元，同比增长12.3%，增速环比也有所加快。1-10月累计，城市居民消费价格总水平同比上升6.6％，继续呈平稳走低趋势。从9、10月数据可见，三季度广州经济发展相比上半年有所加快，但由于受国际金融危机及全球经济增长加速等因素影响，10月进出口额增长有所放缓。而从社会零售品总额情况来看，1-10月社会零售品累计同比涨幅仍达两成，可见国内市场需求依然旺盛，全年广州经济总体仍保持平稳增长。
二、 商品房市场行情
1、商品房交易情况
1-11月，广州十区商品房新批量为841.07万平方米，同比增长12.52%；广州十区商品住宅交易量为630.11万平方米，同比下降38.23%。1-11月商品房供销比为1.33，其中住宅供销比达1.48。
上半年商品住宅交易量持续低迷，到6月才首次突破60万平方米。尽管7-8月交易量仍在60万平方米以上，但9月再度回落。10月交易量更降至35.83万平方米，尽管11月回升至50万平方米以上，但1-11月各月的交易量均同比下降。
而2008年商品住宅新批量则持续走高，其中下半年随着大批新盘上市，住宅新批量继续上扬，7月和9月新批量超过90万平方米。从1-11月情况来看，相比于上半年，供需之间的差距有所缩小，但供大于求局面没能改变。
2、商品住宅价格走势
从1-11月广州商品住宅交易价格走势来看，季度均价有所回落，4月价格再度过万，5月楼价开始回落。下半年随着大量郊区盘入市及楼盘打折促销，6-8月楼价持续回落。9月均价更降至8244元/平方米，回落于去年7月前水平。到10和11月，随着中心城区新盘交易量的增加，楼价再次回升至9000以上。总体来讲，楼价处于下降趋势，但仍维持高位水平。从公布的数据显示，目前广州市的房价与工资收入比值为10.2。尽管该数据低于北京和上海，但仍大幅高于正常水平。
3、中房指数走势
2008年上半年，广州住宅指数波动区间在1667-1673之间。1月和2月住宅指数有所回落，3月和4月指数有所上扬，5月后指数再度回落。进入下半年，住宅指数持续下降，8月后降幅更持续扩大，11月广州住宅指数降至1571，跌至去年7月水平。从近23个月住宅指数走势来看，住宅指数由2007年1月的1385点至2008年11月的1571点，上升了186点，涨幅为13.43%。
4、保障性住房情况
2008年广州大力推进保障性住房建设，在完善和实施新的住房保障制度后，11月首次公开推售2145套经济适用房，而目前在建的经济适用房项目总建筑面积接近87万平方米。按照国土局计划显示，2009-2012年保障性住房按建设量计算，广州要在3年内至少建设363万㎡保障房，总资金额将至少达到140亿元，平均每年47亿元。
三、 房地产开发经营情况
1、供求情况
1-11月，广州商品房竣工面积638.78万平方米，同比上升4.85%。从竣工面积走势来看，竣工面积在1-7月涨幅保持在4成以上，但到8月后，累计涨幅迅速回落至一成左右。到9月累计涨幅更不足一成，10月涨幅更不足3%，11月累计涨幅约为5%，可见下半年现房供应量明显大幅下降。而从销售面积来看，前11个月销售面积持续呈现下滑，下半年同比降幅有所减小，但到11月累计降幅仍达26.60%。
2、土地开发购置情况
1-11月，土地购置面积185.52万平方米，同比下降26.32%；土地开发面积182.76万平方米，同比下降13.76%。回顾今年土地市场拍卖情况，截至12月16日，随着花都和番禺地块顺利出让，今年土地拍卖划上句号。全市十区共出让住宅用地19宗，规划建筑面积约290.16万平方米。
3、商品房空置面积
1-11月商品房空置面积为334.23万平方米，环比下降10.48%。尽管商品房空置面积仍处于下降走势，降幅持续在三成以上。但进入9月后，累计降幅减小至两成。到11月累计降幅仅为一成，可见随着商品房销售量持续回落，三季度空置率逐步呈现回升趋势。
四、 二手房市场状况
1-11月广州十区商品房交易量为616.07万平方米，同比下降36.30%。其中前11个月累计，十区二手住宅交易面积413.03万平方米，同比下降接近四成。从10月交易份额显示，二手成交份额略大于一手：其中，二手商品房交易登记面积占房屋交易登记总面积的52.7%，二手住宅占所有住宅交易登记总面积的47.0%。
从1-11月二手房交易情况来看，上半年的交易量持续回落，1—8月二手房仅成交41241套，同比下降34.32%，而9-11月单月交易量同比也平均下降3000多套，但在减税、降息、房贷放松等多个利好消息的刺激下，11月中介公司买卖成交宗数有所增加，十区二手房交易量也环比增加22.79%。但总体来讲，全年二手房交易仍呈现出量缩价减的趋势。
五、 当地房地产企业运行状况
2008年随着房地产市场进一步萎缩，开发商经营也受到较大考验。2008年包括恒大、富力等大型开发企业都曾被一度指经营状况出现隐忧。其中恒大年初为上市，斥资41亿元竞买员村地块，该地块也成为2008年以来的“地王”。后来由于上市搁浅，地王也最终被放弃。而作为广州另一龙头企业——富力地产，第三季度也被外界盛传出现财务危机。而在11月作为中华广场持有人－昌盛中国则因为应对债务危机，被迫贱卖中华广场。由于去年市场持续兴旺，多个大开发商积极拿地，在高峰期拿了不少“高价地”，促使今年不少企业资金链出现紧张，部分“地王”也随之被舍弃，今年下半年土地拍卖会也难见这些大开发商踪影。
相比于大开发企业，一些小开发商在市场低迷时期积极拿地。去年由于大部分土地都是由大开发商拍得，中小企业几乎没有机会拿地。但随着今年市场情况的逆转，今年大部分拍卖土地都是有中小企业拍得，显示中小房企在逆市中努力寻找开拓机会。
总结：自2007年底楼价达到顶峰后，2008年首季度穗楼市成交一直低迷。6月商品住宅交易量首次超过60万平方米，被市场预示是回暖信号，但随后7、8、9月的商品住宅交易量尽管仍维持在50-60万平方米，但总体呈现回落走势。10月商品住宅交易量再度大幅下降，11月交易量再重回50万平方米以上，但与去年同期相比仍继续下降。进入下半年后，买方市场一直占主导。自8月开始多个大开发商在奥运期间就展开降价促销战。9月后大批新盘陆续推出，其中郊区楼盘占相当比例。但交易量的停滞及楼价持续回落让市场众多买家继续持观望态度，因而新盘的推出及降价仍没能让10月黄金周的成交有所起色。随着10月22日新政出台，11月交易量有所回升。但无疑从全年的情况来看，楼市的供应量仍明显大幅领先于需求量，供求之间的差距仍较大。尽管10月楼价在中心城区高价盘支撑下有所回升，但与去年相比楼价仍处于下降趋势，楼市仍维持“量价齐跌”的局面。
六、 2009年展望
从宏观调控政策来看，受金融危机及全球经济增长放缓的影响，2009年经济政策将从稳健的财政政策和从紧的货币政策转变为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。进入2008年9月央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27%，是自04年10月以来首度降息，随后10月和11月再降息三次。11月国务院中央出台的十条措施，其中第四条提出促进房地产市场平稳健康发展，正确引导和调控房地产走势。12月17日国务院宣布多项支持楼市措施，当中包括支持房地产开发企业合理融资需求等措施。这些政策的相继出台对房地产业带来正面作用，但由于目前房地产市场仍是买方主导，而短期内需求方也继续持观望态度，因而预计2009年开发企业可能会迎来一轮“洗牌”，房地产企业经营环境不容乐观。
从土地供应情况来看，由于2008年土地市场拍卖持续冷淡，因而年度的商品住宅用地的供应总量也由年初制定的2.5平方米公里调低至1.8平方公里。预计2009年商品住宅用地供应总量将会继续向下调整。政府将继续增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设。2009年，广州将建设经济适用住房1.5万—2.4万套，建筑面积达到100万—160万平方米。根据06-07年广州商品住宅新开工面积850-1200万平方米总量计算，明年经济适用房新开工量将占商品住宅建设量的一成以上。
从楼市供销情况来看，由于今年供应量持续上扬，因而明年上半年楼市仍然处于供大于求的局面。预计中小户型、中低价位普通商品房开发比例将继续增加。随着四季度新政的相继出台以及年末新盘量的增加，预计明年初商品住宅成交小幅提升，月交易量有望再次突破60万平方米。而第二套普通自住房优惠标准的调整及减免住房转让环节营业税的出台，短期内对二手楼市也有刺激作用。
从价格走势来看，2008年广州楼价总体呈下降走势，但由于中心城区中的天河、越秀、荔湾和海珠的楼价依然坚挺，而且目前天河和海珠的交易量在中心区域中占相当比例，因此2008楼价仍维持较高水平。进入2009年后，预计随着郊区新盘交易量的上升，及中心区域楼盘价格的回调，上半年楼价仍继续呈下降走势，预计7500元左右水平会受到支撑。
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