大话地产直播：暖冬来临 年底买什么房最合适？
房地产门户房天下2008/12/03 14:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
根据经纬地产统计数据显示，预计年底前,广州楼市还将至少有两万套货量供应。随着楼市的不断调整，房企为了生存，降价促销仍然继续着，9月份广州的均价已经跌到8244元/平，而广州在12月26日推出首批经济适用房2145套单位已经上市，平均售价约4000元/㎡。今年最后一批限价房单位也已完成申购程序。该楼盘初定12月6日正式摇珠开卖,销售价不超过6150元/平方米。
金融危机、楼市信心不足，展开救市行动。2008年11月27日起，央行下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。2008年12月1日开始，广州公积金个人住房抵押贷款额度从40万元提高到50万元,两人购买同一住房,额度从65万元提高到80万元。
对市民来说，买房子最关注的就是房价，但商品房、限价房、经适房。广州在房价方面似乎差异性已经越来越接近，那么到时是买什么样的房子最合适呢？广州的救市措施下，是何种贷款方式买房最划算呢……
主题：暖冬行动 年底买什么房子最合适？
时间：12月2日（星期三）下午2：30——4：00
地点：广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦26层AB房天下直播间
议题：
1、经适房、限价房、商品房的目标客户群分析。
2、大幅降息、公积金贷款上限提高的情况下，商业贷款与公积金贷款的优缺点比较。
【嘉宾】：（按姓氏拼音排序）
广州点亮房地产顾问有限公司首席执行官 戴晓峰
广州市房地产协会专家委委员 黄穗诚
广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问 许学锋
【主持人】：欢迎各位参加由房天下举办的大话地产。根据房天下指数研究院统计数据，广州楼市11月成交量达到5982套住房，同时根据经纬地产统计数据显示，预计年底前广州楼市还将至少有两万套货量供应。由于成交量从9月份到11月份逐渐回暖，所以降价的幅度可能会减弱，专家预估不会跌破8000元/平方米。供货量有持续的增加，在12月份有首批经济适用房2000多套推货上市，平均售价只有4000多元/平方米，今年限价房中海、金沙等最后一批限价单位已经完成收购，限价房销售价格不超过6000元/平方米，我们可以看一下商品房成交价格是2000多元/平方米，所以经济适用房、限价房和商品房大量的上市，价格是百花齐放的，在这种情况下，很多人已经开始心动，请各位谈一下年底买什么样的房子最适合，可以给各位想买房的人支一下招。先从黄老师这边开始。
【黄穗诚】：这个数据谈到了有经济适用房、限价房和商品房，那这个数据究竟这三个数据的综合，还是商品房的数据？如果不细化就是一个数字陷阱，打一个比方，我看作是商品房销售额10月份有这么多，那到底有没有呢？最准确的数据是国土房管局的合同签约上网数据，甚至比统计局还要快及时性。如果国土房管局不是等级备案的话，是预告当天还是有水分的，我到交易所一般找几个人报上去。
【主持人】：都是商品房。
【黄穗诚】：如果这么好卖的话，觉得房地产市场还不错，如果数据没有落到实处，就比较麻烦了，如果是商品房就有一些问题。
【主持人】：数据全部是来自阳光家缘。
【黄穗诚】：关于阳光家缘的数据，我也跟开发商研讨过，他们为了炒作暴露一些数据，这个是不准确的。我们要明白整个运作的情况，从目前的情况来看，首先这个数据往往滞后一个月，跟统计局核实就相对准确，即使还有炒作的成分在里面，我已经跟交易所沟通过了，媒体采访也公布过这个情况，因为交了定金之后突然说不买也不能算真正成交。
经济适用房、限价房和商品房目标客户群的分析，从政策上来讲，经济适用房、限价房我想买没资格，目标群体政策已经落实，不用分析和研究。经济适用房人均收入1万8千多元，人均住房面积是10平方米以下，这几个要件必须要齐我才有资格去购买。限价房家庭人均收入是10万元，两个人20万以下，这个就涉及到资格的问题。因此这个议题是一个伪议题，不是真实存在的问题。真实的议题是商品房，现在既有市区的盘，还有郊区的盘，还有二手房，郊区里面还分番禺、从化、花都等等。买哪些好，还有怎么贷款比较好，经济适用房和限价房政策上已经规定了。
广州市房地产协会专家委委员 黄穗诚
【主持人】：我刚刚已经报了一批数字出来，譬如说广州的房价8244元/平方米，这个是9月份的数据，到11月份商品房价格2、3、4字头楼盘非常多，就像您刚刚讲的郊区楼盘楼价下滑幅度比较大，是否已经触到购房者的底线，经济适用房平均售价是4000元/平方米，这个价格比比某些商品房还要高，包括增城和花都有非常多的楼盘价格比经济适用房价格还要低，所以我提出这个问题，面对商品房和经济适用房条件适合买，但是看到商品房价格是自己可以承受的，应该怎么做呢？
【黄穗诚】：我觉得不应该这样看，刚才说的广州市均价在业界里面都谈过这个问题，珠江新城是1万多元，到花都和从化就是4000、5000元/平方米，这个数字就是不科学的，老八区均价多少，郊区盘多少，这样子可能还科学一点。
另外说到限价房和经济适用房，限价房比经济适用房还要贵，这个就是看位置。房地产有一句比较经典的话：位置，第二位置，第三位置。位置决定价位，朝向也决定价位，这个是普遍的道理，如果不是具体问题具体分析的话，经济适用房比限价房还高，这种就是比较含糊的说法。
如果我们要分析的话，首先要分析为什么会产生经济适用房，限价房在什么背景下诞生的，要寻根问底。限价房是在一个特定的场合和场所产生的，比如说金沙洲在这个地块，政府觉得房价不能再高，不然的话对以后的开发会有影响，所以政府就专挑一些要猛涨，有投机的地方要搞限价房，政策意图非常明显。在这种情况下限价房出台了。到目前为止经济适用房根据现在新建楼盘，不同区域有不同的价格，所以不能混淆来谈。就算同一栋楼向被和向南，四层跟二十层价位就不一样，这个好象不公平。不是这样的，因为商品房这种商品有它自身的特点，根据不同的特点有不同的分析和结论。
根据刚才的分析，经济适用房、限价房主要客户是有门槛的，根据门槛各自去选择。现在的问题就是有一些限价房比商品房价格还要贵，这个不是什么新闻，好象有些二手房比新建限价房还便宜，这个不能一概而论。既然是市场经济，有些人急于出手，出卖的时候比如说现在市价是8000元/平方米，他可能是6000元/平方米就卖了，所以我觉得对目标群体一个是看这个房子的特点，另外具体问题具体分析，这样子才有针对性。
【许学锋】：关于个议题，目标客户群的分析，我非常赞同黄老师的意见。关于经济适用房和限价房是有政策限定的，基本上不需要进行分析和讨论。我补充一个情况，有些人买房子是自住的，即使有条件买经济适用房或者是限价房，但是由于工作的位置，生活的区域跟提供的限价房和经济适用房没有合适自己的，所以都会放弃。
举一个例子，有一个朋友，先生在机场工作，自己在市政府附近工作，买房子就买在两夫妻工作中间的地方。买经济适用房本来是作为优先考虑的，可是并没有买，反而买了商品房。这里就提出一个问题，买房子的目的以及考虑买什么房子，一种是作为居住的，一种是投资的。大多数情况下还是居住为主，居住要考虑可居住性，简单来说就是综合方便性，价格是其中之一但不是最主要的，特别是每个人买房子支付能力有所不同。支付能力比较强首先考虑是方便性，支付能力比较低首先会考虑价格。所以经济适用房和限价房政府提供了一种给人家选择的可能性，并不是合适的人都一定会去选择。
第二个是关于商品房客户，基本上可以分成三方面，一个是首次置业者，第二个是改善性住房的购房者，第三个就是投资者，以投资为目的的，当然第二个和第三个结合的购房者也有。大多数投资者属于观望的状态，属于前面两种次置业以及改善型的自住型客户逐渐都出手了。
这里有两个现象可以说明这个情况，在市区的楼盘好楼层好坐向一推出来基本非常好卖，我了解几个盘楼层好的，坐向好的销售率非常高，而楼层差的，坐向差的就卖的不是很好。这说明，那些人买房子主要是自住的，这个地方的气侯条件，大家居住习惯喜欢买东南向、楼层合适的。还有我知道境外包括香港和澳门包括手头上有钱已经开始行动了，在广州等周边的城市些房子进行投资，我们这里指的商品房不单单是居住的，还要考虑其他物业的类型，譬如商铺、写字楼，最近向我们咨询由于方面的问题比较多，大多数已经出手行动了。
广州点亮房地产顾问有限公司首席执行官 戴晓峰
【戴晓峰】：前面讲的经济适用房和限价房就不用讨论了，有特定的条件要求，限价房个应该是处于地位比较尴尬的局面。
【主持人】：限价地停止供应了。
【戴晓峰】：卖不出去的限价房要通过适当的降到比经济适用房稍微高一点的程度可以出手，这一类属于政府保障性的住房。
讲到商品房，我们这次的主题是暖冬行动，适合买什么样的房子。资源稀缺性的房子成交量还是有的，江边的房子，景观特别好的房子，还有许博士说的朝向、楼层特别好的，在一栋楼里面都销售还是很好的。客户群体在商品房里面各个情况是不大一样的，讲豪宅符号阶层是有实力买的，虽然金融危机给他带来一定的减值，但是他们买房子的眼光比较挑剔。
我们碰到一个买家专门买江边的房子，对江边的挑剔程度一般人是察觉不到的。我买江边的房子不喜欢江安线是两跳平行线，那样太直了，没有味道，希望看上去是一个弧线，弧线看上去很柔和，而且四角起码要180度，左边和右边不要挡住，这样的买家说碰到这样的房子一定会出手，但是反过来市场上这样的房子是很少的。以后开发商开发这样的豪宅，要考虑到房子该怎么来设计和规划，是不是只有一点点缝隙来看江，也可以叫做看江的楼盘，消费者的体验是非常值得市场重视的。
中产阶级在这场经济危机过程当中被洗劫了，购买力下降很多；另外中产阶级大多上有老，下有小，他们比较趋向于保守。既然我们的主题是暖冬，再加上现在公积金大幅度提高贷款上限，在有能力的情况下，还是选择品质好的房子来购买。
经济危机主要是大家信心的问题，出口有困难是不是很多行业都要衰退30%左右，这个不一定。很多情况下都是心理过度的反映，可能对于未来悲观，实际上悲观只有一点点。但是经过心理效应放大以后，导致整个消费习惯趋于保守，不想花钱。
我们希望通过媒体应该培养正确的对未来形势的看法，现在讲投资4万亿也好，降息也好，这些东西都是硬手段，最重要的是用什么样的手段能够恢复人们对未来的信心。人没有信心了，口袋里钱再多，都不会去消费。从中产阶级和符号的角度来讲，一方面要恢复信心，另外一方面选择资源稀缺，品质好的房子还是可以的。
中产阶级以下的人群，对他们来说一般会找限价房和经济适用房，个别也会找商品房。可能买的房子面积小一点，离上班近一点；或者是面积小一点，相对便宜一点的，不要给自己经济上带来特别大的负担。等他在职场上再工作5、10年之后，有了比较大的储蓄之后再换房。
广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问 许学锋
【许学锋】：关于经济适用房和限价房我还要补充一下，有些人根据自己工作、生活活动的范围，宁愿去买二手房，而不买经济适用房和限价房，二手房还是人们买房子的首要选择。在此前所谓的经济适用房和限价房非常少量的情况下，为什么广州二手房和一手房销量曾经一度达到50%对50%？当然也有一些人是买来投资的，在广州这个地方买二手房来自住还是比较普遍的现象。
我们也了解一些现在换房的人在一个区域生活习惯了，要换房子首先考虑这个区域里面有没有更加合适，更加好的二手房，譬如原来是住二居室现在想换三居室，首先会考虑周边的配套。经济适用房和限价房合适买的人群当中，除了我刚才讲的那些不合适实际的需要之外，有一部分宁愿买二手房也不买限价房和经济适用房。
【主持人】：二手房税收目前来说是比较高的。
【许学锋】：最终的总价买家心中有一个算盘，这个不需要我们帮他算，自己会有一个比较的。
【主持人】：这点我也有考虑过，刚刚戴总提到现在买房子些资源稀缺性的房子和品质好的房子，可以称之为价值投资，这块他讲的很好。可是我们中心区黄老师讲的地段比较好的房子，已经是一种稀缺资源了，你所说的交通很方便，周边配套比较好的房子都是属于稀缺性的资源，是供不应求的。但是大家所面临的情况，适合自己购买的房子。是拥有一定门槛的经济适用房、限价房还是远离市区的郊区盘？我想问一下各位，如果是中层或者中下层应该怎么样选择更适合呢？
【许学锋】：买房子作为居住来买首先考虑生活的方便性，支付能力比较差会比较重视价格，所以你刚才提的问题，在一些外围的商品房价格才2000、3000元/平方米，这个跟经济适用房应该如何取舍，买家心中有数的，例如在萝岗区有经济适用房，但是在荔湾区上班，是否要买萝岗区的房子，我可能在荔湾区个贵一点的商品房或者二手房。假定现在买这些房子的人是支付能力比较差的，就是中低收入阶层，一个就是现在的经济适用房和限价房，另外一个是二手房，还有是郊外更加便宜的房子，最终没有办法还是要买高价格的商品房，讲到这里可以这个群体选择分为四类。
【戴晓峰】：商品房的目标客户群分析，作为买家而不是从开发商的角度来看，首先就要考虑量力而行这个原则。美国次贷危机政府支持根本没有买房能力的人买房，还把这种债务证券化，导致了经济危机的出现。现在我们的债务还没有证券化，但是也要考虑这方面的问题。
既然发生经济危机，作为中产阶级也好，打工者也好，原来供楼突然间没有工作了怎么供？所以这个危机同样波及到买房的人，作为买房的人就要考虑量入为出的问题，还要考虑以后遇到的危险，如果没有这个预算就相当危险了。突然间没有工作，就只能断供给人家拍卖。
按照郎咸平的分析，2006年—2007年，买房的人大部分是先富起来的群体，工厂的厂主，管理人员。第二种是公务员，第三种是国际的游客，第四种才是一般的市民。现在出现了经济危机，我们国家由于危机导致出口定单大幅度减少，减少了八成。在这种情况下，珠江三角洲不少企业关门，其中东莞最严重是2万家企业关门。这些人都是原来购房的中坚力量，只有他们才能够买得起房子。因为现在的房价有一个收入比的问题，已 过国际很多了。买房主体人群由于经济危机定单不足，购买力受影响，就算购买力暂时还可以支撑，也要考虑明年、后年的定单是否还有那么多。
经济状况怎么样，一般经济危机都要3—5年，所以现在为什么我们国家要拉动内需，本来就是拉动一般消费品的购买力，而不是买房。所国家拉动内需里面个拉动政府的工程，经济适用房，房子是龙头行业，可以带动相关的行业，比如说建材、装饰等等上下游行业，现在政府在拉动内需里面，在房地产方面的动作的就是经济适用房这块。
至于商品房这块，按照业内的分析，对于以后遇到的风险的话还是未知数，比如说买商品房年轻人20年按揭，30年按揭能预测到在这当中发生什么问题吗？能供得起吗？所以回归到我刚才的说法，对于目前消费者来看，关键是量入为出，吸取次贷危机的教训，根据自己目前的收入情况，生活工作情况来确定是该买还是该租，我们国家一贯提倡阶梯式消费，你赚了很多钱，钱花不完可以买豪宅，现在商品房不限价，甚至有的盘是1000、2000万。
如果是有钱的人就买豪宅，如果你就是打工的，可以去些二手房甚至优先考虑经济适用房和限价房自己条件是否合适，居有其所。最后什么钱都没有，就申请廉租房或者租房，从观望到租房的人多起来也说明这个问题。我同意许博士的意见，消费者心里面有杆称，一定要根据自己的情况千万不要跟风，这个就是次贷危机给我们的启迪，你买不起不要硬撑着买，不然到时候我现在服务这家公司是否可以撑过明天，这个风险就大了。
【主持人】：非常谢谢各位对个议题的看法。黄老师已经跟我介绍了第二个议题的背景，关于政府救市的行动，首先是在11月27号降了1.08%，降息幅度是11年来最猛的一次，同时还有一些配套的政策，譬如说公积金贷款上限个人提高到50万，两个人提高到80万。
黄老师分析到个人应该量入为出，这个政策更多在催促其他的人入市，事业单位、老师和公务员反而成为这次救市主要的对象。公积金享受的福利比较多，从最近的楼市政策里面得到比较好的优惠这批人，在商业贷款以及公积金贷款这方面，如何选择，请各位分析一下，因为商业贷款也有自己方便和不方便之处，开发商对于这两种贷款形式接受程度。
【黄穗诚】：大幅度将息跟公积金贷款上限提高，按照建设部通知公积金贷款利率下调，从国家宏观调控角度来看，提升一下信心。但从根本上来讲，现在的房价还是比较高，整个宏观调控如果真的要出动大的购买力去购买商品房，我看未必。因为国家宏观调控房价，从上世纪到现在一直都没有调下来，这次在2007年9月27号颁发了房贷新政之后，从资金的角度来卡住开发商，这个时候开发商资金感觉紧张，一直到今年出现资金紧张还不是不好卖，原来都是有价无市。
所以我一开始就质疑这个数据，一般房价比那么高，珠江三角洲经济也不景气，是否可以销售那么好？开发商按照企业运作和经营模式来讲，由于自有资金比较少，有的开发商开玩笑说一年卖3、5套也够这个公司整个的运作。所以总的来讲开发商不是很在意卖出，关键是目前的楼市是流动资金非常紧张，由于我们国家卡死了这方面的来源，包括最近这几块住宅地的拍卖，大的开发商摊子太大了，已经没有多余的资金来购买。所以很多业内人士说，中小企业正是出手的时候，说明了现在楼市的不景气根本是资金的，买卖方面一直都是这个样子，不是非常踊跃，往往商品房有价无市的情况还是比较多的。
在这种情况下，就算是大幅度降息，公积金贷款上限提高，拉动还是有限的。因为商品房这种产品有一个特点，是买涨不买跌，现在正处于观望的状态，能拉动多少是一个疑问。最近北京报道有大的万人购房团，很多人都质疑。在国庆节期间我也跟过房管局去楼盘看，问一些现场买房的人，看房是银行组织的购房团，你们是来买房的目标群体，还是想看一下，大部分表示只是看一下，如果从收入来讲，我是银行的都买不起，比例太高了。争取看一下经济适用房和限价房。降息和公积金的情况拉动是非常有限的，也跟积分商品特征差不多。
至于商业贷款和公积金贷款比较明确的特点，商业贷款相对比较容易，方便，时间短一点，公积金贷款时间比较长。在中介机构买房，我也曾经处理过这样的纠纷，在认购书是里面一个价，签合同的时候又一个价，签合同属于约定是公积金，总房价要在这个基础上加三个点，这个就差好几万，导致出现纠纷。我也问过银行，商业贷款是银行自己做的，比较顺利一点。
公积金贷款是政府委托银行做的，积极性不是那么高。所以没有业务商业松一点就做，不松就要不做，导致现在公积金贷款都很痛苦，还要多收一些费用，时间又长，搞的消费者非常痛苦，开发商也非常痛苦。本来应该沟通一下，银行是否要从整个国家经济形势和市场经济形势考虑这个问题，做好这块拉动内需。整个社会应该关注公积金贷款目前存在的问题，来理顺一下，不能的话商业贷款和公积金贷款对比起来，公积金贷款太差劲了。
【许学锋】：最近连续几次降息，特别是上个月27 号开始1.08%的降息，整体的做法是05、06、07做法的反方向。以前不断频繁的大幅度加息，现在来一个反方向，不是政策有拐点和变化，我认为是完全的反方向。
关于这点中央有关部门在这些大的宏观政策方面有一些失察的地方。，过去房地产和股市等等背后实质的原因，中央政府和有关部门没有看清真正本质所在。刚才黄老师提到了郎咸平，在这点上郎咸平有自己的洞察力，他认为在此前整个沿海经济带特别是珠江三角洲、华东地区制造业开始出现问题了，在产业链上已经差不多走到尽头了。那些老板有钱人开始抽资金出来去做短平快的事情（炒楼和炒股），假如中央政府在当时能够洞察这个情况的话，那个时候就不应该频繁的加息，提高存在准备金率等等宏观金融政策，还有税方面的财政政策，譬如对出口有诸多的限制。
第二个失察是以美国为主的金融风暴，背后的运作，次贷等等虚拟经济模式不是一两年的事情，运行有相当长时间了。在这个模式运行下会带来一些什么风险，我们有关部门，有关研究单位没有作出预警。不要说是否可以准确是在08年发生金融海啸，最起码要预测未来3—5年可能性有多高。我们过去也经历过每十年全球性周期性的变化，1997年有东南亚金融风暴，07、 08年发生风暴的可能性应该有，这个是普通常识，我接触到一些普通老百姓，假如我们的专家能够意识到这些，06、07年政策就不应该抓的这么紧和死。现在不行了，速度慢下来，跟原来又好又快总的目标偏离了，这时候才能反方向的政策，我在博客上讲早知今日，何必当初。
回到这个话题上来，这次大幅度降息主要目的有两个，个是减轻行业、单位和个人的财政压力，这个是最明显的，譬如向银行贷款的很多开发商、投资者和个人，个人贷款买房包括自住和投资的，压力一下子特别是1月1号明显开始减少。第二个使整个经济运行成本降下来，解决滑坡就不会那么快。不是特别瞄准房地产这块，是作为整体考虑的，房地产是资金密集型的产业，所以受惠，这个是我对于降息的评价。
公积金和商业贷款优缺点，黄老师讲出来了，公积金利率比较低，但是办起来手续非常麻烦，有诸多限制。在目前的这种情况下，开发商在比较被动的情况下也不得不接受公积金贷款，公积金的人群主要是收入相对稳定，单位相对比较好的，所以银行在没有积极性的前提下操作起来是代表政府有关部门来帮助操作的，也会积极去做，因为有一些手续费和中介费可以收。公积金这块是买房者假如有条件的话是的，20、30年算下来利息差还是很多的。在业界或者在居民当中有一种情况，亲戚朋友之间有公积金帐户暂时不买房，借他的帐户来买，这个是非常合算的事情，譬如说他的兄弟有公积金帐户，但是他在一段时间不需要买房，我就可以借助他的帐户来买房，大家兄弟姐妹之间产权就比较好说。
商业贷款除了现在讲的一手房和普通房能够享受30%的优惠之外，其实商业贷款非普通住房的贷款特别是二手贷款利率在原来基准利率之上还要上调10%，这块对银行来说是非常有吸引力的地方，现在银行在目前这种情况下，优惠30%基本上是打平的没有赚，只是政策性一方面要压，另一方面限制你利息，必须按照这个来做，这个是政策性的，不执行还不行，其实银行商业兴贷款节是做二手房非普通住房包括商铺、别墅、豪宅等等，利率假如现在是6%，可以拿6.6，这个跟做一单4.2%相差很多的，100万一年就相差2万多的利息。
【戴晓峰】：商业贷款和公积金贷款，现在降息两种贷款方式无非就是一个目的，要促进房市的成交，有房市成交经济才有活力，经济有活力才会不断好。我认为公积金贷款它的优点远远比不上它带来的负面影响，首先个人生在社会有产生了不平等，权利社会有多少人享受公积金，又有铁饭碗，又有公积金，我是在商场上打拼的人，还要要商业贷款，商业贷款利率高，公积金贷款利率低凭什么，大家交的是一样的税，人就分成了高低上下，在经济社会里面要恢复市场经济的信心，平等是最重要的。我的意见是商业贷款利率下降到公积金贷款的水平，同时取消公积金贷款，全社会的人一个利率，不管是公务员，还是打工者，还是公司的老板，还是接受政府廉租房的人，他们享受的是一个利率，这个好处就是让社会里80%的人看到有希望，看到一种在经济市场是平等的，这样才能激发起80%的人对市场的信心。
现在看奶粉事件也好，还有其他事件，为什么对经济打击那么大，因为人们已经不相信诚信两个字，就是相信你骗你我骗我，交易成本大很多，这样就没有成本了，公积金贷款在中介里面就要加三个点，心理就不舒服，不舒服的结果就是讨价还价，耽误时间，做不成事，没有交易，中介拿不到钱收入就少，想买房的人钱又在自己手里面没有放出去，所以公积金贷款我觉得是一个“怪胎”，是特权不应该有，但是现在利率已经出来了，做一个顺水人情把商业贷款降到这个水平，肯定房市成交量一下子就上来了，这个是非常重要的。
【许学锋】：那些享受公积金待遇资格的人，总体上是特权的阶层，除了有公积金低的利率之外，内部拿到房子特别是在房子供不应求的情况下，多拿几套，还有可以减免很多东西，我补充戴总的观点，假如是拿来投资的，这套房子投资成本要比正常情况下操作，正常情况下利率成本要低很多，所以一不公平就没有信心了。
【戴晓峰】：现在商业贷款也好，公积金贷款也好，从方法论来讲就是一个手段，政府要的是成交量，刚才会议前还再说餐饮跌了30%，快速消费品跌了25%左右，一般小士多也跌30%，出口加工只剩下30%，这个是很厉害的，为了要成交量，就不要搞两种差别对待，现在很多人不敢买，不是手里面没有钱，是不相信这个东西。奶粉事件出来以后，为什么香港奶粉卖的那么好，国外品牌卖的那么好，人家相信它，但是也贵，比我们中国奶粉贵的多，但是中国奶粉就没有人买，手里钱没有花出去，在银行里面就要支付利息。怎么样把交易恢复起来，但是环境是公平和良好的环境，我个人也享受不到公积金待遇，在座没有几个可以享受到，从现在开始起是否可以把商业贷款利率降下来，会更好。
【黄穗诚】：我对两位讲的有一些不同看法。个关于现在降息是反方向的问题，首先有一个看法，要追根溯源。为什么原来这么做，要回顾一下当时是提高利息，目的是为了什么？是在严重的通胀，CPI非常高，在这种情况下，提高利率为了解决盐米之急。之后次贷危机一系列情况最起码珠江三角洲这方面好多企业都关门了，在这种情况下，出口定单一下子掉下来了采取反方向举措是得当的，也是及时的。
如果我们讲事后诸葛亮的说法，为什么你当时没有发现，不管发现也好，没有发现也好，如果是神仙能知三天事，经济社会就发达了，这个是不可能的。所以一旦发现通胀非常严重，我们就得采取举措，加息的做法，对于现在降息我看到很多国内的著名金融专家都提出，这个是安抚剂，要刺激房地产完全是应付的行为，而不是真正的拉动，是安抚剂。所以应该明白真正的目的，是拉动内需，拉动经济适用房的发展，减少买房的负担，但是现在归根结底买房的人是谁，不是普通大众。
现在买经济适用房、限价房是永远买不起商品房的人。这次我跟一些人去看经济适用房，好多人来询问。有资格准够证的人都提出一个意见，80平方米，100平方米，60平方米能不能有30平方米，我只有10多万，到现场都觉得无产阶级，穷人就是这个样子。如果不是这样分析的话，就觉得莫名其妙，怎么样又涨，又跌，整个金融学界，决策层都说，我们不给安抚剂不行，中房协和好多专家都说要救市，但是有些人说救市是救高房价吗？不是，是拉动内需，现在救什么呢？关键是开发商遇到难题了，资金链紧缺，不是房价方面遇到难题了。如果真的遇到麻烦的话，房价会跌下去，但目前房价还在去年9月27号的价位上，根本没有触动。
这就有一个疑问，去年房贷新政一出，房价就跟着上涨，大家觉得不可理解，其实这几年的房价就是这么涨起来的，一旦有草动，成本增加，房价直接上，开发商单方面提价，但是市场是否承认这个价格，所以从去年9月27号到现在，非常明显扛不住了在今天3月份就往下掉，房价大跌，其实不是大跌，是一直就是这样的。我对国家宏观调控利息有不同看法的。
第二个是公积金的问题，为什么会诞生这个问题，是为了帮助在企业里面的工作人员扶持他们买房，学习新加坡外国的经验做的，这个在业界已经有人说，进入了市场经济就是一个“怪胎”，问题是怎么利用好这个资源来拉动内需，先不要管它，既然建立起来要一下子取消也有问题，因为我们是从计划经济走向市场经济，不能够抹杀这个过程，说这个是莫名其妙的，是有根有据的，就是根据国有企业低工资制，买不起房搞公积金的贷款，到目前为止确实无论在管理上，使用上有点问题，到拉动内需的时候要考虑怎么用好已有各种因素来为总体经济服务，而不是说其他的事情，这样就偏离了主题。
市场经济公平还有一个是法制，这个是位的，现在我们是执法不严，违法不究。如果没有法治的话公平从何而来，基于法制的基础，现在国家决定依法治国这个国策，但是是十年之内实施的，在这种情况下，有一些历史遗留问题，应该辩证去看待，用好已有的基础解决燃眉之急，应该采取这种态度。如果不是的话，打一个比方把公积金贷款取消，可能就会混乱了。其实公积金贷款我记得只要在企事业必须要买的，但是问题是企业没有买，自己都有法不依，本来公积金没有买的话，可以向公积金管理机构反映逼企业去做的。你作为一个老总本来就应该有，但是没有，这个又回到有法不依，执法不严了。
我们分房由实物分房变成货币分房，当时的初衷就是这个钱交给社会来发，国家不给实物了，一到实际单位都说没有钱。既然是市场经济就交给企业自己管，有钱就给员工住，而不是说分钱好多人很痛苦，名义上是货币分房，都打进你的帐户里面，但是现在有多少家企业有呢？在这种情况下就要辩证看这个问题，相信我们国家逐步会解决历史遗留问题，在摸着石头过河，在面对一个困难的时候，这种情况发生变化，当时的产物还存在，就要辩证看，在新的历史时期里面用好还的一些工具来做好目前的事情。
【主持人】：我还有一个问题，关于房贷细则，现在四大国有银行都还没有出房贷细则，刚刚我们讨论公积金贷款利率，商业贷款下调，都是利益方面的平衡或者是取舍，我想了解一下房贷细则迟迟未出，是否会在下个星期就有一个大银行站出来公布这个细则。
【戴晓峰】：这个事情很简单，反映效率很低，出台首套房和第二套住房比较容易区分，很多商业银行对那些概念的东西自己也有一个消化和理解的过程。第二枪打出头鸟，谁也不想个公布，市场化行为慢。
这样一来不表态，市场就不知道怎么回事.那边说有4万亿投资，这边说降息，不出具体操作办法怎么行动?这个时间差就是社会为此付出代价。如果换到欧美银行，只要给一个基准利率交易很快，带来社会流转很快，1元在人家社会里面一年可以流转10多次，在我们社会里面可能就5、6次，只有发行大量的货币才可以够用。这个问题关键在于商业银行给它的商业地位是什么，要给商业地位之后，才可以出来否定或者承认。而且大家还要看建设银行的态度，接触到外资银行没有这么多复杂的问题。
【黄穗诚】：我不同意这种看法，房贷新政今年一出题之后农行先出，半天就让他撤下来了，在理论界也好，实操界也好，现在争议在于是救高房价还是救内需。农行在争议，上层也好，底层也好一直讨论这个问题。宏观调控已经到位了，已经初步建立了，所谓拐点，现在就看是否浮了。农行出半天就撤下，大家再讨论一下，现在出非常适当。
这次到顶了，因为经济运行有惯性，如果出现到顶的时候还会缓慢往下走的，在这种情况下公布那些举措，大呼降息，公积金利率也降下来，恰到好处。因为这个既是理论问题，也是实操的问题，怎么样看待这个形势，一定要关注这个事情。不是我们的效率不行，而是因为太特殊了，次世界大战是由于次经济危机。到了现在2008年又出现了这个事情，怎么来判断，大家心里没有底，既然是宏观调控房价已经初步见效了，真的见顶了，能不能再看一下，大家都看不清楚，如果过早是不是有跟许博士的说法一样，没有看准又乱出台政策，所以这个是表示我们中央对这个事情非常谨慎，想做好这个事情。
【戴晓峰】：黄总说这些东西只是在自说自话，跟自己比较一下，但是世界的竞争不是自己跟自己竞争，是横向比较的。为什么出口差，因为美国差了，中国的问题是美国带来的，不能说自己好，自己好不了，因为美国不好，所以你的效率赶不上美国的，就永远在人家下面去，这个是一定的。
【许学锋】：一个会真正诊断和下药的医生应该懂得一个道理，高烧只是现象表现，关键是找到病根。08年出现问题了，最后发现原来是制造业的问题，大家都在讲美国的次贷危机最根本原因就是制造业基础相对于虚拟经济，相对于其他的新兴产业来说失去了平衡。
【戴晓峰】：如果政府有的两个系统，一个是保障系统，一个是商品房系统，我建议商品房70、90平方米的政策赶紧取消掉。如果按照7090政策来建的话，我相信这个土地以后卖不出什么价钱。
【许学锋】：这个思路是对的，但9070政策主要是从节约资源的方面考虑，意思是不要鼓励超前消费，要盖更多的中低档的房子给市场选择。同时会压低房价，所以9070作为方向性来讲永远是对的。至于9070后就是100平方米以下降80%这个可以适当的调整，但是这个方向是对的。要限制有限的土地，建房者产品的结构，这个是激发经济的基本特征。
【戴晓峰】：我不认同，从节约土地的角度来说，我认为市场经济一点都不会浪费资源。
【黄穗诚】：因为市场经济是配制资源的手段，效率。
【戴晓峰】：我们不讲理论，看市场，7090平方米的商品房是最难卖的。
【黄穗诚】：作为企业来讲，一定要把利益化，同样占一个平方面积的土地，什么房子赚的钱就建什么样的房子，这造成市场上中低收入所需要的7090平方米就特别少。另外在土地方面，如果按照7090平方米去做的话，确实利益化。开发商目前的运作方式，只要把自有资金20—35%这部分卖掉就不管了，在这种情况下国家确实要出台一些政策。
【戴晓峰】：这个市场只要有需求，就有供应，比如说夹心阶层多，自动调整就不建豪宅，就建90平方米，因为商人是没有感情的。现在豪宅市场有需求，是因为豪宅市场的需求没有得到满足。
【黄穗诚】：现在我们要考虑目前的房地产市场是伪市场的，是假的市场，因为它的原作方式、资金跟外国是不一样的。我们按揭在外国整个转给银行，不是在我们手中的，另外外国开发商拿消费者的合同去贷款，而不是现在直接向消费者融资。
房地产开发有两个秘密，一个是很费解的，我们行业的营业率7.77%，2006年经济普查得出来的，但是富豪榜最近这几年前五名都是开发企业，这个是很难破戒的难题。第二个是双高，房价高，控制高，这个不是市场经济，如果是房价高的话，没有人买的话应该跌下去。结论在什么地方出的，自有资金太少了，资金运作模式有问题，通常所说的10个瓶子6个盖，最后转来转去看到问题了，央行一旦揪出资金的来源开发商觉得紧张，房价就下跌，所以我们的房价是由于本身的伪市场引起的，就是太少自有资金，这么运作下去还叫低开高走，既然这样的话房价必然往上涨，把自己自有资金20%平均了，以前是10%，现在理论上35%，但是统计局的数据是自筹资金才30%左右，因为国家规定资本金35%。
所以房地产开发模式是合作建房，统计局的统计数据定金和预付款占50%还是很恒定的，没有发生上下波动，消费者50%，开发商20%，垫资施工和银行流动资金，所以我说公布商品房的成本是外行的说法，本身国家已经规定了，国务院房地产经营管理条例20%以上就是资本金，其他就是预售。打一个比喻，商品房建设过程中也有消费者的50%的功劳，是消费者的钱，所以公布成本消费者也承担了50%，所以房价是伪市场。
【许学锋】：说到市场经济配制资源最合理，的办法，这次金融海啸也暴露了这个问题，不得不做一些适当的调整，完全市场经济是不可能的。
【主持人】：每次经济危机都是由于市场经济发展过热导致的。
【黄穗诚】：这个是马克思的道理，市场无计划导致了崩溃，所以我们的凯恩斯革命就加了计划，现在的次贷危机是虚拟经济把我们的实体经济虚拟化之后扩大危机，要抓住这个本质，是扩大的危机导致一个链条断，“多米诺骨牌”效应。
【许学锋】：一个计划出来还要进行这方面的控制，抓到法律上的弊端转到英国那边，没有办法工作，市场经济有了，计划有了，但是控制不住。
【黄穗诚】：虚拟经济是一个新的东西。
【许学锋】：类似开部车已经加满油，导航也设定目标方向，但是在开车过程当中没有控制好。
【主持人】：我个人有一个问题，这次大幅度降息以及公积金方面贷款上限提高，利率下调，会不会导致国家在走次贷危机的前期路线。
【许学锋】：这个担忧是有道理的，并且现在银行都非常担忧，房价再降20%就变成负资产了，但是温家宝不担忧，温家宝认为银行也是它的子民，每个人也是他的子民，钱从银行拿到你的口袋里面，从你的口袋里面拿到银行里面没有太大的关系，他要做的事情就是把银行的钱拿到你的口袋里面就是刺激经济，就要通过流通，美国救市有一个理论就是政府消费，四大商业银行拿钱出来给你买房你到时候没有办法还，银行收回来多少就是多少，最后的空缺由温家宝来补。所以按照黄老师的说法就是量入为出，所以没有必要担忧。
【黄穗诚】：因为我们没有完全证券化，虚拟化，是内部的问题，我们还是计划经济的国度。
【许学锋】：是可控的，前面不断的加息，到后来出现927之后的冷淡，有一篇文章写道，这个时候的办法就是拿到钱，而不是提前还贷，所以我们的做法刚好相反，在这种情况下都会想方设法贷款来做一些事情，不会利息低了，马上把钱还给银行，或者是拿去银行存，风险控制才是一切的一切，现在我们在政治上的风险意识远远大过经济上面的风险意识，到房地产开发商也是风险意识非常低的一个群体，世界上不可能每天都是风调雨顺的，没有高速发展，房价一路高下去的。
【主持人】：谢谢三位嘉宾，我们的大话地产到此结束。
