十余地王集中入市 2016年广州楼价普遍看涨

成交量和价格从来都是表现市场好坏的两大要素。2015年广州楼市成交量足够火爆，价格却接近0上涨，进入2016年，广州楼价将会呈现怎样的走势？

近期，为了全面了解网友们在2016年购房意愿，房天下于1月22日发布了一则广州购房意愿的调查问卷。此次调查共有近千位网友参与，调查结果显示有7成网友看涨2016年广州楼价。而事实上，不仅网友，市场上更有绝大多数业内人士发声表示2016年广州楼价上涨是大概率事件。

不过，楼价的变动本身受多方面因素影响：土地、政策、产品结构、城市发展、楼市库存……每一个因素都会影响楼价的变动。如果要用理据去支撑2016年广州楼价上涨，大概下面这些理据都是相当强而有力的。

1、今年广州市中心集中推货，结构性拉高整体均价

与往年不同，向来供货紧缺的中心五区在2016年可谓迎来供货大爆发。根据房天下数据监控中心统计，2016年广州全市预计共有44个全新盘入市，而荔湾、天河、海珠、白云等中心六区占有24个。

其中荔湾以广钢新城为代表，包括北大资源、深振业、方兴等房企项目均会在2016年入市，而2015年已出货的中海花湾壹号、金融街融穗御府、保利葛洲坝曼城3项目将持续推货。

天河区则以牛奶厂为代表，除已售的龙湖首开天辰原著，华润天合、金地天和公馆以及平安不动产项目都会在今年推出。另外，位于天河客运站附近的远洋天骄，则快会在3月份即可开盘入市，该盘主打87-134㎡三至四房单位，实用率高推崇well健康体系，目前已开放样板间，据报道，项目快会在3月份入市，带非毛坯出售。

另外，以广纸新城为代表的海珠区今年亦有大量新货推出。数据显示，海珠区2016年将有超4000套一手新货入市，关注度较高的广纸新城新货量将占据区域新货总量的六成，其中仅越秀星汇海珠湾及绿地越秀海玥两新盘就有2000套以上。

值得强调的是，虽说广州楼价整体均价才1.5万/平左右，但中心区楼价早已是2字头、3字头甚至4字头的水平，部分高端豪宅更是高达10万/平。另外，今年入市的中心区产品中，绝大多数属于中高端项目，区域+产品的提升，势必能结构性拉高2016年整体楼价。

2、地王项目集中入市，预计抬高住宅成交价格

据合富辉煌统计，进入2016年，广州全市将有十几个地王项目集中入市，预计抬高住宅成交价格。作为地王，自身地价成本就高，再加上运营及人工成本等的高企，开发商对于地王项目，一般都会考虑开发出高端系列的产品，而高端系列产品，其楼盘定价势必相对而高。

另外，能够成为地王，也证明地块所在区域的价值偏高，其区域发展中的交通、配套等都相对会成熟些。再加上地王项目的逐渐运营，周边项目受利的同时也会相应的提高自身价格。

2016年预计入市的地王项目有：

①碧桂园南沙湾1号

去年8月份，碧桂园以总价11.5亿、楼面价6312元/平创造南沙新地王。该地王目前已对外公布案名，命名为碧桂园南沙湾1号，颠覆传统碧桂园造城模式，以小体量、地王身份、一线布局下自贸区项目入市，注定其产品不走寻常。“1号”不仅意欲打造南沙产品，也代表碧桂园的“1号”回归产品本元之作。

碧桂园南沙湾1号位置

②越秀星汇云城

越秀星汇云城前身为2014年总价地王，地块总价64.5亿元，楼面地价约1.4万元/平方米。项目占地面积接近17万平方米,建筑面积超过66.7万平方米，预计将提供超过4000套单位，规划有30栋住宅，首批推出的是91-105平方米的三房、四房平层单位以及约85平方米、6米 的双平层复式单位。

越秀·星汇云城占据中轴美一段

③花都宝华路路劲项目

2015年10月，花都区宝华路J11-SJ06地块出让，吸引近10家品牌房企争夺，后由路劲以19.4亿+配建2.97万平的总价拿下，折合楼面价格约8424元/平，溢价率达63%。同时，这个价格也刷新了花都新单价地王的记录。

地块位于新华区府旁，属于花都核心地段，周边已形成良好的居住氛围，且拥有地铁、公园、商业、教育、医疗等成熟配套，是花都区难得一见的核心靓地。据相关人士透露，项目将于今年神速入市。

地块卫星图

3、库存量下降，不排除上调售价可能

虽然，2016年整体楼市主调还是去库存，但一个不可忽略的事实是：今年库存量实际上是有下降的。

据数据统计，2015年全年45重点城市商品住宅供应面积31510万平,同比前年下降7%，较2013年更是下滑了12%。其中2015年，广州新增供应为1044万平方米，同比2014年减少13%，而成交量却增加31%。

因此，截至2015年底，库存量同比下降了218万平至1003万平，去化周期也由原来的17个月下降至近10个月。库存是反映市场压力的有力指标，特别是部分去化周期明显低于全市水平的热点板块，不排除上调售价的可能。

具体各个区域看的话，花都库存量大、去化周期长达到15个月。中心区由于去年新货补充较为明显，去货速度整体较慢，因此去化周期也较长，天河区仍然达到13个月。南沙获批后，新增供应量较大，去化周期也锁定在12个月。番禺、黄埔、白云以及增城的去化周期都在10个或10个月以下。

4、城市配套完全可推动房价上涨

地铁一响，黄金万两。交通、配套的完善向来都能让周边楼盘的价格得到提升。去年，广州各区多条地铁线路大规模动工，其中有好几条线路在今年能正式投入使用，包括作为刚需大区的新黄埔萝岗板块，今年就正式进入地铁时代。

按照规划，地铁六号线二期将于年底前通车。地铁通车后，将使萝岗往来广州市中心的路途和时间缩短，对刚需的吸引力也将进一步加大。再加上地铁对片区发展效应的拉动，原萝岗板块尤其是地铁沿线楼盘的价格有较大可能出现上涨。

另外，横穿番禺整个东西片区的7号线土建工程累计完成84%，预计年底通车。7号线的通车势必带动片区整体上升2字头；还有花都的广州地铁9号线以及南沙区的4号线延长段，截至去年12月底土建工程累计都分别完成73%，这些地铁线路在当前还没建好之前，沿线楼盘在售价格就明显比距离站点远的同区域楼盘价格高。

实际上，广州其它板块有轨电车、学校、医院等重要市政配套的规划也将或多或少地影响板块的形象从而利于楼价的上涨。

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