直击：广州教育城规划再启动 3大新盘金九齐涨价

编者按：一年一度的楼市盛典——“金九银十”再度拉开，广州各区靓盘新货集中入市，还有众多优惠添薪加火，这个九月、十月如何买房是好？房天下房天下推出《金九银十购房策略》，分别以“知己知彼篇”、“眼见为实篇”、“货比三家篇”等三个章节为您一一呈现直接的市场分析和实在的楼盘状况。

房天下房天下讯 增城区挂牌后广州市政府首秀——再次启动教育城规划，将于年底正式开建，一期投资290多亿元。搁置1年多的教育城如今面貌如何？伴随教育城而诞生的多个新住宅项目会应声涨价吗？房天下房天下编辑走遍教育城板块直击一线。

搁置1年多 教育城价值未被低估

2014年5月28日，广州市规委会审议通过了《广州教育城一期控制性详细规划》，约定2015年建成一期。早在2014年前，广州教育城所在的原地块-凤岭村已完成了征地搬迁。

9月16日，房天下编辑乘坐楼巴从天河出发，走广河高速转广汕公路，途经中新镇直走朱村街，大约1个左右，到达广州教育城。原址上的凤岭村村居早已搬走，靠近广汕公路一侧剩下一个个空旷的厂房。部分厂房仍在运作，部分已在这一两个月搬往增城山冈。在厂房背面是成片的荒地，教育城规划搁置1年多，开挖的地面长满了高高草丛。

广州教育城还是一片荒地

相比教育城规划的拖延，周边已出让的几大宅地却是发展迅速。2014年朱村推出4大地块，分别由碧桂园、中铁建和恒展房地产发展有限公司（重庆珠江实业旗下子公司）夺得。随后碧桂园·城市花园、中铁建国际花园和恒展江山时代三大住宅项目立起。碧桂园·城市花园更是其中的地王盘，当时楼面价达4329元/平方米，刷新增城地王纪录。

朱村站附近楼盘碧桂园城市花园实景

据实地观察，碧桂园·城市花园项目首期13栋住宅、外围小区园林和U型商业街全部完工，二期正在挖地基开发；中铁建国际花园外围4栋已封顶，内部多个楼栋可见半身；恒展江山时代多数楼栋也封顶。尽管教育城规划延迟，但周边小区依然没有低估未来的发展潜力，开发建设快速。

此外，碧桂园·城市花园对面的工信部电子五所增城总部新区也在紧密建设中，两栋建筑已封顶，幼儿园配套也完工。电子五所增城总部新区的建设，将广州市生产性服务业示范园区与广州教育城的建设结合起来，依托电子五所在检验检测领域的强大优势及广州教育城的人才优势，共同打造一个新型研发机构的孵化基地。

工信部电子五所新建设情况

今年9月，广州教育局局长透露了广州教育城的建设规划，表示年底正式开建教育城，一期投资290多亿元。据控规显示，教育城面积共20.20平方公里，其中，一期范围约11平方公里，北至白水山，南至广汕公路，西至西福河，包括13所职业技术学校及1处技能人才公共实训鉴定基地。总体规划将引进近30万师生，下一个大学城诞生之日在接近。

广州教育城区位图

广州教育城区位示意图

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21号线建设尘土滚滚 开通加速带旺楼市

如果教育城重新动工的新闻再度引发该板块的关注，那么地铁21号线建设加速、开通在即的消息可谓振奋人心。

教育城规划中，区域将拥有“1城轨2轨道3快4高”的交通，即1条穗莞深城际轨道，广州地铁21号线和14号线2条地铁轨道，广汕快速、东部快速等3条快速道路，以及北三环、新派高速、广河高速、花莞高速等4条高速公路，终实现15到达中新知识城 、挂绿新城，40到达广州主城区。

地铁21号线起始天河，往东穿过黄埔，经过增城中新和朱村，止于增城广场。目前，土建工程累计完成超过22%。在广汕公路中新镇至朱村街路段，中新站、中新东站和朱村站均在动工建设中，沿途尘土滚滚。朱村站地面轨道栋梁已立起，2017年正式开通在望。未来40实现天河，朱村站作为快车站，时间进一步缩短。

地铁21号线朱村站新建设进度

受到地铁带动，近两个多月，沿线楼盘成交明显增加，部分项目更是直接涨价，幅度超过2000元/平。朱村站碧桂园·城市花园在售95-199平的三四房，带装修均价为11000元/平，而上个月同期产品售价仅9900元/平。比邻的中国铁建国际花园在售66-92平2-3房单位，带装修均价10000-10500元/平，而上个月同期产品仅9500元/平。这些项目销售均表示，“近日教育城和地铁21号线的消息让客流增多，尤其是天河的客户成交非常可观，不少教师身份的客户也在增加。”

地王项目欲清盘 谋划新一期开发

在广州教育城板块的三大楼盘，去化快的要算曾经的地王盘——碧桂园城市花园。2014年11月,碧桂园城市花园以7字头的楼价开盘,所推95-115平方米三房单位2便告售罄,成为年末广州楼市一大亮点。2015年端午小长假期间，碧桂园城市花园推出约95-115平方米舒适三房，当天所推100多套单位不到1就热销约70套，快30秒卖1套；而仅两便去化超八成。

相比中铁建和恒展，碧桂园自身的品牌号召力和产品设计稍占优势。碧桂园地产是号令广州市场多年的“华南五虎”之一，在增城市场根基稳健，开发的项目有6个，为人熟知的超级大盘碧桂园凤凰城、碧桂园·中新首府、碧桂园豪园等。

现场负责人表示，“碧桂园城市花园在加快清盘，明年将继续开发傍边另一幅地块。”

在7月22日，增城区晒出近13宗经营性用地，其中12宗为宅地，1宗为旅馆用地，近半宅地位于在建地铁21号线的附近，其中位于中新站附近有3宗地，而朱村站附近则有2宗。8月12日，增城12.9亿挂牌朱村街2宗住宅地，位于朱村街凤岗村、中新镇莲塘村，2宗地总面积接近18万平方米，折算楼面价在2732-3012元/平。

增城12.9亿挂牌朱村街2宗住宅地