地下空间也可能被收取土地出让金 商铺租售价料水涨船高

不只是地下车位，广州数百万平方米地下空间也可能被收取土地出让金

近日，新快报多次报道了广州要对地下空间收取土地出让金的消息，引发社会广泛关注。多位业内人士向记者表示，征收地下空间土地出让金，不仅影响到购买了地下车位的市民，未来地下商铺的价格也可能因为这笔成本而水涨船高。而业主肯定会将成本转嫁给租户，在高租金压力下，地下商铺或面临生存考验。

■天河又一城的地下商铺。广州巨大的地下空间，或也要补交土地出让金。宁彪/摄（资料图片）

超大地下空间宛如小城市

近年来，广州数个重大规划项目都安排了超大体量的地下空间，其规模不亚于一座小城市，而这其中又包含了巨大的商业面积。据悉，珠江新城地下空间整体建筑面积约50万平方米，其中商业面积15万平方米。南站地区规划的地下空间则高达111万平方米。不过，相对广州国际金融城的地下空间规模，这些区域还是小巫见大巫。

根据年初发布的广州国际金融城起步区城市设计及控制性详细规划，广州国际金融城规划中的起步区地下空间建筑面积达191.17万平方米，其中地下商业建筑面积达48.4万平方米。

据了解，珠江新城地下空间整体建筑面积约50万平方米，这也意味着未来金融城起步区地下空间将为珠江新城的近4倍，仅商业面积就相当于整个珠江新城的地下空间。

补交出让金成政府“红利”？

方圆地产首席分析师邓浩志告诉记者，目前政府已在珠江新城建设了大量的地下空间，这些地下空间的建设之前都一直是政府在投入，但除了商业租赁外，在土地出让金方面，政府一直未有收效；按政府的规定，未来广州国际金融城的地下空间规模还要超过珠江新城，对地下空间收取土地出让金，对政府来说无疑将是一笔相当大的“红利”。

今年5月份，有媒体报道已建成的珠江新城地下空间耗资达18亿，而国际金融城地下空间预计将耗资44亿多元。这些建设费用仅是这些地下空间中政府负担的公共部分，并不包括开发商建设的商业部分。其中，广州国际金融城的一份招标公告就表示，地下空间公共部分的资金来源原则上将来自金融城土地出让金。在大规模的公共地下空间建设推动下，珠江新城、广州国际金融城的地下空间将形成互相连通的网络分布，直接拉升地下商业的价值。如果对地下商业收取土地出让金，意味着政府在公共配套的投入，终于能到更多的“红利”。

■业内分析中立地产高级分析师相韡：

有些地下旺铺价格更高收出让金也有其合理性

新快报讯 对地下空间的收费问题，中立地产高级分析师相韡介绍说，近年来，广州不断加大地下空间商业的开发，特别是在天河区，天河路商圈，还有珠江新城商圈，沿着中轴线，即将形成四通八达的地下商业网。都说“路通财通”，对地下空间的商业价值来说也是如此，正是有政府对地下公共空间建设的巨大投入，加上轨道交通的接驳，才能真正形成地下商业的价值。所以说，对价值日益增长的地下空间商业收取土地出让金，其实是大势所趋，从某种程度上看是有合理性的。

相韡还指出，就目前来说，在一些有轨道交通接驳的地方，通常负一层商铺的租售价值都与商场第二层价格相若，部分客流量特别旺畅的双地铁、双物业，与地铁同层的地下商铺价值，甚至要比商场二层的价格还高，比如正佳广场、天河城，还有客村的丽影广场就是如此。既然商场二楼、三层交易时都要交地价，凭什么价格相若甚至更高的负一层、负二层商业却不用交地价？其实这是需要规范的。

■市场影响

有开发商暂未计划对地下商铺提价，项目负责人称：

“补交地价不清楚到底该由谁出”

新快报讯 值得一提的是，目前广州的地下商铺虽然不少，但是却大多为只租不售的物业，比如地王广场、天河又一城、动漫星城、花城汇等项目，大多由人防工程改造，经营都不具备产权，只能出租不能出售。

满堂红商铺部高级经理郭海波告诉记者，广州地下商铺可售项目一直不多，之前比较知名的有正佳广场的地下商铺，“目前二手价已卖到10万元/平方米了，之前应该是已交过地价的，所以就不存在补交的问题。就算是要补交，以楼面基准地价2万元/平方米，按50%标准计算，每平方米需补交1万元，也就是10%，就商铺价值来说，仍是可承受范围内吧。”

记者了解到，近期广州在售的有地下商铺的物业有珠江新城某写字楼的地下同层商铺，该度假项目销售负责人王小姐告诉记者：“我们这个项目地下商铺部分也就只有1000多平方米，8月份一开盘就已经卖完了，每平方米的单价大概是4万元到8万元。”

对于政府对地下空间征收土地出让金后，会不会推高地下商铺的售价以及小业主是否需要承担这部分土地出让金，王小姐表示：“目前我们还没接到集团开发部门方面的通知，暂时还不清楚这方面会有什么影响。也不清楚如果要补交地价的话，这笔钱究竟是该由谁来出。”

业内人士称，在补交地价的影响下

业主肯定对地下商铺加价

新快报讯 从成本上看，地下空间的建设费用肯定会更高，因为要涉及更多的技术含量还有更多的土建工程，成本通常会比地上建筑的成本至少高一半左右。中立地产高级分析师相韡表示，如果要收取地下空间的土地出让金，发展商估计在项目规划时就要算多一笔账，要更科学地衡量地下商业的价值及其对地上商业的拉动效应。另外，都说“羊毛出在羊身上”，如果要补交地价，业主肯定会对地下商铺加价，最终的费用还是会转嫁到消费者身上。

据了解，目前广州最旺的地下商铺是天河又一城，其月租金达1000-2000元/平方米，其实就是正佳广场，地铁同层月租金大概是800-1000元/平方米，另外地王广场、动漫星城等项目，地铁同层的租金也大概在400-1000元/平方米之间。地下商铺通常以年轻人为主流消费群，如果地下商铺租金上涨，商家不涨价就要少赚钱。

有业内人士指出：“近年内网购发展迅猛，以年轻消费群体为主要目标的地下商业已备受打击。随着政府对地下商业规划建设的加大，未来巨量地下商业的到来，将进一步加剧地下商业的竞争，不可避免在一定时期内会形成供应过剩的局面。如果对地下空间加收土地出让金，业主必定会把费用转到租金上，高租金压力下，地下商业未来如何生存，对市场将是一个极大的考验。”

■业主心声

为何没交地价的铺也能卖？

新快报讯 杨先生最近新买了珠江新城的某地下商铺，听说政府对地下空间要补收地价，杨先生非常惊讶：“我买铺的时候，根本就没有人告诉过我要被交什么地价啊！我也从来没有留意过自己买的铺是没有交过地价的。为什么一个没有交地价的铺，政府也能让其销售，也能让其办手续呢？这真是太奇怪了！”

杨先生认为，既然政府能让发展商卖，就说明发展商的所有手续都办齐全了，有什么理由等商铺卖出去了，还要再让我们来交多一笔土地出让金？“我买的铺已是每平方米5万元了，如果再被加上一两万的，那可就太划不来了，就算是要交这笔钱，至少政府应该在允许发展商卖铺的时候，就先让发展商补齐了才能卖，没理由让我们小业主来出这笔钱！”