二手房租金低于中介报价？都是看涨预期惹的祸

编者按：广州上半年楼市热成一片，在20%的房地产个税落空后，高溢价土地不断出现，买卖双方对楼市的预期再次膨胀，二手房交易出现的热火朝天的现场。而楼价上涨了，似乎也必然带动着房租的上扬，从部分中介提供的数据可看出，租金确实在近期出现了连涨的现象。然而，近期也有报道指出，广州的二手楼租金价格环比出现了小幅的回落，租金也持续走低。两种观点产生了争锋相对分歧，究竟二手楼租金是涨还是降？实际交易租金又为何会与中介所报出的价格相互矛盾？这其中存在着怎样的蹊跷？今天的今日谈就来谈谈这个话题。

在继续有高溢价地块拍出、对后市看涨预期继续增强的市场状况下，6月份广州二手住宅成交均价继续出现稳中有升的态势，而中介给出的租金数据也出现了连涨的现象。

（结合广州日报、羊城晚报、房天下综合报道）

二手房价半年涨20%

来自合富置业的成交数据统计，2013年6月份广州二手住宅成交均价为19856元/m2，环比上月微升2.6%，同比去年6月上升17.9%，这是自今年3月起连续第四个月二手楼价环比出现上升的行情，但涨幅较上月的3.3%有所收窄。此外，中原地产研究部分析指出，在目前以“利好”为重要引导因素的交投形势下，各区成交情况出现明显分化。其中，天河区成交形势可谓一枝独秀，环比增长四成，首套、改善购买需求全面释放；海珠区中高端物业成交增多，且在“地王”的牵动下，成为价格上涨趋势最明显的区域。另外，白云区、番禺区的部分“刚需”板块，由于买卖双方的价格预期仍存在差距，制约了成交。6月，二手住宅交投活跃度稳中微升，自住需求强劲，市场已基本恢复相对畅旺的态势。成交量同比增长三成，成交均价同比上升17%，而放盘量继续减少。

二手楼交易行情好 房屋租金连涨

上半年楼价涨声一片，和楼价一样，住宅租金也在不断上涨。合富置业的成交数据显示，6月全市二手房整体租金大约在42元/平方米•月左右，与去年同期相比大约上升7.2%。满堂红的数据相近，6月二手房的平均租金为42.6元/平方米，同比上升8.5%。

然而和中介挂牌租价形成对比的的实际出售金额，似乎没能和业主及中介的预期达成一致。二手房租在近期内出现了回落，高吹风价赶走了老租客，却也没带来更好的新租客。业主无奈降低价格出租。

实际成交比中介挂牌要低 二手租价逆市环比回落

广州二手楼价继续上涨。据中原地产成交估算，6月份二手住宅成交量环比增长一成，中原成交均价为20193元/平方米，环比上涨6.8％。当很多业主暗喜：楼价上涨将引领租金上涨。满堂红的成交报告却让他们心中一凉：6月租金价格环比出现1.6%左右的回落。

专家分析，今年下半年，广州租金市场可能还会走低，而与2012年同期相比出现下调的租金可能持续向下。

“中介的挂牌价比真实成交价高出一大截。”最近刚刚租出房子的黎先生对此感慨万分。

“一、二手住宅买卖价格的上涨，必定引发租金上涨。”市场研究人员周峰分析。从以往的规律看，当楼价连续上涨4~5个月后，平均租金便会出现“补涨”，涨幅一般比同期楼价涨幅低4%~5%。

高租金是中介吹出来的？

“这些中介先用高租金诱惑你，然后让‘租客’来看楼，你就感觉租金真的涨了，开价也高了。等于高租价就是中介‘造势’造出来的。”而中介人员对此却倍感委屈：“大中介一般都懒得做这种事情，因为租赁成交我们收佣并不高，现在二手楼买卖成交还不错，有必要这么去搞事吗？”

但不管是谁的错房子租约到期之后，还一直没有找到新的租客，而老的租客又找到了新的去处。业主只好降低预期，重新放盘，“房子租是肯定租得出，但就多了一段空置期是没租金可以收的，又要给中介，感觉最终还是吃了亏。”

业主过度看涨楼市 是导致挂牌价被吹早的主因

根据市租赁所提供的数据显示，目前广州市整个住宅租赁市场的正常存量在380万套左右，流通量在260万套左右，属于供应充足的状态。“确实有部分业主把物业的放租价定在高出市场行情的7%~10%，由于同地段相同类型的待租物业并不缺乏，故短期内难以顺利出租。”周峰认为，这种现象反映了业主对现时市场的走势过度乐观，愿意抬高租金来测试租客的反应。据上半年市场的租金走势，广州市住宅平均租金以42~43元/平方米/月作为主力振动区间，周峰因此预期下半年整体租金仍会在此区间内上下波动，到年底最后两个月的淡季会有所走低。“所以，业主们适当加5%的价就算了，先稳住租客，等行情上涨才有筹码继续‘吊高来租’。”黎先生如此建议。