海珠天斯地块：实在平庸！天河、白云靓地缺席之下，开发商会否积极竞投？

第三批集中供地，原来市场预期的天河、越秀、白云（广州大道北）沿线靓地依旧缺席；

唯有海珠华洲路63号AH0801012地块（下简称“天斯地块”）挂牌；

天斯地块为2021年最后一轮供地一宗起拍楼面价突破4万元/㎡+的“明星地块”。

该宗老城区地块，有哪些主要的卖点和瑕疵？

在天河等中心区靓地缺席之下，是否能刺激开发商的竞价热情？

接下来且看广州中原研究发展部踩地报告。

01.

起拍楼面价4万/平+

需倾斜首置+限高50m

海珠区天斯地块总占地面积44378㎡，计容建面95000㎡，总起拍价38.3亿，起拍楼面价40375元/㎡。

（若扣除配建政府性房源8559㎡，则起拍楼面价为44372元/㎡）。

若均不计算配建成本，该起拍价年内仅次于江泰路50号地块（42728元/㎡），为年内第二高起拍楼面价地块。

该地块采取“限地价 +竞自持+摇号”的方式出让，限价为44.1亿；

到达限价时，楼面价为46431元/㎡。

假如到达限价，则该地块年内成交楼面价仅次于今年一月出让的石岗路AH050946地块（出让楼面价50526元/㎡，中海竞得）。

此外，该地块出让条件比较苛刻，50%的房源需要倾斜首套房买家；

靠近河涌限高仅50米，同时西侧临近加油站，需要在建筑上作出退让。

02.

周边目前为城中村

缺乏优质景观资源

海珠区天斯地块目前处于闲置状态，土地已平整，地块内部平坦无明显高低地势差。

由于临河涌一线，周边建筑物限高严格，因此地块周边视野亦相对开阔，但地块东、南侧为城中村；

西、北侧被公路环绕，因此周边景观资源条件比较一般，难以成为未来价值点；

地块东南侧临近石榴岗涌，目前该河涌水体仍有待治理，假如未来海珠湿地公园面积扩大，加强环保复绿面积，或将改善其水体及周边环境。

外部环境方面，天斯地块主要依赖西侧通勤；

地块紧贴来往主干道新滘中路的华洲路，华洲路目前相对狭窄，来往车辆较多，且多大货车、物流车量。

华洲路西侧为旧厂改造的多个创意园，其中面积较大的为时代方洲创意园；

目前建设装修已进入尾声，园区已有部分企业进驻。

此外，地块南侧与土华村一河之隔，主要界面的旧制衣厂及城中村。

03.

周边缺乏优质生活配套，

教育更是明显短板，

距离地铁站1.5公里

生活配套方面，目前可以依赖南侧土华村，有低端餐馆及小型超市。

距离较近的大型优质商圈为客村，距离地块5公里，通勤约30。

教育配套方面，地块自带12班幼儿园，2公里范围内有土华小学及新滘中学，或未能满足日后业主优质教育需求，目前该配套是地块明显的短板。

交通方面，地块20米范围内有华洲路公交站，30-40可覆盖琶洲、珠江新城等重点商务区；距离地块最近并投入使用的地铁站为18号线龙潭站，约1.6公里。

未来11号线在石榴岗、赤沙滘设站，距离较近的石榴岗站距离地块约1.4公里；

待11号线投入使用，通过公交/单车接驳地铁，地块可30内覆盖琶洲、中大、金融城、珠江新城。

公路方面，地块临近华南快速干线土华入口，自驾车半覆盖琶洲、珠江新城、金融城。

就配套条件而言，虽然天斯地块处于中心区，但公共交通便利程度一般，周边配套为村级水平；

▲天斯地块周边路况较差，但车流密集

其中教育资源更是明显不足，亦未如此前出让的石溪地块，具备一线江景资源。

广州中原研究发展部认为，相比今年已出让的4宗海珠靓地，天斯地块各项条件均较为平庸。

04.

地块市场价值：

周边高薪群体集中，

或吸引旧改拆迁户购置

一.周边多个重点产业园、商务区包围，各行业“高精尖”员工为主要客户

天斯地块自身条件一般，地处海珠即为其的价值点之一。

理论上，地块自驾车30可覆盖珠江新城、琶洲、金融城这一“黄金三角”；

此外，南部大学城、国际创新城由于近年大量高校教职工人才流入，产生一定量购房需求。上述各行业“高精尖”员工为主要客户群。

二.地块临近多个海珠旧改村，旧改推进带动“拆迁户”购房

天斯地块四周属于海珠旧改重点布局区域，其中已确定合作企业有序推进的旧改有四个，包括赤沙、红卫、沥滘、土华。

其中前3个村已经进行实质性建设，涉及拆迁户数1万户以上。

根据此前调研了解，获取拆迁补偿的村民大部分希望在周边购置物业，未来天斯地块项目将会是其重要选择之一。 

另一方面，旧改推进有利于改善片区环境，未来天斯地块及其周边随着旧改拆迁，环境改善，对物业价值提升亦起到重要作用。

05.

地块市场风险：

教育短板或影响改善买家，

与赤沙TOD对垒占下风

1.教育短板不弥补，将影响改善型买家购置欲望

目前根据片区划分，天斯地块未来极有可能划入村小教育范围。

这对于花费600万以上购置物业的买家而言，是无法接受的。

而改善型买家、家庭置业是本项目重要的吸纳对象，假如教育资源得不到改善，预计此部分买家将会转投广钢、琶洲、广纸甚至越秀、天河优质二手物业。

2.地块将与赤沙TOD同期竞争抢客，本案明显处于劣势

近2年，海珠区均保持每年2-4宗商住地供应节奏，今年更是供应“大年”；

其中对天斯地块形成较大竞争威胁的，当属今年2月19日由广州地铁以82亿拿下的赤沙车辆段地块（下简称“赤沙TOD”）。

赤沙TOD地块占地面积18万㎡，为天斯地块的4倍，成交楼面价为27087元。但该建设成本较高，算上盖板成本，实际地块楼面价应在3.6万/㎡左右）；

该地块将会契合琶洲定位，打造集商业办公、品质住宅和公服配套为一体的城市综合体。

▲赤沙TOD规划效果图，预计对买家产生强大吸引力

此外，赤沙TOD地块还将配建九年一贯制学校及250米高的地标建筑。

按照建设实际估算，赤沙TOD及天斯地块将极有可能同期入市；

相比之下，赤沙TOD项目具备临近地铁、通勤便利度高、教育以及商服配套优势；

假如两个项目住宅定价相近，天斯地块项目则出现较明显劣势。

06.

周边项目7.5-13万/平

但地块不具备定价优势

目前距离天斯地块较近的在售新房项目为越秀天悦江湾，均价10-13万/㎡,但该项目为一线临江地段，北侧为海珠湿地，环境价值非天斯地块可比。

此外，如中海观云府等景观资源不突出的海珠中端价位盘，售价在7.5-8万/㎡左右。

但中海观云府具备双地铁上盖优势（2号线/广佛线南洲站），且南洲板块交通便利，生活配套成熟。

相比之下，即使天斯地块按照底价出让，未来起合理盈利售价必须在7.5-8万/㎡左右；

但对比海珠目前在售新房，甚至番禺北部万博、华南、长隆一带优质新房项目，均不具备太多优势。

07.

天斯地块SWOT分析

综上所述，天斯地块属于海珠一宗较为“平庸”的地块，先天条件并不突出；

主要卖点除地处市中心，临近多个产业园/商务区外，对比目前在售的本区新房项目、已出让的地块，无明显优势。

另一方面，由于天斯地块存在明显缺点，因此其市场竞争力甚至不及番禺万博、华南优质等板块新房；

此外，该地块距离条件更佳、规划更完备的赤沙TOD仅1.5公里，未来两盘将直接较量，天斯地块项目可以称得上“毫无优势”。