房价催生小产权房盛行 谁能给一个说法?
房天下综合整理2010/05/20 09:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：中华工商时报 陈思维）对于此次14个部委联合对于小产权房的整治,上海社会科学院房地产业研究学术部主任陈则明表示,其效果有待观察,目前还很难判断。一来我国历来讲究“法不责众”;二来这次的“法”也不是很明确。至少对于“2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”,这个就有很大难度
房价催生小产权房盛行
在北京城区内某事业单位工作的张仟(化名)女士,居住在城八区以外的某近郊区。张仟2005年购买了这套80余平方米的房子。这一片小区,仅从外观上看,与城区内的那些商品房楼群没有什么区别,虽然远离主城区,但交通尚算便利,房屋也普遍较新。但张仟知道她的住房和其他商业住房有着一个无法忽视的区别:她的这套80余平方米的温馨港湾,就是屡屡被官方和媒体提及的小产权房。
由于银行不可能为这些小产权房办理按揭,5年前张仟买房时是一次性付清的全额房款,为此,她当时还向亲戚借了一部分债。当问及购买这种产权未明的房子的最主要原因时,张仟直言不讳是因为“房价”。据张仟回忆,2005年购房时,这套小产权房的房价仅为同等档次的大产权房的1/3。正因为这种价格上的巨大差异,张仟身边也有少量朋友和同事购买了这些位于各个郊区的小产权房。“人数不多,但是有。”张仟很肯定地说。
虽然每天上下班所需总共近4个,让张仟很是疲惫,但如果能回到5年前,张仟还是会作出同样的选择。“没办法,房价太高了。我知道小产权房的产权是个问题,而且位置都偏远,但这是我能买起房子的机会。”至今也只有这么一套住房的张仟面对日益高涨的房价颇为无奈,“先有个地方住,以后的事以后再说。至于产权,党和政府总不能不管我们的住宿问题吧。”
与张仟女士的情况有所不同,潘杰(化名)属于在城区里有一套住房、购买小产权房是为了进一步改善住宿条件的那类人。“我在海淀区有一套住房,但面积实在太小,家里人多,住着是够难受的。”城区内高昂的房价,使潘杰难以实现其改善居住环境的梦想,所以他集几十年积蓄,在城北的昌平区某处买了一套小产权房。这套房子让潘杰很满意,面积不但比城区内那套住房大了不少,还是上下两层,并有一个小院。记者见到潘杰时,他正在院子里种菜。放下手中的农具,潘杰显得心满意足:“你看看那边的天空,城区正上边的,脏吧?这边就好多了,还很安静。我每个周末都到这边来,种种菜,看看书,生活品质真的改善了不少。”潘杰还把自己的父母都接到了这里来。“如果还是像以前那样都住在那小房子里,太憋屈了。”潘杰直言不讳地承认,自己买小产权房,就是冲着它,“我算是没多少钱的,买这套房子也是掏空积蓄了。其实,像我周围这些邻居,有几家并不缺钱,他们在城区的住房也都不小,有的还不止一套,之所以买这里的小产权房,也就是贪图呗,比大产权房少了那么多呢。而且,这边的居住环境多好啊,住城区里可比不了。”
潘杰所言不虚。据记者观察,每逢周末,如周五下班时间后,由城区通往昌平的八达岭高速公路上总是车满为患,其中像潘杰这样的小产权房主应该占据一定比例;而到了周日晚上,情况大致相同,只是大部分车流的方向反了过来而已。周一至周五在城区工作生活,周末便来到郊区,享受大为改善的居住环境,是这部分小产权房主的生活常态。
小产权房:法律认定不清,但有不合理之处
而对于小产权房,上海社会科学院房地产业研究学术部主任陈则明认为,随着我国社会的发展,伴随着基础设施的投入,土地出产率也在提高,土地的价值实际上在上涨,形成了级差地租。但这一部分的产权究竟归谁,宪法里并没有一个明确的认定。相对较为清晰的城镇土地产权认定,在农村这一块,是“集体”,但“集体”是谁,没讲清楚。既不是村组织,也不是乡镇政府,同样也不会是里面的承包户。于是只有“摸着石头过河”,摸到现在,“小产权房”就成为必然的产物。此次国土部联合14个部委出台政策措施,在对产权所属没有明晰的情况下,法律依据在哪里。所以首先需要的还是明确属性,到底是私有化,还是集体。这一方面,法律上的工作肯定还是不够充分的。
另一方面,陈则明认为,小产权房的出现,本身肯定是不合理的。以“农转非”为例,现在已经没有农民愿意“农转非”了。现在农民都明白以后土地肯定要,把土地扔了,拿个低保,农民肯定是不愿意的。但是,如果未曾解决的级差地租的,是归农民私有的话,极端地说,对没有土地的人是不公平的。同时,如果有耕地用来建设小产权房的话,其用地性质就变了。“这对整个社会是有一个负的外部效应,这个是要算钱的,但它是一个隐形的成本。如果将这些农地建成小产权房,是合法而没有任何代价的话,那么这个外部效应实际上是全社会的人在承担。”陈则明表示。
小产权房业主:希望产权得到明晰,但应区分对待
当记者问到张仟,如何看待近日国土资源部对小产权房的表态时,张仟很率直地表示,从个人观点上,她认为,对待小产权房不能一视同仁,应该分开处理。“既然说了是以2007年12月为界,而我是在2005年买到的,那对这方面的问题我就不担心。不过,从另一个角度来说,小产权房也并都完全一样,像建在耕地、山地、废地、宅基地上的小产权房,性质有很大不同。我认为,如是建在耕地上的小产权房,无论是哪一年建的,都应该严格处理,坚决推平。这也是为了保证国家的18亿亩耕地红线。但如果是建在废地上的,是山上的废地,我认为国家还应该支持。因为,首先,这样做是提高了土地利用率;其次,这些小产权房的住户在他们的房前屋后都会植树,这有利于提高绿化率。”张仟的观点很清晰,也很直接,她承认自己平时一直很关注有关小产权房的新闻,毕竟这套住房是她的安身之所。
对于部委可能出台的针对小产权房的处理措施,张仟表示欢迎。“能解决产权问题当然好,反正我也不会卖,就是为了自己居住。”如果届时需要因此补交一笔款项,张仟也表示能够接受,能交就交,这在自己的可承受范围内。
与张仟态度相似,潘杰也对国土资源部等部委在不久的将来可能实施的措施表示接受。也许是因为自恃买房是在2007年12月之前,潘杰平时对有关小产权房的一些新闻和政策并不是十分关心。但他也声称,无论以后需不需要为了明晰产权而补交钱,房子都是自己用来居住的,不会进行买卖。像张仟和潘杰这样的观点颇具代表性。他们对自身拥有的小产权房有可能迎来合法化表示欢迎。
:整治效果有待观察
陈则明谈到,在小产权房这个问题,上海是规范的,大概只在郊区还有一些,属于历史遗留问题。比较突出的,像深圳和一些三线城市,是在县城,小产权房所占比例很大。在宅基地这一块,上海这边还是比较明确的。在农村建设用地这一块,争取是可以做成周转的,起码是可以探索的。但是无论能不能做成住宅,肯定是要经过统一规划,不能个人随意建设。如果在宅基地、生活保障、社保条件,这三方面有保障的情况下,建设用地是可以争取周转一下的。
对于此次14个部委联合对于小产权房的整治,陈则明表示,其效果有待观察,目前还很难判断。一来我国历来讲究“法不责众”;二来这次的“法”也不是很明确。至少对于“2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”,这个就有很大难度。
目前,相关政策和措施尚未出台,小产权房业主们都还在忐忑不安地进行等待。
（来源：中华工商时报 谭俞雄）不久前,焦作新区、新乡平原新区、许昌新区同时获得“通行证”,加上去年获批的郑州新区、开封新区、洛阳新区,河南六大城市新区规划蓝图一一呈现。据报道,新批的3个新区的总体性规划正在紧张进行中,部分地区的控制性规划也在“快马加鞭”的进行,相关的机构也将逐步成立。
像河南这样众多城市开展的“新城”建设,并不鲜见。我们不难看到,在中国这块广袤的土地上,从东到西,从南到北,从小县城到省会城市,从落后地区到沿海发达地区,随处都是建设“新城”的状景。实际上,这种“造城运动”在上个世纪90年代中期就在兴起,只是在今天显得愈加“如火如荼”,大有势不可挡之势。
中国被公认为经济发展的重要一极,经济发展速度在全球处于领先地位。经济的快速发展,也必然推进城市化进程。一方面,原有的城市地域空间、产业布局及生活设施等,已难以满足人们的新要求;另一方面,城市的诱惑,使大量的劳动力包括数以亿计的新生代农民工和每年几百万的大学生沉淀在城市。这些因素的交互作用,使城市的管理者不得不大力拓展城市发展新空间。像北京“摊大饼”的方式,就是扩大城市空间的一种路径,但很多城市觉得这还是一个缓慢的过程,举全力建“新城”就成为共同趋向。
“新城”建设的合理性,并不能掩盖此间出现的非理性。
脱离当地经济的发展水平,可谓“新城”热中的问题。建座新城并不是件简单的事,少则几十亿,多则几百上千亿,很多地方是中西部落后地区,缺乏特色资源,缺乏产业,缺乏上规模企业,甚至是“穷山恶水”之地,也要建个新城,自然难上加难,无论是地方财政投入,还是银行贷款,或是招商引资,怎么也难筹措到巨额资金,很可能就成了一个“烂尾新城”,造成了极大的人力物力财力浪费,使捉襟见肘的经济雪上加霜。最近曝光的财力只有3000多万元的内蒙古清水河县,却计划斥资60多亿元建新城,历时10年的结果是留下了一堆“烂尾楼”,实在应该引起地方政府的深思和警惕。我们可以想见,这样的贫困县即使建成了新城,也难免是一座没有人气的空城。
并不是经济发展水平相对好的地区,就可以放开手脚建新城。在我们这个人多地少的国家,保护土地是保护耕地是长期的国策。我们看到,18亿亩耕地这条“红线”,在各种各样的土地违法行为面前,时有冲决之虞。不可否认,此间一浪高过一浪的“新城”建设难辞其咎。有的地方名为建“新城”,实为“圈地”卖地,规避政策限制,变相搞房地产开发。这样的情形,在地县一级表现尤烈。试想,如果几百个城市、几千个县都群起建“新城”,我们赖以生存的土地不岌岌可危才怪呢! 建“新城”也是一些地方领导的形象工程、政绩工程。不建个“新城”就好像没有开拓精神似的,似乎只有这样的“大手笔”才能体现其能耐。“新城”建设由此成了当下的一种流行,一种时尚。一些地方领导只求这一任搭起个“架子”,至于“新城”什么时候能最终建起来,功能布局是否合理,能否引来多少“凤凰”,这些后面的事如何,就只好由继任者来打理了。这样的“新城”是不是科学,可想而知,是不是经得起历史和后人的考量,那更不是他们愿意去思索的。因为,很可能一段时间后他早就“飞黄腾达”去也。
在中国,从制度层面上看,政府是地方政府依然是经济增长的推力。很长时间以来,我们的经济总难以摆脱“GDP竞赛”的怪圈,相当程度上不可不归咎于地方政府的“新城”建设。与以往地方政府主要集中于道路、桥梁等基础设施建设比,今时地方上建设一座新城等于另起炉灶,需要提供的就涵盖了基础设施、楼、公共场所、商业、、医疗、住宅、标志建筑等众多的设施与服务。显然,这是大规模,又是长期性。大家彼此效尤,经济焉能不热?
“罗马不是一天建成的”。纵观古今中外城市的发展史,我们看到,一个城市的产生、发展与繁荣,都有其内在的发展规律,并历经了漫长的过程。无论是西方的雅典、伦敦、巴黎、柏林、纽约,还是东方的北京、上海、西安、东京、孟买,都是如此。当然,在工业化、信息化强力推动下的城市化,不可能像农业文明时代的城市发展那般亦步亦趋地缓慢进行,“人”的力量今天在加速着城市化。但是,“人”的因素若是超越了自然规律和城市自身发展的规律,加速度下的城市化,可能会反作用于经济、社会、自然以致人类自身。
在风起云涌的“造城浪潮”下,中国的地方政府官员是到了认真反思的时候了。
（来源：京华时报）近日有媒体报道称得到一份材料，材料表明，山东日照为公务员建3500套低价房、别墅专供领导。虽然当地没有对此事进行公开回应，但这一报道还是引起大家对权力分房的担忧，因为这绝非孤例。山西的限价房、河南的别墅群、深圳保障房、陕西低价房等种种乱象，如出一辙。从中我们依稀看到一场权力分享的盛宴：政府机关是宴会的主角，公务员凭票入场。国家严控高企的房价，却被当地撇到一边。
问题出在哪里？
高房价的压力谁都难以幸免，这是自肥的直接动因；限价房、经济适用房制度的改革，给权力自肥提供了客观便利；尽管1998年房改之后，福利性分房就已经全面停止，但许多地方公务员依旧能享受“内部分房”的好处，这是自肥的历史传统；现在惠及广大公务员阶层的低价房盛宴，既显示了有关部门无视民众舆论的嚣张，也许还来自于“法不责众”的历史经验——上述报道的事例，其共性是领导集体决策。这一做法既使领导们按照游戏规则获得了的好处，又显然规避了个人风险，可谓一举两得。
问题的根本还在于严苛的究责机制的缺失。
“人性自利”是亚当·斯密的基本假设，在竞争市场中，自利会互相制衡，但对于权力垄断者无效。2007年胡锦涛关于各级领导干部“要进一步增强忧患意识、公仆意识、节俭意识”的告诫，似乎已被一些公仆们遗忘。对权力的享有者，仅靠道德的约束是远远不够的。国家不是没有制度，关键在于制度在一些时候不能有效执行，违法也得不到及时追究。目前以政府机关为主体的权力自肥现象，使我们必须对究责机制弱化甚至失效的巨大风险提高警惕。
后续的风险还在于，严重地削弱政府的公信力，拉大了社会的贫富差距，增加了社会的不稳定因素。在“得到阳光”的山东日照，民众戏言，“住房的阳光先照到了干部身上”。社会如同一棵大树，根深才能叶茂。如果地方政府或职能部门，无视“根”的培植，一味地为自己所在的树冠争“阳光”，那么，任它参天大树，也会头重脚轻，面临断裂的危险。
删刈杂枝，正本清源，让阳光照到该照的地方。
