二手房交易指南：交易潜在风险一定要注意

随着房地产市场的发展，现在不仅是新房市场日渐成熟，也有很多人对于二手房情有独钟。但受各种因素的影响，二手房买卖过程中可能存在一定的风险。

一、二手房买卖合同可能存在的风险

（一）房屋买卖合同遗漏必要主体

二手房买卖必须房屋所有的共有人都要签字同意转让，如果说房屋是在多人共有的前提下，在合同上并不是所有共有人都签字同意了，那么买卖合同就是无效的。

（二）房屋买卖合同主体不合法

在二手房的交易中，有部分买受人在订立买卖合同时并不会注意去认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，这样的话也可能会出现某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，最终导致买受人钱房两空。

（三）房屋存在物权瑕疵

这里主要交易的房屋权利不具备完整性，例如房屋存在被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况，具体来说：

1、买卖房屋被查封

房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，那么在这个时候其实房屋是无法正常的上市交易的，出卖人无权处分房产。如果说在房屋查封时期，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。

2、买卖房屋上已设定抵押

如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

3．买卖房屋正在租赁

如买卖房屋正在出租期间，根据法律的规定，承租人享有优先购买权。所以在这个时候，买方先调查清楚房屋是否有出租的现象，如果有的话，需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

4、故意规避税收

现实生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但是上述着一些违规操作是存在较大的法律风险的，建议大家不要这样做，很有可能最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。

二、二手房买卖合同风险的规避

目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实，规避风险的方法就是依法、诚实履行合同，切勿耍小聪明。此外，建议在二手房买卖时，把握四个“要点”。

1、确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。一定要看产权证上的业主姓名与业主身份证上的是否一致。

此外，大家还要注意在签订房产买卖合同时，房屋的所有共有权人应该要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

2、确认房主拥有出售房屋的合法完全产权

这里主要就是确认房屋没有被抵押、查封，冻结，必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。

3、明确双方权利义务及违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。

4、及时办理房屋过户手续

购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。