如果,没有按时还房贷,银行会电话、信函催你还款。而且在此期间还会产生滞纳金,越积越多。再不还款银行会上门或发律师函给你,接下来就要按合同条款的有关规定来处置这套房子,如拍卖等。
程序:起诉—判决生效—申请执行—拍卖房产
首先,以物抵债。
不过,走法律程序,不仅耗时费力成本高,而且经常卖不出好价钱。一个法律程序走下来,即使在被告的情况下,快也得两到三个月,如果被告不或者故意制造困难(失踪、拖程序等),一个案件花上两年时间也不稀奇,银行要的是钱,不是要房子,还得支付过户费用和管理成本。
其次,预先扣除诉讼费。
走法律程序,银行不仅需要花律师费,要垫付案件受理费、公告费、保全费等等,执行费、评估费、拍卖费等也要从拍卖所得中预先扣除。尽管以上的费用都可以向被告索赔,但事实上能追回来的可能性微乎其微。
第三,等流拍。
既然贷款人断供,说明房价已经下跌到资不抵债了,这个时候拍卖往往拍不出好价钱;即使有的房子评估还值钱,但往往也拍不出应有的价值,因为司法拍卖如果第一次流拍,要打八折再拍第二场,再流拍再八折,终只剩下评估价的六四折……因此很多人即使看上了某一个标的,也会压着等第三拍。
第四,银行预防措施。
银行应对措施大致为以下方法。
一、提前调查摸底,做压力测试;
二、重新核一遍抵押物价值,加强贷后管理,对可能存在风险的多走访;
三、出风险的时候尽量通过各种手段化解风险。另外,银行都会跟当地法院、公安、房管所等单位搞好关系,多方查找当事人财产线索,尽量争取早判决早执行早收款,但说实话,效果不大。
总之,一手房在房产证办下来之前有开发商做过渡担保,银行一般会先找开发商(如果碰到开发商跑路等着傻眼吧!);但是二手房,就没有开发商可找了。
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