楼市调控只是让房价“慢点涨”吗？
金融时报2011/04/08 11:09
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在争议声中，绝大多数城市已公布房价控制目标，不过公众普遍不太满意，因为限价目标大多沦为“涨价目标”———不是让房价下降多少，而是让房价上涨别超过多少。笔者认为，公众的不满情绪指向楼市调控一个根本性问题，那就是调控目的到底是让房价下降还是慢点涨？
近年来，市场上有一个甚为流行的说法：国家调控政策只说“遏制房价过快上涨”，而没提让房价下降，因此，房价还是可以涨，只是需要慢一点。这个观点，成为地方政府、房地产商、炒房者在密集调控背景下依然看涨房价的底气。因为相信国家允许房价慢慢涨，所以地方政府落实政策时态度暧昧、措施温柔，开发商也敢于“扛价”不降。那么，楼市调控究竟只是让房价慢点涨，还是让房价下降？这个问题目前确实有点模糊，但它已成为楼市调控的最后一层窗户纸，需要捅破。
而实际上，公众对各地房价目标的质疑已将这层窗户纸捅破了一半———如果国家真的仅是让房价不要“过快上涨”，那么，各地的房价目标就没什么问题，因为，大多数城市房价目标就是让房价“慢涨”，他们把房价与人均收入挂钩，既然人们没觉得收入“过快上涨”，那么，房价涨幅也不算过快。换言之，如果国家调控政策没要求房价下降，那么，为什么一定要求地方政府提出“降价目标”呢？
然而，大家确实对各地的房价目标还不满意———住建部专门下发通知，要求更广泛征求社会意见；新华社接连发文，质疑限价目标成为“涨价目标”；老百姓也感叹以后会更买不起房。这说明，不管怎么调控，人们希望房价最终能下降，而决策者也已把“降房价”纳入调控目标。
从基本的事实上说，目前房地产市场的问题不只是房价上涨过快，而更是房价本身过高，脱离了人民群众的支付能力，老百姓买不起房。既然目前房价已经过高，那么，通过继续以“慢慢上涨”的方式回归正常价格，必将是一个无解的方程。因此，希望房价下降已是主流民意。
更重要的是，尽管没有明确的表达，但调控政策在力度不断增强的同时，也已把“降房价”纳入目标之中。
从措辞上看，自去年以来，“遏制房价过快上涨”的提法已逐渐向“保持房价合理”过渡。温家宝总理在2010年国庆招待会致辞中表示要“保持房地产价格的合理和稳定”，首次明确把房价的“合理”作为调控目标之一。作为政策风向标的中央主流媒体言论亦是如此，去年下半年新华社、人民日报相继刊发评论，提出引导房价“合理回落”。而去年底温总理在中央人民广播电台与听众交流以及今年初与网友对话时，都明确表示将努力使房价“保持在一个合理的水平”，以及使房价“回到合理的价位”。
从措施上看，去年以来的调控力度和密度已经说明，政策目标不只是让房价“慢点涨”。在调控作用下，2010年下半年房价涨幅已逐月回落，国家统计局《2010年统计公报》显示，去年70个大中城市房价同比涨幅呈现先扬后落态势，在4月份达到12.8%的高点，而12月份则回落到6.4%，涨幅已经降低一半（而且这比最近各地普遍出台的10%的“涨价目标”还要低）。应该说房价已从“过快上涨”调整为“慢慢涨”了，然而，今年一月国务院又出台更为严厉的“新国八条”，这又是为什么呢？显然，楼市调控已不仅满足于“遏制房价过快上涨”。
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从惯例上看，政策语言不提“降价”不见得就是不要求降价，这是一个技术问题。在市场经济条件下，我国的宏观调控政策一般避免使用指令性措辞，但内涵可能超过字面意思。比如，“控制涨幅”，既可以是涨幅放缓，也可以是从正增长变为负增长，“遏制过快上涨”反对的是“过快上涨”，而不只是反对“过快”，慢涨、停滞和下跌都不是“过快上涨”，因此这三种情况都在政策预期之内。同样，去年底以来，面对物价上涨态势，国家出台多项有力措施，努力促使物价回落，然而在提法上也没提过“降价”，而说的是“稳定物价”，这是同样道理。
楼市调控的根本目的是什么？换句话说，如果有一个“房价控制目标”，应该是什么？如果这个目标仅是“遏制房价过快上涨”、允许慢点涨，那岂不是与各地方政府推出的指标一样，也成了一个“涨价目标”？实际上，前几年楼市调控刚开始时，强调“遏制房价过快上涨”有一定合理性，彼时房价刚刚抬头，与居民收入背离得还不多，如在遏制房价过快上涨的同时保持居民收入稳定增长，房价可以走向合理。然而，又是几年过去了，很多一线城市房价已翻数倍，远超居民收入增幅，房价愈加不合理，此时，如仍只是遏制房价过快上涨，允许慢慢上涨，那么，除非居民收入“疯狂上涨”，否则房价将难以回归合理。因此，建议决策者捅破楼市调控的这最后一层窗户纸，调整“遏制过快上涨”的提法，明确将“推动房价回归合理”作为政策目标，从而打消看涨房价者不切实际的幻想，压缩地方政府博弈空间，也给公众一个稳定的预期。
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推荐阅读：房价控制目标纳入国务院督查内容 4月派出督察组 来源：财经日报 胥会云
从４月上旬开始，国务院派出８个督查组，对１６个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
知情人士告诉记者，2011年新建住房价格控制目标也成为督查内容之一。
而据新华社报道，此次督查的１６个省（区、市）是：北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省。
对其他地方落实房地产市场调控政策的情况，有关部门也将通过各种方式进行督促检查。
“每个省市督查5~7天，回来后8个督查组将会各写一份报告，然后由国务院厅督查室写一份总报告提交上去。”上述知情人士告诉记者。
据记者了解，此次督查分组并非按照就近原则，比如上海市和山东省为一组，海南省和甘肃省为一组。
其中，上海和山东将由财政部一名副部长带队督查，近期将会出发。下周首先将会在山东督查，下下周来到上海。
新华社报道称，督查组将重点检查各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。
记者获悉，此次的督查提纲共3页，2011年新建住房价格控制目标也成为督查内容之一，列入各地房地产市场调控工作责任落实情况的子项，该项还包括对哄抬价格等情况的查处情况。
为贯彻新“国八条”要求，各地近期纷纷提出房价控制目标，多以GDP和居民收入增幅为参照，因此被质疑为“涨价目标”。近日，住房和城乡建设部发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
