公布房价调控目标为何这样难?
广州日报2011/03/24 10:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
这次调控房价,国家应该是动了真格。比如,国务院厅今年1月26日发出的1号文就是关于房价的。在这份被业界称之为“新国八条”的通知中,又出现了这样的句子:“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建的住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。”——要求各地制定房价调控目标,这在历来的楼市调控中似乎是次;更令人瞩目的是,根据1号文的表述,要公布房价调控目标的,并不是仅仅是那些省会城市或是房价过高的城市,而是600多个城市。
眼下,季度已经到了最后一个月;就是最后一个月,也过了三分之二。然而,从媒体的报道来看,公布了2011年房价调控目标的,只有昆明、贵州、银川等少数几个城市,更多城市的房价调控目标则是“千呼万唤不出来”,这就不得不惹人思量了。
房价调控目标迟迟不公布,按常理来推论,应该是难以制定。毕竟,国家只是说要定目标,参照标准是什么却没有明确,于是,在已公布房价调控目标的城市中出现了两种标准:一种是以不高于全年人均可支配收入的增幅为标准,比如昆明;一种是以不高于去年住房增幅平均值为标准,比如贵州。
业内人士推测,有城市还会以GDP或者是CPI的涨幅为参照。更明确的标准则是相比2010年全年该城市的房价涨幅,据报道,郑州把这个标准定在了10%到15%。——如果住建部能统一这个标准,相信各地也不会如此的无所适从。这是原因之一。
难以制定的原因之二,是对调控房价,地方政府可用的手段本来就不多。流动性过剩不是地方政府所能左右的,贷款利率也不是地方政府所能控制的,能使用的,也只是限购、批证这些行政手段。
在通胀当前的大背景下,在楼市越调越涨的预期里,在部分国人“上有政策、下有对策”的小聪明中,这些行政手段的威力到底有多大,恐怕还是要有待观察。既然手段不多,对自己所能控制的调控目标到底该定多少,自然得多加考量了。毕竟,按照“新国八条”的说法,没达到调控的目标是要被问责的。
难以制定的原因之三,是少数地方政府,拿土地当摇钱树。据新华社报道,西部某城市年财政收入为200余亿元,而其年经营土地的收入竟超过了100亿元。对这些患上了“土地财政依赖症”的城市来说,调控目标定高了(比如说房价只涨2%甚至不涨),开发商不买账,土地卖不动,自然是无法大兴土木提高GDP;调控目标定低了,房价涨得太快,不仅老百姓不买账,相信国家也会对这样“顶风作案”的城市问责。
说了地方政府的这么多难处,也就不难理解他们对公布房价调控目标为何集体采取拖延的态度。但千拖万拖,国务院都发话了,自然要去执行。希望今后的公布调控目标的城市不要你看我我看你形成某种默契,更希望这些调控目标中出现负数——楼价有跌有涨,这是市场的常态,一个只涨不跌的楼市,无论怎么说都应该是有些病态的。
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22日，距离各地出台房价控制目标的截止日仅10天。
眼看大限将至，除了5个二、三线城市的地方政府出台了具有弹性机制的房价控制目标外，一线城市及大多数二线城市却仍处“纠结”状态。
业内预计，中西部地区房价涨幅10%的控制线相对合理，部分东部大城市今年的房价涨幅控制线，应比中西部低一些，或在5%至10%之间。
年初出台的新“国八条”明确要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。由此，3月底成为各地方政府公布今年房价调控目标的最后期限。
新“国八条”中还明确了地方政府制定房价控制目标的两个重要参考标准：地区生产总值（GDP）增速和人均可支配收入增速。
截至目前，在已经出台新“国八条”相关执行细则的城市中，多数参考了这两个标准的弹性目标，旨在控制房价过快上涨。2月21日，贵阳明确要严格控制2011年新建住房价格增幅不高于去年平均值；2月23日，银川出台文件明确新建商品住房价格上涨幅度要控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内，同比增幅将低于10%；2月25日，昆明政府表示确保2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平；3月18日，太原也表示确保2011年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平；同日，佛山也表态，2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。
可见，除银川外，其他几个城市并没有涉及敏感的数字指标。世联地产研究中心认为，如此笼统的目标，预示了今年整体的房价调控目标将趋于弹性化、模糊化。
据公开资料显示，银川、太原、佛山、贵阳和昆明今年的GDP预期增速分别为12%以上、13%、12%、17%、13%以上，城镇居民人均可支配收入预期增幅分别为10%以上、10%、10%、15%和10%以上。
因此，从已出台房价调控目标的5个城市推算，今年中西部省会城市倾向于将房价涨幅控制在10%左右。
“近几年中西部地区房价涨幅较小，10%的控制线相对合理。”分析师表示，部分东部大城市今年的房价涨幅控制线，应该比中西部定得低一些，“比如5%至10%之间”。“今年是中央着力稳定房价的特殊年份，将房价上涨的节奏控制得慢些、步子小些，有利于调控大局。”分析师称。
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而今，房价调控目标成为各地热议的话题。据记者调查，受“新国八条”的压力，各地房价已有下降，但效果不够理想。
“新国八条首次要求各地制定房价调控目标，而且规定其发布时间为‘今年季度’。”资深地产专家顾海波直言，北京、上海甚至尚未就房价控制目标真正地进行过讨论。
“撼山不难，撼房价难。”多位接受本报记者采访的资深地产专家认为，即便已有公布房价控制目标的地方，但多少有些含糊不清，其他的地方虽然明确宣称3月底前公布，但他们还在就“房价控制目标”讨价还价。
一线城市广州先行
时至今日，已公布限购细则的城市虽然很多，但没有一个城市明确公布房价控制目标。
本报记者获悉，在一向具有风向标意义的广州楼市，在执行房价调控目标上已经有动作。
3月10日，广州市房协组织开发商、专家以及媒体记者25人，召开了“广州房地产形势分析研讨会”，主题之一便是热议“房价调控目标”。“广州房价调控目标初步明确为10%-15%。”参会者刀客地产顾问机构董事长谢逸枫告诉《华夏时报》记者。
对于政策何时出台，3月17日，广州市国土房管局一位人士在电话里向《华夏时报》表示：“将在3月底前公布。”正当记者就该政策的细节问题追问时，这位人士一下子变得非常的敏感，随即挂断电话，稍后记者再次拨打该电话时被告知“忙线中”。
谈及广州房价调控目标10%-15%时，有人认为广州根据GDP、CPI和居民收入增长幅度来制定，幅度在10%上下浮动，比较合理。但有反对者认为，这个根据显然有问题，例如，上海和北京及广州进了“万亿俱乐部”的一线大城市，不会按照“人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，去确认“价格调控目标”。
多位专家认为，不管CPI是5%，或者广州GDP和人均可支配收入定在12%，价格调控目标控制在10%-15%，是地方政府有能力控制的范围。
“今年房价有10%-15%的上涨幅度，也就是说均价控制在每平方米1.4万元到1.6万元左右。”谢逸枫说。
二线城市跟进
除广州外，二线城市郑州宣称，房价调控幅度为10%-15%。
本报获悉，郑州市住宅与房地产业协会日前邀请相关政府部门、开发商、房产经纪机构以及专家等，就郑州今年的房价控制目标进行研讨座谈，得出的结论是“2011年郑州房价上涨目标控制在10%~15%为宜”。
“调控是为了房市的平稳发展。”郑州英之杰房地产营销策划有限公司执行董事罗光明说，今年商品房价格的涨幅会下降，但会很有限。而河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰的担忧是，一旦取消“限购令”后，房价会出现报复性反弹。
与郑州相比，中部省份的安徽更进一步。
近日，安徽出台关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，通知的条即是房价控制目标，而且规定“各市、县都要公布房价控制目标”。
另外，3月17日，南昌市政府相关部门也向《华夏时报》表示，将在本月底前公布当地房价控制目标。
上述地方对新国八条“限房价”进行了细化，但问题是，他们却迟迟不愿公布细化后的政策。当然，目前也有少数省市已公布房价控制目标，像银川和贵阳，只是目标有点含糊。
具体而言，银川明确了该市2011年的“房价控制目标”，房价上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%；贵阳市为“新建住房价格增幅不高于去年平均值”。
更槽糕的是，至今还有城市尚未对房价控制目标进行过一次公开探讨，比如北京、上海等。
多位专家称，这些年来，城镇居民人均可支配收入增幅一般都能保持在10%以上，不过这个幅度要与房价涨幅相差一半以上才管用，比如人均收入涨10%，房价涨3%或5%，才能真正达到调控预期。
然而有些奇怪的是，在接受本报记者采访的城市中，房价调控目标一般拟为10%-15%。
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打乱地方既定计划
记者采访发现，中央下达1000万套保障房硬指标，打乱了很多城市的既定计划。
广州便是其中之一。2月底广州两会期间，该市住房保障部门高调公布：今年全市计划新建保障性住房4.3万套，为历年新开工面积之最。
然而，这个数字很快就被更高的任务所取代，因为，2011年3月，广东省领到31万套任务。“这相当于去年12.5万套的近3倍。”广东省建设厅的一位官员向《华夏时报》记者分析。
“单广州一个城市领到的任务就是13万套，比广州自己规划的4.3万套多出了8.7万套。”广州住建部门一位官员也向记者表达苦衷，如此巨大的开工量，如何落实“资金、土地”问题迫在眉睫。
谢逸枫告诉《华夏时报》记者：“要建设13万套保障房，对广州财政是一个新的负担。”据谢逸枫分析，去年广州竭尽所能才上马4万套保障房，而今年要比去年增加几倍，这几乎是不可能完成的任务。住建部门官员就此不愿置评。
不仅广州，各地都与住建部签署了“军令状”，在1000万套保障房中领取各自的指标。多位专家认为，下一步的工作是如何完成任务，而这需要地方满足“土地”和“资金”两个基本要件。
就土地而言，由于土地掌握在政府手里，因此保障房所需要的土地并不是最棘手的问题。更多的专家以及记者采访过的两会代表均称，“真正困扰广州的恐怕是资金。”
可以佐证的是，广州今年计划投入保障性住房的资金为89亿，这只是当初计划建设的4.3万套保障房，“并未考虑到中央新下达的任务。”谢逸枫坦言，即便是89亿资金，对目前的广州财政来说也是“压力极大”。
广州市财政局公布的数据显示，2010年广州土地出让仅有455.6亿元，按照10%用于建设保障房也不到50亿元。值得注意的细节是，2011年为了贴补财政，广州市财政局在两会期间披露财政计划时提出“卖地646.5亿”的计划，何况这一目标并不一定能够如愿以偿。
北京、上海也一样。“即便土地不是问题，资金也是一个问题。”资深地产分析顾海波告诉《华夏时报》记者，这才是地方不愿按照既定时间出台房价调控目标的真正原因。
显然，中央层面以“军令状”形式向地方分解保障房，更多的一些城市还在做“讨价还价”的工作。而今，各地为完成“新国八条”规定的保障房重任，“军令状”已被地方政府所效仿并层层下压，双方正在展开一场较量。
正如一位地方官员向记者抱怨的那样，虽然最终任务未能披露，但“要完成中央下达的任务，压力不小，担子不轻”。这还不是问题的全部，各地住建部门均称，新增保障房保障任务分解到各市，落实资金和用地，并于次年考核，完不成任务的就约谈、问责。“控房价成为今年的一项重要工作，上下都有压力。”两会期间，住建部一位官员告诉《华夏时报》记者。
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