房贷七折大银行积极小银行迟疑
房天下综合整理2008/12/26 07:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
| 头条导读： | |
| 调查：大银行宽松执行七折利率 | 小银行犹豫难决谨慎操作 |
| 北京银行存量房贷可申请7折优惠 | 贷50万月供直降702元 |
| 同行反应：其他银行考虑跟进 | 广州多家银行实行七成房贷利率 悄然放行转按揭 |
| 热点新闻：部分银行存量房贷打七折 房贷转按竞争激烈 | |
新年，又到了房贷利率调整的高峰期，由于今年下半年央行将房贷最优惠利率扩大到基准利率70%的幅度，明年房贷能否打七折成了市民关注的热门话题。为此，房天下综合整理了各大媒体的相关评论以及各大银行房贷利率调整的动态。
利率下浮房贷市场暗战
最近，在很多公司室里，自己的房贷能否打七折成了聊天的话题。两年前在中行办理了商业房贷的李先生最近收到了银行的短信通知，说其可到银行递交明年1月起利率下浮30%的申请。李先生高兴不已，立即到银行提交了申请。
在另一家股份制银行办有房贷业务的同事秦小姐得知情况后，马上致电银行询问情况，得到的答案却是，目前没有收到总行有关调整利率的通知，只能按合同办事，也就是央行公布的同期限贷款基准利率打8.5折。秦小姐一听很上火，立即表示：“别的银行都可以打七折，你们就不可以，你不给的话我马上办理转贷业务。”对方业务员一听，犹豫了一会后采取缓兵之计：“要不你先来银行递交一个申请，我尽量帮你争取，能不能成功获批要看审批情况。”
最近，在国家出台一系列房贷新政后，对于二套房贷、老房贷这些政策没有明确规定的房贷业务，不同银行之间的利率执行标准出现了较大差别，有的银行依然按老规定办事，执行较高的水平；有的银行则大范围执行最优惠利率，从而在房贷市场掀起了一场暗战。
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利率下浮小银行压力大
尽管本报记者早已报道过个别大银行对二套房放开利率的消息，但是房贷市场的战争仍然处于犹抱琵琶办遮面的状态。银行与银行之间，银行与客户之间，仍在暗地里较劲。
几天前，本报记者就给数家银行发去了有关的采访问题，但很少收到明确回复，银行在宣传层面态度谨慎。不过当记者以客户身份咨询时，却发现好几家大银行业务人员对老房贷普遍给予七折优惠，对于贷款余额较大的客户，即使从其他银行转按过来也提供七折优惠。对于二套房贷也放松了不少。
一国有大银行个贷部门负责人则分析称，房贷利率打不打七折，对于银行而言，实际上是一场价格战，大银行吸收的存款多，盘子大，资金成本低，即使房贷利率打七折，存贷利差也可保证有利可图；而一些中小银行吸收的存款量较少，有些资金是拆借来的，未必能够承受价格大幅下浮的压力。这是目前在房贷利率调整上，以往一向比较激进的小银行一直犹豫不决的根本原因。
该人士还表示，目前已经有部分小银行的客户向该行咨询房贷利率的情况，正准备办理转贷手续。估计很快房贷业务会出现一场较大的搬家运动。
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银行调查
大银行宽松执行七折利率
中行：昨日，记者致电中行广州某支行个贷部门，业务员表示，只要客户还款记录和个人信用良好，无论是购买第二套房还是中行老客户都可以获得优惠30%的利率。原来房贷在其他银行的客户如果贷款余额在50万元以上也可转按到中行，也可下浮30%的利率。
农行：农行个贷部门人士也表示，由于总行还没有明确，目前按上浮10%的利率执行，但对于老房贷客户广州不少支行已通知客户提出利率下浮30%的申请，如果客户没有不良记录，估计大部分申请者能够成功获得下浮30%的利率。
建行：建行也表示，第二套房贷目前利率只能下浮15%，但对于老房贷，如果是套房贷而且当初贷款额度在30万元以上，明年1月1日起利率可以自动下浮30%；如果当初申请贷款额度在30万元以下，则需提出申请，由银行审核后决定是否给予下浮30%的优惠。
工行：四大银行中，目前只有工行按兵不动，记者致电了工行多家支行，个贷部门人士均表示，尚未收到总行有关房贷业务调整的通知，具体执行细则还要再等等看。
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小银行犹豫难决谨慎操作
与国有大银行宽松政策相比，小银行对利率下浮要谨慎得多。
广发银行有关人士表示，对于二套房贷总行尚未出文件，如果面积低于144平方米，分行经过综合评估可以下浮30%利率。老房贷客户如果没有还款记录也可申请下浮30%利率。该人士强调，是否能够成功获得最优惠利率，还要看客户综合贡献度是否高，也就是客户在银行是否还有其他业务。
光大银行个贷部门人士也表示，非首次购买住房，在央行和银监会出台进一步规定之前，执行1.1倍的利率。老房贷不能自动下浮30%，客户可以提出申请，但是不一定全部都能获批。
只有民生银行明确表示，2008年10月27日以前发放的老房贷，如果原有贷款执行利率下浮15%，明年1月1日后利率可以下浮30%，但有不良贷款记录的客户不予享受优惠。不过对于首次购买非普通自住房和二套房贷客户，利率仍将根据客户实际情况上浮一定比例。
此外，深发展、中信银行、招商银行方面均表示，除了央行明确规定的首次购买普通自住房可以执行下浮30%的利率外，目前仍按央行和银监会的老规定办。一银行广州分行个贷部门负责人表示，总行的规定迟迟不出台，眼看客户可能流失，自己心里也很着急。
一股份制银行个贷部门人士表示，如果全部存量房贷都下浮30%，小银行肯定要亏钱。
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帮您算账
以记者采访的李先生的贷款情况为例,其贷款余额为48万元，剩余期限23年，利率打七折后，李先生可以省不少钱。
5年以上贷款基准利率目前为5.94%，如果只能下浮15%，明年李先生的房贷利率仍将达5.049%，月供2943.39元；如果下浮30%的话，则利率可降至4.158%，明年开始月供可降至2704.09元，减少了239.3元。（来源：广州日报）
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北京银行存量房贷可申请7折优惠
针对10月27日前贷款买首套房客户;中行工行招行称尚在等待总行细则
北京银行陆续向其房贷客户发送短信称:“根据人民银行房贷新政策,对于符合我行首次利用贷款购买普通自住房客户,可到贷款经办行进行利率浮动幅度下调的申请。”
存量房是指已被购买或自建并取得权证书的房屋。根据北京银行的规定,贷款者是购买首套住房、在征信系统中没有不良记录、房屋面积低于140平米的可以向支行申请降低利率。
“不是每个存量房客户都可以拿到7折,我们将在1月份对客户条件进行筛选,一般来说之前85折优惠的都比较容易调成7折优惠,符合条件的需要与银行签署补充合同。”北京银行客服人员称。
10月27日央行调整个人房贷政策,大原则是商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,首付款比例调整为20％,新增个人住房贷款执行新的政策没有什么悬念,但是对于在10月27日之前贷款买房的存量贷款是否能享受7折优惠各家银行则一直未有明确表态。
小账单
贷50万月供直降702元
贷款人张小姐2006年在北京银行办理的个人房贷,当时5年期以上利率为7.83%,由于是首套房,张小姐享受了85折即6.6555%的利率,她50万20年期贷款的月供为3773.691元（按等额本息方式还款）。
经过今年5次降息后,5年期以上利率降为了5.94%,如果张小姐如愿享受了7折优惠,她贷款的利率为4.158%,那么2009年后她的月供将为3071.691元,月供一次性减少了702元。
同行反应
其他银行考虑跟进
记者昨日还联系到中行、工行、招行,这三家银行均表示目前总行还未出台细则,仍在观望当中。其中一家银行人士称,各家银行执行的标准应该不会有太大的分歧,再出台的政策只会跟北京银行差不多甚至更宽松,不会更严格,条件应该也差不多。
民生银行不同支行给出了不同答复,一支行称以前享受85折利率优惠的客户在2009年1月1日起将自动转为7折优惠,另一支行则称:“不清楚情况,等通知吧。”
上海方面消息称,11月下旬,工、农、中、建等几家大银行签署一份内部协议,对于存量房贷客户以寻求利率7折为目的的无交易转按揭行为,将予以停办。以此来维护存量房贷市场的基本稳定,一些中小银行也参与到该议定中。
北京银行的明确表态已经打破了这个市场的沉静。“别的银行都开始降的话我们肯定得跟进的,不然我们的客户就会转到其他银行去了。”一商业银行北京分行房贷部的总经理听到有银行批量对客户下调利率之后表示。他表示,存量房贷业务数量巨大,如果全部由85折降到7折,银行扣除掉人力、物力成本,利润空间很小。再考虑全球金融危机,房地产行业前景微妙,不良贷款率一旦上升,银行的风险将加大。这也是各家银行一直观望,迟迟不能出台细则的主要原因。（来源：新京报）
部分银行存量房贷打七折 房贷转按竞争激烈
首套房业主申请七折利率成功
据按揭公司透露，目前存量房贷利率可能打到7折的银行有建设银行、中国银行和招商银行等，而其中又以中国银行和招商银行的批准率。
记者了解到，由于有的商业银行对存量房贷客户实行利率打折，有的不打折，银行之间存在一定的客户竞争，因此按揭公司正大做争取客户转按的生意，部分暂未对存量房贷利率打折的银行的客户流失不少。
林小姐2003年12月向一家大型银行申请30万元15年贷款购买一套房子。11月底林小姐在咨询原贷款银行，获悉未能获得7折利率后，决定办理转按。通过亿达按揭，林小姐向中国银行申请了转按，将剩余未供完贷款转到中行，并顺利获得利率下调30％利率优惠，1月份将开始供楼。林小姐新贷款为30万元，贷10年，月供比原银行节省271元。如果在原来继续供，剩余10年需还利息为101847元，转按后利息为69361元，节省利息32486元。
为防止客户流失，更多的银行加入对存量房贷利率打折的队伍。如张先生2006年底在建设银行越秀支行做按揭，他正在供的是自己套住房，最近向供款银行申请执行贷款基准利率下浮30％，已经得到银行的口头同意，正在办理申请手续。据悉，只要市民供款正常，办理时只要向银行提供原按揭贷款合同原件和个人身份证就可以了。
据悉，今年10月国家出台新政策宣布，首次购房和改善型普通住房可享受贷款利率基准利率打七折的优惠，而之前各商业银行对住房按揭贷款执行基准利率0.85的最优惠利率，也就是说，向银行成功申请七折利率的业主可减负15％。
多次置业者也可申请利率打折
另外，按揭公司透露，即使正在供的不是首套住房，无论第几套住房都可以向银行申请利率下浮优惠，只是不同银行可以申请到的优惠不同。
由于国家2007年10月开始实行的严控第二套及第二套以上购房房贷政策，对多次置业的买家实行只按照基准利率不下浮，甚至是基准利率上浮10％的政策，致多次购房按揭买家的月供利率比首次置业买家高15％－25％。而最近公布的救市政策使银行可以根据风险自行决定对第二套住房或者第二套以上的住房执行的房贷利率。这样一来，对于多次置业者来说，新形势下可以得到的利率优惠有望和首次置业者看齐。
记者通过建设银行的咨询电话得知，即使正在供的住宅属于第二套房，在套房贷款已经结清的情况下，只要市民供款正常，同样可以申请基准利率打七折的优惠。
关注
供楼未满一年不可转按
据悉，最近市面上有担保资质的大按揭公司都忙于做“平行转贷”，也就是转按的生意。这种做法使对存量房贷利率打折执行较严的银行的部分客户流向了利率打折执行较松的银行。
据亿达按揭陈溢溢介绍，一笔15年20万元的商业贷款，通过按揭公司做“平转贷”业务所需的费用大概是2500元，可以节省的利息能有2万多元，对于市民来说是“有数为”。同时他也提醒市民，正在供楼的市民应先向所在商业银行申请利率打折的优惠，在银行未批准的情况下再考虑做“平转贷”。要注意的是，不少银行对市民赎契都有一定的时间规定，如工商银行要供楼满半年，其他大部分银行是供楼满一年等，因此供楼至少满半年或一年的市民才可能做“平转贷”业务。
据介绍，有关业务可能耗时一个半月至两个半月时间，关键在于结清老贷款的赎契还款。
细算账
明年1月1日起月供省近700元
由于大多数房贷利率执行一年一调的原则，相较于2007年最后一次加息后的基准利率7.83％而言，经历了今年五次降息、基准利率调整为5.94％后，明年元旦起将一次性享受到累计五次降息所带来的优惠。以贷款50万元做20年期按揭为例，利息调整前，执行6.66％的利率（基准利率7.83％×0.85）月供款约为3774元/月，而明年执行5.04％新利率（基准利率5.94×0.85）后，月供款则为3072元，月供款共可减少达700元，20年累计节省利息将可达到16.8万元。
而如果市民还可以申请最优惠利率打七折的话，则月供还可以再节省15％。(来源：新快报）
11月个人房贷微弱反弹 多套房利率暗战
也许是受10月底央行宣布的个人住房贷款利率下限扩大、首付比例降低的利好消息刺激，11月金融机构的个人房贷比10月增长了约60亿元，扭转了10月出现的环比负增长局面。
房地产政策仍在进一步放开——下发的国务院131号文正式放松了“二套房”政策，对贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
“贷款利率等”这五个字给了商业银行无限遐想，多套房的贷款利率、成数有可能将出现不同的格局。短期内，一场暗战不可避免。
11月短暂“反弹”
“11月的情况略微好转。”一家股份制银行房贷负责人表示。
央行10月底宣布，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、首付款比例调整为20%后，市场上的房地产成交量有一定上升。
记者从商业银行获得的数据(为央行统计各银行上报的数据而制定，与银行最终公布的数据可能略有出入，下同)显示，11月金融机构个人款比10月增加了约145亿元，个人住房贷款形势如前文所述略微好于10月，至少已开始恢复正增长。
四家占据市场主要份额的国有大行除了一家环比负增长外，其余的增量全部超过20亿元，增长量的为建行——比10月增长了近36亿元。
股份制银行(包含交通银行)中增长最快的仍是招商银行，约16亿元，其次为浦发银行增长了近5亿元，中信银行3亿元，交通银行增长约2.7亿元，光大银行约1亿元。
不过11月的情况并未有很大的改善。出现个人住房贷款负增长的银行不在少数，13家股份制银行中，华夏银行、民生银行、兴业银行、广发银行、深发展、恒丰银行、浙商银行等7家银行均为负增长，其中兴业银行和民生银行负增长量。
持续放宽的房地产信贷政策能否改变市场的走向，仍是个巨大的问号。实际上，房地产市场观望的气氛仍浓厚，个人住房贷款增长乏力。
“11月的增长是黑暗前的黄昏。”一家大型银行负责房贷的人士较为悲观。而上述股份制银行的房贷负责人则表示，未来难以看清，但他也认为至少到明年上半年为止，房贷的颓势不会改变。
到11月止，个人住房贷款比年初增长了2486亿元，而去年同期增长了6797亿元，增量同比下降63.4%，个人款比年初增长了3953亿元，而去年同期增长了8304亿元，这就意味着增量同比下降52.3%，基本上宣告了今年个贷以颓势结束。
二套房利率战
不过，此时谁还顾得上颓势？11月以后，个人住房贷款市场最紧张的莫过于“挖角”与“反挖角”。
11月底银行陆续出台针对套房的政策，统一是对首套房利率按照基准利率打7折执行。但在对待存量客户上，银行态度微妙。而为了保留客户，上海部分银行出台政策，允许部分符合银行客户标准的存量客户也实行利率下浮30%。客户的标准包括，贷款一定数量比以上(比如50万或100万门槛)、在银行有大量存款或是银行贵宾理财客户等。
一时间，银行和客户之间、银行和银行之间展开了激烈的博弈。
但部分银行“精明”，对存量客户下调利率的同时附加条件，如增加提前还款的违约费用，增加其“房贷搬家”的成本。此外，记者了解到，银行只对存量客户调整利率，是因为银行之间对于小数额贷款的竞争并不激烈，因为即使抢到了这类客户，对银行的利润贡献度也不是很大。
但随着二套房政策的放开，如果利率政策不同，银行同样将面临一轮客户的“争夺战”。
近日，国务院131号文《国务院厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》列明，“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这意味着，对于多套房的贷款利率甚至成数可能下调。
一家大型商业银行上海分行的个贷负责人说，此前多套房房贷利率有按照上浮实行的，但多套房客户往往经济实力较强，因此一些商业银行为了拉拢客户，对多套房通过“固定利率”方式避开了“利率上浮”的规定，实际上已变相使利率变为基准利率的7折。只不过是在降息的环境里，固定利率将使客户难以享受到降息的利好。
“目前我们还没有具体制定措施，但对第二套房政策下浮30%应该没问题，其他套数的要具体定。”上述个贷负责人说。
而记者了解到，一位至少拥有4套以上房子的客户由于申请7折利率未必批准，已开始寻找其他银行的机会。预计短时间内这样的人会大量出现。
信息时报：广州多家银行实行七成房贷利率 悄然放行转按揭
信息时报讯 房贷新政规定，首套普通住房贷款首付二成、利率下浮30%。
虽然多家银行尚未出台实施细则，但随着明年1月1日房贷利率的调整，不少未能申请到下浮30%优惠利率的客户，为获取更低利率，而将房贷业务转移至其他低利率银行，部分银行为争抢存量房贷客户也为这种“同名异行”转按揭业务亮了绿灯。
求助转按揭客户增加
合富置业某分店有关人士介绍，最近几天咨询转按揭的人明显增加，目前已经介绍了几单业务到一家股份制银行，这些办理转按揭业务的客户是想将原来房贷转向利率更低的银行，目前只有这家股份制银行对存量客户利率可优惠到30%。
记者以客户身份咨询亿达按揭公司，该公司有关人士称，如果想少支付利息，可以持购房合同、身份证等证明材料，由中介负责转向其它银行。在申请转按揭前，先在原有按揭银行咨询是否可将利率优惠到30%，一般情况下，如果没有出现不良记录，申请利率下浮的可能性较大。
转按揭不会成为潮流
据了解，转按揭主要有两种形式，不同银行之间的同名转按和同一家银行的非同名转按。银行业内人士称，有的客户为了将原来房子卖掉，将未供完的房贷转给买方在同一家银行继续来供，这种转按揭银行一直在办理，但如果在不同家银行尤其是同名转按揭，很容易引发无序竞争，整个市场就乱了，银行也不会轻易同意老客户办理这种转按。
农行广东分行有关人士称，从一家银行转到另外一家银行的转按揭手续较为繁琐，费用比较高，需要由担保公司提供担保。有的银行为了争取客户，可能会为客户垫付这笔担保费用，或者开出其它更优惠条件，如降低门槛等，对于银行来说，风险比较大。
一家国有银行有关人士告诉记者，年底为了充业绩，一些银行可能通过暂时的利率优惠来拉拢客户，但随着各家银行对老客户利率优惠政策的出台，这种同名转按揭不会成为潮流。他强调，对于二套、三套房各家银行利率还没有真正放开，更没有必要办理同名转按揭。
多家银行放行30%优惠利率
据了解，广发、光大、中行、农行、民生等多家银行在实际操作过程中，可有条件地对存量客户实行30%优惠利率政策。
昨日，民生银行发布内部公告称，对10月27日以前发放的存量个人住房贷款，凡执行利率下浮15%的客户，将于明年1月1日后执行新利率，即执行同期同档次基准利率下浮30%。但两种情形除外，一是贷款近两年内有连续3次欠息形成不良贷款记录的，二是重定价时仍有拖欠贷款余额或存在其他违约情形的。
农行广东分行有关人士透露，尽管尚未正式行文，但对于还款记录良好的客户，银行可通过系统于明年1月1日起将其利率自动下浮30%。深发展有关人士也表示，还款记录良好的客户，可在1月份申请利率下浮30%，但仅限于首套房贷客户。
广东楼市销售额同比降两成半
“今年1～10月，广东商品房屋销售额同比下降25.7% 。”昨日，广东省社会科学院企业管理与决策科学研究所、广东省省情调查研究发布一年一度的《2008年度广东房地产企业竞争力评估报告》。报告建议，地产企业调整心态，主动降低房价。
全省20强广州占一半
据介绍，广东房企20强中，万科、富力、合生创展位列三甲。上榜企业全部分布在珠三角地区，其中广州10家，深圳7家，佛山、中山、珠海各一家。与2007年相比，广州新增加了2家企业上榜，深圳有3家出榜，珠海6年来首次有企业上榜。
头10月楼市销量降两成
报告指出，今年以来，广东部分大城市出现房价的下降，房地产市场进入缓慢发展的调整期。据统计，今年1～10月，广东房地产开发2290.20亿元，同比增长23.6%，比上年同期回落14.4个百分点;商品房销售建筑面积3322.19万平方米，销售额2001.64亿元，分别下降25.6%和25.7%，增速大幅回落51.1个和81.6个百分点。到10月末，广东商品住宅空置率达14.0%，同比提高1.5个百分点。
建议房企主动
报告认为，房地产企业应摆脱高利润率的惯性思维，主动降低房价，减小利润，使房地产市场趋于活跃。对于有相当实力的企业，可以通过收购、兼并、重组等战略手段，积极进行资源整合。报告还建议，房地产企业应注重优化内部组织结构，通过精简机构、减少雇员、压缩营运费用等措施，增强企业的市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。（来源：信息时报）
