揭秘楼市容积率：开发商为何喜欢在这里动脑筋
第一财经2019/04/04 09:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在博鳌亚洲论坛2019年年会上，瑞安集团主席罗康瑞表示，国内的一线城市土地容积率很低，浪费了很多宝贵资源，建议有关部门提高一线城市的土地容积率，尤其是中心城市。
何为容积率？当前容积率低吗？提高一线城市土地容积率有多大可能性？其背后又暗藏多少楼市密事？
容积率并非越高越好
通俗地讲，容积率是项目规划建设用地范围内的总建筑面积与用地面积之比，即“容积率=总建筑面积/用地面积”。
例如，一个房地产开发项目的规划用地面积为1万平方米，规划建筑面积为2万平方米，则其容积率为2。
工业用地也涉及到容积率问题，但国内的民众可能更为关注房地产项目尤其是住宅类项目，毕竟这与日常生活环境关系更大。
一般而言，不同性质的建筑项目容积率会有所不同，商业地产项目如写字楼和商场等容积率较高，住宅类项目的容积率一般较低。
按照相关规定，一宗用地在出让之前就会确定总建筑面积以及容积率等指标，且成交后不能自行更改。如项目建设方打算调整容积率，则需上报规划部门审批，且可能需要补缴土地出让金。
一般情况下，若用地面积不变，调高单个房地产项目的容积率，意味着其总建筑面积会增加，这对房地产开发企业有两个好处，一是土地单价会降低，即企业为每平方米商品房支付的地价成本降低；二是企业可销售的面积也会增加，进而增加销售收入。
不过，对于房地产项目来说，并非容积率越高越好，容积率的提高也意味着建筑密度的增加，会影响居住环境的舒适度，进而影响这个项目的总体品质。
但容积率也不能过低，否则就意味着对土地的利用率相对低效，对于一些经济发达地区而言，建设用地资源原本就相对紧张，如果大量建设一些低容积率的项目，则会更加剧这个紧张局面。
那到底多大的容积率较为合适？对于房地产项目尤其是住宅类项目来说，每宗地块的容积率是在出让之初就确定的，从近年的实例来看，一般是在2到3之间。容积率过低或者过高的项目存在，但不是主流。
房企为何偏爱“高低配”
出于集约用地的考虑，自2010年开始，原国土资源部就下发文件，要求限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1.0。
什么样的住宅容积率会低于1.0？一般是指别墅类，包括独栋别墅、双拼别墅等。也就是说，早在2010年开始，别墅类住宅的建设已经开始受到政策限制。
但当前在一些热点城市，民众依然时常可以看到诸多打着“别墅”字样的房产销售广告，这些真是容积率很低的别墅类住宅项目吗？
其实不然。在这些所谓别墅类项目中，不少属于“冒牌”产品，即整个项目的容积率在1.0以上甚至超过2，肯定无法建造成纯别墅项目，只能采用混搭的手法，一部分做独栋或双拼别墅，一部分做成高层住宅，利用后者的高容积率来平衡前者的低容积率，进而满足整体容积率的要求。
从总体效果上看，这种项目多是四周几栋二三十层的高层住宅，而位于中心地带的则是一些低密度，低高度的类别墅住宅，俗称“高低配”。
开发商为何要这么做？在不考虑违规私自更改容积率的情况下，总的建筑面积是确定的，为何要设计成高低配的产品组合，而不是基本统一的多层或者高层住宅？
主要目的还是为了利润化。一般而言，在同一个项目内，别墅类的产品溢价会更高，而多层或者高层之间的差距不大。
举个简单的例子，一个20万平方米的“高低配”社区，高层假设18万平方米，别墅产品为2万平方米，高层成交均价2万元/平方米，别墅的成交均价为4万元/平方米，这个项目的总货值为44亿元；假如这个20万平方米为纯高层住区，那么它的总货值为40亿元。
此外，借助这种容积率上的高低配，房地产开发企业在宣传上会重点凸显低容积率的部分，抬高该项目的定位和定价，拓展客户群体。
这种做法违规吗？从现行法律法规来说，似乎并没有违规之处，但问题在于这种做法会造成同一个项目内出现两种差别很大的居住环境，而且，有的开发企业会在两个区域之间修建围墙，并设置不同的绿化率，造成同一个项目里存在两个品质高低不同的社区。
近年来，由于不少项目需要配建一定面积的保障房，因保障房的价格由政府规定，企业也不用负责销售，一些开发企业就越发喜欢高低配组合，将保障房建成超高层、高容积率、低绿化率，极力地去节省建造成本，相对应的是，将该项目内商品房部分区域尽力打造成多层、低容积率、高绿化率，以谋求更高的定价。
此举虽不违规，但合理吗？不同群体之间的看法不尽相同，但在现实中，因为同一个项目中不同区域之间建造品质差别很大，已经出现不少业主之间的纠纷或者维权事件，相关部门对这个问题也应该予以重视。
私自调整谋取更高利润
近年来，每逢楼市销售低迷之际，一些高价地块就成了开发商的烫手山芋，为了降低土地成本，调整容积率就成为了一个决策选项。
调高容积率可能带来更多的销售面积，调低容积率则可提升项目定位，企业调整容积率的动机可以理解，但需要注意的是，一些房地产企业违规调整容积率的案例。
企业有动机，规划建设部门有审批权限，正因如此，在意图获取更多利润的开发商和掌握着规划审批权的建设规划部门之间，也就有了权钱交易的空间。官商勾结、在城乡规划的审批中对容积率的调整搞“暗箱操作”，曾导致建设系统大批干部落马。
住建部一位原高层曾指出，近年来，随着房地产业的迅猛发展，行业内已经出现了多起官商勾结、私自变更规划、调整容积率，损害业主利益谋取私利的案件，引起了国家相关主管部门的高度关注。
“一些开发商拿到土地后，便采取不正当手段，勾结城乡规划部门的某些领导干部，擅自修改规划方案，改变土地使用性质，或者提高容积率，以谋取非法利润。”该官员称。
十年前的2009年2月27日，重庆规划系统窝案的核心人物、原重庆市规划局局长蒋勇因受贿1796万余元被判死缓。而通过调整规划、调增容积率等手段为房地产开发商谋取利益，是法院认定的其主要犯罪行为。
