震荡!包河滨湖个盘降价多盘滞涨

编者按：2014年，房地产市场的“特殊年”！在2013年火爆楼市的反衬下，2014年合肥楼市冷清不少。上半年百城价格指数走势，1到4月合肥房价还稍显平淡，房价震荡前行，稳步上涨。但是到了4月份，合肥房价连续上涨18个月的神话宣告终结，到5、6月房价又出现波动，6月房价再次下跌。时隔近2年，合肥楼市再次迎来阵痛，房价开始下行微调。

据房天下数据监控中心的数据显示，6月合肥房价确实已出现下行情况。但纵观合肥上半年房价，从2013年12月的7191.39元/㎡攀升到6月的7696.12元/㎡，足足上涨504.73元/㎡。上半年合肥房价真的降了吗？下半年开局，观望者认为房价必然会降，而来自专业的声音则认为，合肥楼市健康，还不到下降的时机，未来房价到底何去何从也扑朔迷离。探究上半年合肥房价真实走势，房天下庐州调查第13期特别策划《房价真相》，为您捕捉合肥楼市背后的“风声”。

房天下讯 2014年的楼市，关于降价的声音一直甚嚣尘上，但是纵观上半年合肥在售热盘房价走势，却是涨多跌少。不过近2月，包河多盘开始出现滞涨现象，滨湖大部分开发商不断加码优惠，9折、93折、95折频现，下半年房价或迎来“变局”。

数据说话：上半年包河滨湖房价震荡前行

据房天下数据监控中心监控数据显示，2014年上半年合肥九大区住宅类商品房成交均价7552.59元/平米，同比2013年上半年住宅均价6865.15元/平米，上涨687.44元/平米，涨幅达10.01%。

2013-2014合肥住宅供需及房价走势

不过，从1—6月住宅均价变化来看，今年上半年合肥房价走势却较为波动。1-2月房价继承2013年的火热走势，连续两月上涨，冲破7700元/平米；而3-4月房价却忽然跌落7500元/平米以内，5月再次反弹至7710元/平米，6月又出现微跌。

合肥九大区上半年房价走势

从包河滨湖1—6月的住宅均价走势来看，更可以用“震荡前行”来总结，包河更是6月的房价相比1月有小幅下降。虽然从数据上来看，滨湖6月的住宅均价比1月上涨超800平/平米，但主要是因为合肥万达城一期大量低价房源的集中备案拉低了1月滨湖的整体房价水平。2013年滨湖楼市急速升温，高烧难退，房价也一度破8。当时就有很多业内预测，2014年滨湖均价将破8冲9。然而到了2014年，滨湖延续了一年的高烧却开始退却，房价也一直在8字头徘徊，上涨乏力。

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热盘房价：包河6字头渐行渐远滨湖8字头徘徊

包河：高端盘滞涨 6字头刚需盘破7

2014年，包河区均价原本保持在6字头的刚需楼盘继续保持稳步上涨节奏，如水丽坊自在城、滨湖南丽湾等，目前水丽坊自在城均价也已破7，达到7200元/㎡左右。

相比刚需盘，包河区一些高端楼盘涨幅在今年明显放缓，有的甚至出现滞涨或者明涨暗跌现象。比如说，位于包河区市中心的万元大盘宝利丰广场，首次开盘的时候备案均价为10500.12元/㎡，最后在家园网显示的已成交价为10200元/㎡，实时开盘入市房源备案价为10799.91元/㎡，在家园网显示的已成交价为9900元/㎡。

2014市场低迷，很多购房者保持观望迟迟不肯出手，很多开发商不得不开始以价换量。位于包河区骆岗机场的大盘和昌中央城邦自入市以来逢开必火，之前也保持着新房源开盘提价100-200元/㎡的稳涨节奏。然而，随着5、6月份市场成交下行问题的加重，该盘在在蓄客时也不得不调整价格策略。近期，该楼盘7#、8#低调入市，物价局备案均价7894.82元/㎡，家园网已成交价为7400元/㎡，与之前开盘的5#已成交价持平。

在高铁南站即将建成通车、大牌房企不断进驻的利好因素下，位于高铁南站商圈的两大高端盘绿地中心和天下锦城虽然火热程度不似从前，但是在房价方面却没有放低姿态，继续保持小幅上涨。其中绿地中心从年初的8400元/㎡涨到8600元/㎡，天下锦城从年初的8800元/㎡上涨到8900元/㎡，涨幅都有所放缓。

滨湖：个盘明折暗降 多盘加码优惠

2013年，滨湖可谓是合肥九大区中最风光的“明星区域”，在合肥即将全面限购的传闻刺激下，金三银四量价齐涨，房价一度破8。然而，到了下半年，由于万达城4500套住宅房源的集中入市，使得多盘成交放缓，从而导致房价涨幅也紧随其后开始放缓。到了2014，一方面是新房源不断入市，使得滨湖库存量激增，另一方面是受到大环境的影响，滨湖多盘开盘后去化缓慢，滨湖存量房也跟着增多。

在春节前，开发商们几乎都还沉浸在2013年的“丰收”中，楼盘定价也是跟着以前节奏走。然而，当遭遇金三银四遇冷之后，除了万达城个盘，很多楼盘都纷纷走上了加码优惠促销的道路。

2013年，滨湖西南板块“四大金刚”之一的旭辉御府涨幅一直领先，并成为滨湖毛坯房房价破8的楼盘。因为2013年积累的基础，到2014年年初，旭辉御府的备案均价高歌猛进到8525.26元/㎡，成交价也达到8500元/㎡。然而，随着市场的下行，曾经的“领涨”楼盘也变成了“领跌”楼盘，在不断推出电商团购优惠的同时，也私下组织内部团购，折扣力度一度达到93折。从合肥物价局看，其最后推出的22#、27#备案均价高达8635.42元/㎡，但是从家园网看，27#已成交住宅均价仅为8200元/㎡，22#已成交住宅均价甚至低于8字头，仅为7800元/㎡。

相比旭辉御府尾盘降价清盘的推盘计战略，其它品牌房企更多的是倾向于携手电商加码优惠，从整体房价走势来看，多数为不涨不跌。2014年5月24日，滨湖万科城、万科蓝山双盘联动正式加盟房天下电商，推出交5000享25000团购钜惠。同时，即日起凡是参与万科城20#认购的客户也可参与抽取百万家电活动，中奖率100%。虽然万科城和万科蓝山实时推出的房源备案价有所上涨，但加上房天下电商团购优惠，价格与年初也基本持平。

楼市调整期价格为王，不过相比万科保利等大牌房企，滨湖个别楼盘虽然也采用了以价换量的战略，但去化情况仍然不甚理想。据统计，位于滨湖环湖板块的淮矿东方蓝海年初备案价8124.71元/㎡，成交价8000元/㎡。由于万达、恒大、保利、中海、宝能等大牌房企的抢滩入驻，2014年该盘可谓是“四面逢敌”。市场不景气，竞争格局激烈，为了抢占客源淮矿东方蓝海在近期开盘也调整了价格，成交价降到了7900元/㎡。不过据房天下数据中心统计，该盘整个上半年共开盘3次共推出555套房源，但截至7月8日，才备案107套房源，去化率仅为19.28%。

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