合肥出台商品房买卖合同与备案管理新政

商品房买卖合同与备案事关每一个购房者的切身利益。市房产局近日出台了《关于进一步加强商品房买卖合同签约与备案管理工作的通知》(以下简称《通知》)，旨在进一步规范商品房买卖合同与备案管理，而对合同备案的注销、变更，也更加人性化。

严防融资性备案

随着房地产开发量的增大，房地产市场出现了个别开发企业通过高利贷进行融资，并将一定数量的商品房作为担保备案到借贷人名下，贷款还清后再撤销备案，这种以融资为目的的备案，即为融资性备案。市房地产产权监理处相关负责人介绍，个别开发企业在未撤销融资性备案的情况下，仍然对真正购房人进行销售、收取购房款，致使购房人无法签约备案，侵害了购房人正当权益。

针对融资性备案，《通知》要求开发企业不得以任何理由进行虚假交易，不得以签订商品房买卖合同名义进行套取贷款、借款担保等融资行为。而违反规定的企业，将暂停网上签约资格，并将违规行为记入房地产信用档案。

分期购房首付比例不低于三成

根据预售资金监管系统和网签系统实时联动规则，只有首付款足额到账，资金监管系统才会自动触发网签系统，允许开发企业打印网上备案单。但此前分期付款购房的首付款额度由交易双方协商确定，无限制性要求，而个别开发企业则以支付较低首付款达到合同备案、逃避资金监管目的。

对此，《通知》规定，分期付款的首付款到账比照按揭付款比例执行。目前，按揭付款的比例为30%，这也意味着今后即使分期付款，其首付也要达到三成以上。而未达到这一比例，将不能备案。

备案变更、注销更灵活

根据《商品房销售管理办法》规定，只有付款、交房、面积误差比超3%、规划设计变更、办证等情况下交易双方可协商退房(以下简称“合同约定退房”)，允许办理合同备案撤销手续。此次出台的《通知》，还出台了更多的适合变更或注销合同备案的条款，以解决购房者的合理退房需求。

根据《通知》，购房者因出国留学或定居、工作调动到外地、购房贷款未获批准、本人或其直系亲属患重大疾病或发生重大意外急需医疗资金、同一项目换购商品房或购房者已故继承人申请退房的情况下，经买卖双方协商解除合同，可以共同申请注销合同备案；而直系亲属、配偶之间的变更，夫妻因解除婚姻关系、买受人需变更，多个买受人共同购买商品房，其中部分买受人解除商品房买卖关系需要变更合同备案的，则可以申请办理合同备案变更。

不过，对预售商品房竣工交付已超过三个月、现售商品房买卖合同签订超过六个月且无特殊理由、已办理预告登记未注销、购房人已办理房屋所有权登记等情况的购房者，将不再办理变更或注销合同备案。