刚需库存消化快 增城番禺黄埔去化周期仅剩7个月

房地产去库存是中国2016年五大主要任务之一。去库存上半场中，信贷宽松、政策释放红利、房价加速上涨。在去库存的大背景下，今年开发商的销售业绩纷纷大增，大部分都提前完成了年度目标。从前10月房企的销售表现来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10~12家，2000亿规模的房企有望达2~3家，3000亿有可能会出现3家。

10月初，22个热点城市先后出台楼市调控政策，在限购、限贷、确保土地等多方面调控楼市。国庆后广州新开盘项目大幅度减少，市场进入调整阶段。从市场开盘情况及预售情况来看，10月中起，市场逐步转入调整期。截至10月25日，全市一手住宅可售面积继上月再缩减至751.86万平方米，新增供应在黄金周后明显减慢，供应未跟上消化，因此库存消化快，而消化周期已经缩短到不够半年。

金九银十期间，部分广州房企积极推盘，库存量大大下降，所以11月推货节奏放缓。再加上，近期有关部门对楼市价格管控力度加大，对楼盘预售证发放监管变严，因此部分高价项目入市压力增加。

据房天下监控10月3日至11月6日连续五周的网签数据显示，“刚需天堂”番禺库存仅剩7.7个月，有着“东部粮仓”美誉的增城、黄埔库存也急降至7.01个月、8.15个月，花都、南沙、从化三区的库存量在保持在14-16个月之间。由于中心五区在10月后半月出现了罕见的持续13天“零网签”，11月又有“限价网签”，监控结果或被“人工干预”，因而这里暂不纳入库存数据统计范畴。

近郊六区库存统计（统计时间：10.3至11.7共五周）

对于增城而言，由于，而且属于广州价格洼地，因此不论荔城、新塘，还是朱村，都已经逐渐步入供不应求的阶段。8月刚拍出高价地块与即将在下个月迎来6号线二期开通的黄埔，区府板块、科学城板块也已经到了库存低洼期，凭借14号线利好的知识城板块与仅剩的“货仓”长岭居板块，供不应求的市场下均价一度走高。

对于番禺而言，一方面面临长达三年仅有四块宅地供应（有两块未开拍），库存本身供给量不足；一方面，多线地铁、政府的规划、生活配套的高速成熟，已经让番禺成为继中心区置业之外的第二阶级，购房者任然爱着这片热土，少有开盘的番禺今年迎来广州亚运城、祈福缤纷汇(房价、户型图)两个大社区盘的热销，不无缘由。当然，随着两盘集中网签潮褪去，开始顺销，番禺区的网签量将理性回归，库存的压力也将减小。

黄番增三区周网签趋势（统计时间：10.3至11.7共五周）

细看三个区域网签成交数据，增城的周均成交套数较高，达730.8套/周，黄埔次之，496套/周，番禺434套/周，而且三个区域在周成交走势图重要的网签节点。第40周是黄埔刚经历周成交1889高峰值之后的低洼节点；第41周恰逢番禺凭借两盘——广州亚运城网签472套、祈福缤纷汇网签460套，当周占比29%，一举逆袭当周排行榜冠亚军；后三周的网签量趋于正常走势。

调控本身的作用主要是从购房者心理入手，目的是降低市场预期，打下“镇静剂”。虽然近期广州没有明显加码楼市调控，但是随着二十多个城市出台楼市新政，不少广州买家的买房心理受到了影响，购房者心态比较复杂，观望情绪浓厚。不过，尽管有购房者憧憬在严格调控的市场背景下，房价能降下来，但看房后发现，楼价依然没大变化。

未来房企推货或以低价刚需项目为主，在热门板块，开发商或主推单价、总价较低、定位刚需的项目，同一项目中选择位置较差的楼栋。既然有需求，迟买不如早买。

推荐理由：万科里享家位于长岭居与永和板块，首期主推约70-110㎡可变三至四房全龄居所；项目配套公交总站，临近23号线（6号线延长线）永和站。环境优美，背靠甘竹山公园，小区内有登山道直通甘竹山。

动态：万科里享家预计本周六推新，货量大约400多套，户型包括77㎡三房以及93㎡三至四房。目前，万科里享家在售少量70-110㎡三四房，均价16000元/㎡，带装修发售。项目配套公交总站，临近规划中地铁23号线（6号线延长线）永和站。

效果图

项目简介：万科里享家整个项目净用地面积约10.3㎡，总建筑面积约41.77万㎡，总规划15栋高层洋房，容积率3.0，绿化率35%。万科里享家位于长岭居板块，享科学城千亿配套；首期主推约70-110㎡可变三至五房全龄居所；临近23号线（6号线延长线）永和站，背靠甘竹山公园，居住环境优越，万科于黄埔又一力作。项目背靠甘竹山公园，小区内有登山道直通甘竹山，享受森林浴，生活更加健康；万科里享家项目配套约1.4万㎡万科里商业，配套社区影院、幸福街市、幸福食堂、中西式餐饮、“里享空间”咖啡厅，喜士多便利店，童玩中心，“一步”跨境电商等方便业主日常生活。更有幼儿园、健身房、阅览室、文化室、老人之家，约6.6万㎡园林景观。

物业地址：广州黄埔长岭居板块长岭居新业路与布岭路交汇处（甘竹山东南麓）

推荐理由：万科里享水韵与万科里享家仅马路之隔，共享醇熟配套，一步跨境电商、喜市多、里享咖啡，麦当劳，流湘岁月，中国银行，华夏影城，幸福食堂等生活配套；共享便捷交通，未来建成的23号线地铁站及已经运营的公交总站，以及社区配套18班的社区幼儿园等。

动态：万科里享水韵在售全新47-76㎡单间至两房洋房单位，带装修均价12000元/㎡，部分一房户型可改造两房户型，首付16万起，总价54万起，自住出租皆宜。

效果图

项目简介：万科里享水韵由万科与广州开发区工业发展集团有限公司（下称工总）共同合作，工总负责开发，万科负责经营及物业管理，是非常值得期待的项目，位处长岭居核心居住区，享受政府配套。万科里享水韵作为万科里享家的一个组团，共享醇熟配套。交通：项目临近23号线（6号线延长线）永和站，贯通21号线，接驳7条线路，无缝接驳天河和萝岗CBD，5站就到天河；项目周边3大公交车站，17条公交线路畅达全城，家门口的里享家公交车总站，已正式通车，出行十分方便。商业：仅马路之隔，就是建设中的约为1.4万㎡的万科里特色商业街，目前喜市多、咖啡厅、一步跨境购已开业，华润万家、流湘岁月、华夏影城、中国银行已签约进驻。而项目旁边就是五星级的威尔登酒店，新庄商业街，里面有购物广场、连锁超市、各色餐饮、肉菜市场等。并且萝岗区域内拥有万达广场，高德汇购物广场、奥园广场等大型商业旗舰，另外项目周边有广州国际体育演艺中心，萝岗少年宫，萝岗图书馆等配套，满足生活、购物、休闲的所有生活需求。

物业地址：广州黄埔长岭居板块永顺大道中1号

推荐理由：万科山景城位于长岭居板块，周边万亩山林环抱，生态环境优越——包括南面萝峰山、北面帽峰山和油麻山三大自然山林。户型设计体现了万科30多年经验累积下来的成熟计理念，65-95㎡二至三房，高实用率，户户带入户花园。

动态：万科山景城目前在售高层洋房，户型包括建面65-95㎡两房至三房，主推84㎡纯南向三房和95㎡南北双景大三房，可望山景及叠墅景观，带装修均价18000元/㎡。另外，项目还有建面70-80㎡情景洋房，实际使用面积达150-170㎡，带装修总价约310万/套。

效果图

项目简介：万科山景城位于长岭居板块长岭路上，总占地20万平方米，总建筑面积50万平方米长岭居板块总 达500亿元，规划20万人口。“一轴两组团”的规划结构，创造一个“开放、半开放、私密”有序空间，规划15栋34-35 、L型布局的高层住宅，以及社区中央多栋情景洋房，总户数4300多户，绿化率约32%，容积率仅2.0，另外小区内有公立幼儿园、文化室、健身房、南加州风情社区商业中心、肉菜市场以及万科社区营地等等。首批推售的情景洋房为叠式设计的四房，布局方正实用、动静功能分区明确，户户带超大阳台及天顶露台。万科山景城长岭居内三座主要的山体——帽峰山、油麻山、萝峰山均得到较大程度的保留，成为长岭居依山而建的主要景观；项目周边中山大学岭南医院、广州市干部疗养院、萝岗中医医院、泰康之家粤园等医疗配套；商业方面，既有已经开业的高德汇购物广场、万达广场，以及即将开业的绿地中央广场、敏捷广场、大壮国际广场、香雪城等11个大型商业综合体，除了主要商业配套之外，项目自带“万科里”商业街，以及规划未来在项目周边还有长岭商业Mall、岭南特色生活后街、智慧邻里中心等商业体，以后吃喝玩乐就在家门口了。项目周边还有完善的其它国际级配套，如亚运会比赛场馆——广州国际体育演艺中心，承办过NBA篮球赛、亚运会篮球比赛。满足生活、体育、休闲的所有生活需求。 小区被风情商业街与公立幼儿园配套一分为二，外围是较常见的高层洋房，占地块大部分面积的为“多层建筑”。

物业地址：广州黄埔长岭居板块长岭路南侧

推荐理由：万科幸福誉位于中新知识城南部启动区，距离知识城南地铁站仅600米，地铁知识城支线预计2017年开通。楼盘规划依山就势，组团空间层次分明，小区内设置有初中、小学、幼儿园。目前项目内二中会元小学已正式开学。

动态：万科幸福誉11月5日开放全新系列样板间，户型包括建面约72～95㎡二至三房创意可变平层单位，以及建面约85-105㎡三至四房纯南复式单位。

效果图

项目简介：万科幸福誉位于广州萝岗九龙大道中，地处广州科学城北区，萝岗区九龙镇中心，周边生活配套齐全，目前衣医食住行配套非常完善。重要的是项目位于由新加坡国际规划，尽享政府千亿前景的中新知识城南部启动区。 万科幸福誉坐拥多条交通主干线与天河相联，通达市中心。地铁14号线知识城专线、21号线、6号线二期，预计2016年开通。项目规划依山就势，组团空间层次分明，小区内设置有初中、小学、幼儿园一条龙的教育设施。 项目规划人口近2万人，分两期开发。

物业地址：广州黄埔知识城九龙镇九龙大道（中新广州知识城展示厅旁）

推荐理由：恒大山水郡位于增城中新板块，位于中新知识城、朱村教育城、广州科 学城三大板块交汇处；项目将于11月推出建面86-140户型，其中三房为主力户型，户型、价格较刚需。

动态：恒大山水郡主推三房产品,面积在86-140平之间,样板房和园林示范区现已正式对外开放,项目VIP升级享开盘85折(有效期至2016年11月19日),预计带装修均价11500元/平,将于11月下旬开盘。

物业地址：广州增城中新广河高速中新出口右转约500米（S118省道旁）

效果图

项目简介：恒大山水郡地处中新板块，中新知识城、朱村教育城、广州科学城三大板块交汇处，坐拥齐全生活配套。项目精心打造约 86-140㎡（建筑面积）的御湖三房，品质生活随心可享。坐拥御湖园林，集游览、购物、娱乐、休闲为一体的休闲商业购物街，中央人工湖景，运动康乐设施、森林广场等休闲配套，内享幼儿园、小学全龄精英教学，旨在打造综合体建筑与景观商业为一体的生态宜居社区。项目周边配套完善，生活服务便捷。

推荐理由：绿湖国际城位于增城荔城板块，挂绿新城石滩广场旁，临近地铁16号线 石滩站（规划），价格比较低洼,近期主售5、6栋单位，均三房单位，80多平能小三房设计，方正 实用。

动态：绿湖国际城目前在售三期【公园前】组团，主推6栋，2梯6户，户型涵盖建筑面积83平-113平三房单位，均价10250元/平。另外，也在售三期1-5栋单位，户型与6栋一样，均价10300元/平。

物业地址：广州增城荔城挂绿新城石滩广场旁

效果图

项目简介：绿湖国际城位于增城主干道增滩公路旁，临近广惠高速、北三环高速和广汕快速路，规划中更有广汕铁路增城火车站、贯穿城中的水上巴士、新型有轨电车，方便到达珠三角各核心城市。

推荐理由：广州亚运城位于番禺亚运板块，刚需性较强；项目将推全新组团，距离地铁口很近；值得一提的是，项目小区内有省级铁一中学，享优质教育资源。

动态：广州亚运城位于番禺亚运板块，在售5号组团建面94-145平的两三房，均价为18000-22000元/平；项目将于11月开售2、4栋建面90-176的二至四房洋房。据悉，5号组团靠近地铁4号线海傍站，周边生活配套较好

物业地址：广州番禺亚运板块区亚运城康体路（4号线地铁海傍站旁）

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项目简介：广州亚运城，六年成熟大城，板块即项目，规模大，规划优，运营合理。 亚运城离海傍站较近，目前4号线已开通，3站可到大学城，6站至琵洲，7站到金融城。亚运城还依托广明高速、南沙港快速、亚运大道等，出行全力提速。莲花山港口距亚运城仅3公里，可通过航班/水路往返香港，方便快捷。 社区坐拥16所学府，8所幼儿园、5所小学、3所中学。目前广铁一中、亚运城小学、运动员村幼儿园等均已开学。亚运城内还享三甲广州医学院第四附属医院配套，全天候提供医疗保障。 亚运城已建成主媒体中心shopping mall、水岸风情商业街，紧邻金嘉商业街、尚上商业街。4家华润万家超市已分别在国际区商业中心、媒体村、运动员村等开业，名品荟萃，一站式解决业主的“吃喝玩乐”。 亚运城此次推出的5号B1全新组团，设计更时尚、建筑规划更科学。组团位于海傍站旁，50米到地铁、20米到主媒体中心shopping mall、100米到体育馆。全新组团由5栋住宅组成，形成自东西向由低向高流动的城市天际线。五栋楼一字排开，互不遮挡，户户带入户花园，既能近赏小区园林景观，还能远看亚运城全景、综合体育馆、中心湖畔、岭南滨水公园、砺江、小浮莲山等景观，确保每栋楼均有开阔的景观视野和充足的采光通风效果。

推荐理由：保利红馆距离3号线和7号线汉溪长隆站约为500米，交通便利。项目对面就是商业综合体保利大都汇，靠近长隆景区，商业配套和娱乐休闲配套可满足业主的需求。

动态：保利·红馆项目位于保利大都汇旁，小区的整体规模比较小，配套方面主要依靠保利大都汇的一系列的商业配套，目前保利大都汇已有商家进驻。项目在售6栋洋房，建面77-98平景观舒适2-3房，均价31000-35000元/平。

物业地址：广州番禺番禺华南汉溪大道与新光快速交汇处

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