20%个税早有规避对策 孤本"东莞模式"影响甚微

东莞二手房交易：特例还是范本？

3月11日上午，东莞市南城区房管所大厅，正在办理二手房交易手续的市民李雪显然并不焦急，看不出国务院3月1日出台的新“国五条”细则带来的压力。

根据新“国五条”细则，“对出售自有住房按规定应征的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征。”即“20%个人所得税（下称“个税”）”。

与国内多个城市市民漏夜排队赶着过户不同，连日来，东莞的二手房交易量较往常并未增加。一些房产中介告诉时代周报记者，细则出台后，电话咨询的人增多了，但并未出现购房者抢闸入户的情况。

事实上，东莞自2007年11月1日就开始执行二手房20%个税政策。5年来，通过“做高房屋合理费用”和签订“阴阳合同”来规避高税费，市场已经消化了政策的调控影响。

业内认为，国内房地产市场情况千差万别，东莞模式因其自身特殊性，难以推广。

开征高税费严打炒楼

东莞多位房产中介人士向时代周报记者介绍，2006年7月国家税务总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，当年曾引发东莞楼市强烈反应。

东莞的房地产市场发展时间长，历史遗留问题较多。

2006—2007年，东莞房地产增速过猛，大量广深投资客进入当地楼市。依据当时的市场分析，炒房风盛，楼市过热。

在东莞对二手房开征20%个税之前，当地楼市实行两种办法征税：核定征税法—按房屋交易总价的2%征收；差额征税法—按房屋交易总价减去房产原价以及合理税费后的差额计征20%。两者选其一。

由于2000年以后购买的房产尤其是高端住房增值较多，一些二手房卖家往往以“不能提供房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额”为由，采取核定征税法来逃避应缴的高额个税。这引起东莞市地税局的警觉。

东莞市地税局2000年开始使用电脑系统，一些新房及次新房的销售信息、纳税数据等拥有较完整的记录。于是，市地税局决定，自2007年11月1日起，对于那些能够从地税局电脑系统中查出房产原值的房屋，交易时都将实行差额征税，核定征税法停止使用。

以2007年东莞市中心一套面积为155平方米、转让价为158万元的二手房为例：如果按照核定征税法征收个税，卖家应缴纳个税仅为158万×2%=3.16万元；倘若从地税局电脑系统查到该房产的原价为85万元，再加上卖方不能提供合理应扣的税费单据，则直接按照差额征税法征收20%的个税，那么卖方应缴个人所得税为（158-85）万×20%=14.6万元。两相比较，卖家要多缴纳11.44万元的税款。

虽然理论上二手房个税由卖家支付，但在现实中，这块费用往往被转嫁到买房人身上。

差额征税法让二手房的交易成本暴涨，迫使很多业主和买家停止交易。东莞市民对楼市的态度转为观望。该政策实施半年内，东莞的二手房交易量大幅滑坡，一手楼市场的行情也很冷淡，楼市遭遇重创。

那段时期，部分实力较弱的中介机构不是裁员便是倒闭，市场风声鹤唳。

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两种避税对策

上有政策，下有对策。东莞20%个税政策实施半年之后，低迷的楼市开始回暖。这其中，通过做高房屋合理费用和签订“阴阳合同”两种方式来规避高额税费不无作用。

根据当地纳税规定，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照差额征税法—按房屋交易总价减去房产原价以及合理税费后的差额征收20%个税。

房产原价是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（契税、印花税等），必须凭发票、税票、财政票据减除；合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等费用，必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。

而如果通过做高装修费、中介费、银行利息等合理费用，降低二手房的买卖差价，再计征20%个税，税费就相当少了。

东莞中介人士张晓明给时代周报记者举了个例子：“如果一套二手房买入150万（元）,卖出200万（元），按20%个税征收，则产生的50万（元）盈利要交10万（元）税。这时（便）会（通过）将装修发票等抵扣的额度上调等特殊手法降低差价，减少征税。”

中介人士丁海涛则透露，二手房交易还可通过签订“阴阳合同”来调整成交价，降低征税。

“阴阳合同”是房产市场上为逃避税费常用的一种操作方法—二手房交易双方往往签订两份合同，一份按照真正的成交价签订，另一份则以远低于市场价的金额签订，后者在交易时便能少缴一些房产交易税。

中原地产东莞策略研究中心总监车德锐说：“‘阴阳合同’并不是东莞楼市发明的，而是2006—2007年炒房高潮时由深圳投资客带来的，如今国内二手楼市交易中多有这种现象。”

为了杜绝“阴阳合同”，东莞市地税局于2012年3月31日上线了二手房评估系统。该系统采集了全市33个镇街、园区的90多万套房产信息，超过55万条数据，通过房屋区域、年份建筑造价、楼层朝向、结构、带不带电梯等因素，再参照系统设置的基准系数，对全市的二手房进行价格评估。

当买卖双方进行二手房交易时，如果交易价格低于二手房评估系统的评估价格，将按照评估价格进行纳税。

楼市交易量重新走高后，房价相对平稳；较之周边城市，涨幅亦较低。

孤本“东莞模式”

目前，二手房20%个税政策的影响甚微。

合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺、启富置业总经理助理林晶等业内人士向时代周报记者分析，自2008年遭遇金融危机冲击后，东莞经济有所萧条，传导至楼市，一手房价格几年来一直没有高增长；二手房市场涨幅更不明显，交易不温不火。

金地地产副总经理陈君斌、东莞万科商用管理中心总经理高骏等地产商描述东莞楼市的主要特征：炒家极少只占（总投资者）10%，二手房交易不温不火。

中原地产东莞策略研究中心总监车德锐表示，东莞二手房交易不活跃的情况一直延续至今，与广深等炒家活跃的城市相比，东莞的二手房成交量并不高，转手率较低；二手房价位偏低，普遍价格在20万—30万元；楼龄老，增值空间较小。东莞的炒房客较少，业主往往以长线持有为主，以出租等方式投资的较多。”

此外，东莞楼市还存在一定的去库存压力。

上述东莞二手楼市的特征，导致二手房交易难以出现较大差价，广深两地投资客从2009年开始陆续撤离东莞楼市。

水岸丽城常务副总经理陈程豪描述东莞2012年全年楼市的特点：房价基本平稳，房企定价、定位较理性，刚需者能买到适合自己的房子。

东莞有传媒机构日前就新“国五条”对当地消费者的购房意向做的调查显示：在地方细则未落定之前，刚需者大多加快其购房计划，25%的人表示会购手房，45%的人将购买二手房，持观望态度的人占30%。二手房出售者则持观望态度，静待政策变化。

由于国内各地房地产市场情况千差万别，业内认为，东莞模式因自身的特殊性没有向推广的可能性。

著名房地产研究者牛刀（微博）向时代周报记者分析，东莞楼市这几年涨幅平稳，二手房成交价与原价之价差并不离谱，买卖双方都能承受征收20%的个税。但是，房地产市场差异很大，不同区域楼市发展状况亦不同，东莞模式不宜向推广。

北京麦田房产市场分析师张叶松也表示，相比东莞，北京、上海等一线城市的二手房交易价差很大，若按20%的个税执行，一套房甚至要交数十万元个税，如此大的数目很难被转嫁给购房者，东莞模式的执行经验不能向推导出“个税政策效果不大”的结论。