广州物管新办法新旧硬伤仍为解决 或由市人大立法
何姗2012/12/20 07:51
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
《广州市物业管理办法（征求意见稿）》公众批评强烈
广东省华南和谐社区发展中心向市人大、市政府建议停止地方政府规章制定程序由市人大立法
指老伤未去又添新疾应推倒重来
就广州市人民政府法制室（下称市法制办）公布的《广州市物业管理办法(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》), 昨日，广东省华南和谐社区发展中心（下称华南和谐社区中心）向广州市人大常委会、广州市政府发出名为《关于提请市政府停止<广州市物业管理办法>地方政府规章制定程序,并提请市人大对住宅物业管理进行专项立法的建议书》。
建议书认为《征求意见稿》“内容难以反映业主诉求、立法层次太低、部门立法弊端突出、听证范围太窄，无法落实《物权法》和突破物管困局”。
华南和谐社区中心的建议书认为，去年底就《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》，公众提出的建设性意见均未在本版的《征求意见稿》中作出改进，且老伤未去又添新疾，公众批评声音强烈，纷纷要求该《征求意见稿》推倒重来。
华南和谐社区中心理事长周活宁介绍，《征求意见稿》公布后，他们听取了各方建议，并多次召开由各界人士参加的座谈会，大家建议该《征求意见稿》应正名为《成立业主大会和业委会指导规则》。不少专家与业主也认为，《征求意见稿》尽管进行了包装，增添了房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当建立物业管理信息共享平台，建立业主决策电子投票系统并提倡业主通过电子投票系统进行投票，可吸收社会组织帮助小区召开业主大会和成立业委会等等，却又没有进一步可操作性的规定，整个文件依旧缺乏反思精神，问题依旧严竣。
原有四大问题依旧没解决
在2011年底就《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》的讨论中，不少专家学者和业主批评该文件为“业主委员会成立管制法”，对其中的多项条款提出了修改建议。但是，在今年出台的《征求意见稿》中，这些问题依旧没有解决，主要问题包括：
一、街道办人员任筹备组组长
筹备组组长由街道办或镇政府的工作人员担任，由街道办或镇政府确定筹备组成员的人数和名额分配、可以取消其业主代表的筹备组成员资格等等。
多位法律界人士认为，业委会的成立实际是属于业主的私权范畴，利用公权力过多干预不妥，而且《广东省物业管理条例》也并未明确由行政部门领导担任筹备组组长。同时，街道办可以取消业主代表的筹备组成员资格也无法律依据，容易造成新的矛盾。
二、街道办的考核问责
以指导、监督的名义，在给房管局、街道办赋予了上述的诸多权力后，依旧没有提出对这些行政权力部门进行考核、问责的任何机制和约束条款，以及业主的救济途径。
多位业主和专家认为，不明确政府自身推进业主自治的工作计划、考核方法，将导致这些部门可以不作为、乱作为，延误甚至消灭业委会的成立。事实上，这一情况在广州市各小区业委会的成立过程中屡见不鲜。
三、限制开发商任业委会主任、委员
依旧没有明确规定限制开发商、物业公司工作人员在业委会中担任委员或者业委会主任的规定，以及设立任何有效的杜绝措施和处罚条款。
多位业主和专家认为，开发商及其物业公司工作人员及代理人，长期担任业委会委员、主任在广州早就不是什么新鲜事，这为小区规划变更、侵占小区公共、不履行物业合同、私涨物业经费等大开方便之门。
四、筹备组只有6个月工作期限
依旧规定把筹备组工作限定在6个月之内，没有完成业委会选举工作，筹备组自行解散。
多位业主和专家认为，筹备组的存在价值在于筹备召开业主大会，选举产生业主自治组织业委会。筹备组任务没有完成就“宣告死亡”只会徒然浪费筹备资源，使得业委会的成立难，退化为筹备组的成立难。
四大新规存在硬伤
《征求意见稿》公布后，华南社区和谐中心、荔湾区物业协会等社会机构组织曾多次讨论征询公众意见，普遍认为《征求意见稿》在业主代表在筹备组中占有名额、备案制度、物业管理费欠交与业主参选业委会的法律关系上，酬金制等不同程度存在着诸多硬伤，亟待完善解决。
1、筹备组
《征求意见稿》规定：筹备组成员由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组成员人数应为7至15人单数，且业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的60%，具体人数及名额分配由街道办事处或者镇人民政府决定。还规定，若筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，经筹备组三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请更换组长。
人数名额由政府定涉嫌干预私权业主占筹备组人数60% 是陷阱
●反对：“业主人数所占比例应当不低于筹备组总人数的60%”是否太低？筹备组“具体人数及名额分配由街道办事处或者镇人民政府决定”是否合法？
在荔湾区物业协会组织的《征求意见稿》大讨论中，不少与会代表表示，傻子都知道这是陷阱条款。若业主在筹备组中占60%的名额，而罢免不合格的筹备组组长需要三分之二的成员同意，也就是说，要撤换筹备组长至少需要67%的筹备组成员同意，这几乎不可能。
●建议：应将业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的“60%”修改为“80%”。取消由政府部门决定人数的规定。
案例
金穗雅苑：街道办委托居委会代管
10名筹备组成员被挤掉6名
金穗雅苑参与业委会筹备组工作的10名业主成员，由于街道办工作人员不管事，凡事委托给居委会代理，而在居委会的干涉下只剩下4人，筹备工作步履维艰，积极参与业委会筹备工作业主和亲属还受到物业公司人员的短信威胁。
2012年5月位于海珠区的金穗雅苑20余名业主联名在《关于组建筹备组的通知》上签名并在小区进行为期10天的公示后，当地街道办事处审核资料符合要求，下发了“组建筹备组”的通知，派遣了工作人员参与业委会筹备工作。
10月9日，当地居委会以街道办委托其组织会议的名义，召集10名参与筹备组工作的业主开会，突然增加了12名参与会议的人员，而且没有进行过公示。按照规定筹备组成员不超过15人。居委会于是把先期参与筹备组工作的10名业主，选掉6人，只让其中4人参与筹备组工作，其他筹备组人员是由居委会推荐的。业主后来发现，居委会推荐业主代表的签名都是同一个人的笔迹，还发现其中一人为小区公共区域广告的代理商，与物业公司关系密切。
2、备案制
《征求意见稿》规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续。还特别规定，业主委员会收到备案回执后，可持备案回执向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。
告知性备案程序如同审批为行政干涉找到借口
●反对：备案手续繁琐，程序如同审批，无备案回执业委会无法刻制印章，为政府部门干预找到了借口。
知名律师周玉忠认为，按照法律规定，此备案属于告知性备案，但目前将备案异化为行政审批较为普遍，政府部门自我授权，与上位法的规定相违背，应予重视和修正。
●建议：增加“业委会可以到市房管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明申请刻制印章。有关部门不正确履行备案职责的，由纪检监察机关查处”。
案例
从2009年11月到2010年6月备案成审批
番禺区大石的怡居新村业委会换届一次，要跑政府部门50多次。从筹备组的备案资料到业委会的备案资料，从2009年11月一直折腾到2010年的6月才全部搞掂。
业委会主任黄志侨介绍，我们送去区房管局的的文件缺了一个字，本来加上去就行了，但区房管局的工作人员非让我们重新搞一份全新的再送过来。要不就说，你这句话好像不通顺嘛，重新搞过，不让在上面修改。
时间到了2010年的6月，怡居新村完成换届后又去房管局备案了。“说是告知性备案，其实根本不是那么回事。房管局不给备案，先是让我们业委会的成员，拿着房产证逐个去街道办接受审查，看我们是不是业主，等街道办发了证明文件，盖了大章，再到区房管局去送资料，他们每一个字都审查得很严格。”
3、不交物管费
《征求意见稿》规定，首届业主委员会委员候选人不符合《广东省物业管理条例》第25条规定的条件（按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为等）、存在《广东省物业管理条例》第30条规定（违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用等）的禁止行为的，由筹备组取消其首届业主委员会委员候选人资格并说明理由。
当业委会委员要先交管理费是法律关系错位
●反对：规定过于笼统，不交物业费，仅属于所欠物业公司的债权，而业主的自治权属于物权，属于两个法律关系，规定要成为业委会委员候选人或业委会委员必须交清物业管理费，显然涉嫌侵权。
华南和谐社区中心理事长周活宁认为，在目前开发商及物业公司普遍存在侵害业主权益的情况下，不交管理费成为业主维权的自我救济的手段，情况复杂，这涉及到业主与物业企业的经济纠纷和其他矛盾，也是业主与物业企业之间的法律关系。同时，业主积极成为业委会委员候选人和业委会委员是《物权法》赋予的权利，在其不违法的前提下，任何人不得剥夺，广州市的规定应该细化完善。
●建议：修改为“物业不存在过错，业主无故不交纳管理费，由筹备组经过投票取消其业主委员会委员候选人资格”。
案例
从今年1月份起，海珠区赤岗聚德西路坚真花园的物业公司将物业管理费从原来的每平方米0.91元上涨到1.3元，涨价达45%。方婉贞等业主代表只同意涨10%，于是拒交管理费。随后业主决定成立业主委员会解决此事。
筹备组成立后，物业公司便以方婉贞没交管理费没有资格参选为由到处投诉。经过一番争执，街道办只好以“这是特殊情况可以特殊处理”为由，允许她继续参选。
等到业委会选举出来，他们前往街道办备案时，街道办又表示，备案需要方婉贞等业主先交了管理费。但是这一要求遭到方婉贞等业主的拒绝。又经过长时间的一番争执，街道办给业委会备了案，11月29日，方婉贞当选为业委会主任。
4、酬金制
《征求意见稿》规定，本办法施行之日起发布招标公告的新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行酬金制。
规定前期物业酬金制干预业主选择权没有业委会成本难控制
●反对：强推酬金制缺乏社会基础和法律依据，且没有业委会监督成本难控制，为物业企业狮子开大口制造机会，实属给开发商和物业企业奉送盛宴。省政府参事王则楚认为，这剥夺了业主的选择权，此外，搞酬金制需要很强的物业管理专业知识和预算能力，一般业主都不具备这个能力，特别是在没有业委会的控制下，物业收费的监督是个大问题。
●建议：删除此条。建议各小区按实际情况由业主选择决定。
案例
位于芳村的四季花园之前物业公司按酬金制收取物业管理费，酬金为10%。物业管理费为每平方米1.43元。
2010年3月成立了业委会并收回了小区的公共。去年，小区的消防供水管道出现了问题，要请专业的公司来排查。物业公司的报价是排查费每米要75元，全部费用高达4万多元，业委会主任徐帆说，业委会发动业主，联系了一家专业公司，结果报价才2万余元，节省费用近一半。之后，小区的道路维修，物业公司的报价是31万元，业委会感觉太贵，又发动业主找了其他公司参与招标，结果一家报价18.6万元的公司中标。于是，今年7月，业委会召开业主大会后，决定改变酬金制为包干制。
链接
酬金制 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。
新规补充
小区信息公布规划部门不能缺席
《征求意见稿》规定，建设单位在开始前期物业管理招标工作和办理房屋初始登记之前，应当向街道办事处、镇人民政府提供房屋及建筑物面积清册、建设工程设计方案总平面图等文件资料。还规定，物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。业主有权查询。
疑问：业主及专家认为，以上规定并没有错误，是正面和积极的。但疑问是建设单位和主管部门不向筹备组提供资料怎么办？提供的资料虚假怎么办？目前筹备组前往房管部门查询小区信息，房管局出具每户信息需付费40元。这些不仅是成立业委会的难题，也是导致物业纠纷的重要原因之一。
广东省政府参事王则楚指出，物业管理是共有物业管理。共有物业是按专有面积来分摊，所以存在开发商占有大量面积同样要进行分摊。这些信息涉及到两个方面，一是业委会成立需要这些资料。二是，共有物业长期不明确，就让开发商和物业占有共有物业的开发，业委会依法享有所有权和使用权就说不通了。
建议：由规划部门依法免费公布小区的规划等详细情况。同时，市房产行政部门在办理初始登记时应将物业管理区域内专有部分和共有部分的详细情况标示清楚，并作为专有部分房地产证的附图记载。
●案例
海滨花园：开发商房管局 数据与规划局不一样
位于天河区珠江新城海滨花园(小区网论坛)业委会筹备组于去年11月6日召开首次业主大会会议，表决通过《业主大会议事规则》和《小区管理规约》两个规章。当时该小区总户数为928户，通过率为59.16%，投票率过半。
但筹备组成员说，开发商以投票“面积未过半”为由拒绝承认业主大会的表决结果。筹备组成员说，我们希望区国土局能够提供小区的各项数据，但“区国土局房管科以机密数据”为由拒绝提供。业委会的筹备工作由此被拖延下来。
筹备组反复与街道办沟通，后经街道办催促，区国土局只出具了小区建筑总面积数据。开发商公布的小区建筑总面积面为“19.81万平方米”；区房管局提供的总建筑面积为“20.23905238万平方米”；且两者都注明数据来源于《房屋面积测量成果报告书》。
筹备小组成员前往广州市规划局查询，根据今年11月21日规划局出具的详细的数据：“总建筑面积为15.6860万平方米”其中，“住宅建筑面积为14.6524万平方米，商业及公建配套为1.0336万平方米”。
“但是，开发商和区房管局物业科执意认为他们出具的文件真实有效。”筹备小组成员说：“这导致海滨花园业委会迟迟不能成立。”
今年12月17日，筹备小组成员再次与街道办、区房管局物业科有关领导沟通，要求提供小区面积明细和落实投票面积到底以哪个数据为准，并再次要求领导筹备组工作的街道办依法提供业主清册。但街道办与区房管局物业科的领导表示，具体以哪个面积为准他们也要向上级反映后才答复业主，业主清册是否能提供他们还不清楚。
