元旦加息供楼款又变 真实案例为您介绍加按业务
金羊网2006/12/26 08:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
从2007年1月1日起，贷款利率将均按2006年8月19日人民银行公布的新利率标准执行，实施新利率后，贷款者每月还款额将发生变化。根据目前广州各银行的利率调整政策来看，银行都根据不同贷款者的还款情况，制定了不同的利率调整政策。也就是说，即使两个贷款者贷款额、还款方式、
贷款年限和起始时间都相同，也可能因为两人不同的还款情况，明年起出现不同的月供数，因此市民应该小心关注贷款银行的调整政策，算算自己的房贷还款账。【延伸阅读：年轻人买房要考虑5大问题 如何贷款不变成房奴?】
多数银行继续优惠利率
目前根据各行公布的政策来看，以农行广东省分行的政策最为优惠：对于原执行利率为基准利率0.9倍的个人房贷，在明年元旦调息时还本付息正常、没有的，或由于非恶意原因连续两期(含)以内的，届时该行都将其贷款执行利率直接调整为新基准利率的0.85倍；而且目前有欠款的市民只要在12月31日前将欠款补足，也能享受8.5折的优惠利率，否则就要按新的基准利率计算利息。
其他广州多数银行都对外表示，对于大部分贷款记录良好的老房贷贷款者，都将给予打8.5折后的最优惠利率。工商银行的工作人员对记者表示，老贷款者只要还贷记录良好，能按时还款，那么明年都能继续享受最优惠利率。招商银行的政策则是，年内有3次还款记录的市民将不能享受优惠利率，除非他能向银行解释如出差、出国等特殊原因。【延伸阅读："终于不用陪妻子逛街了" 看房奴的阿Q精神(图)】
由此可见，有无还款记录已成为各大银行判别是否继续给予贷款者优惠利率的重要准则之一，市民要根据自身实际情况算清未来的月供账。业内人士也提醒，为了以后都能获得最优房贷利率，贷款人提前问清楚调息后自己该还多少钱并注意按时还款，保持良好的个人信用记录。
5年期以上贷款月供增加
市民也可以自己算算账：如果明年能享受8.5折优惠利率的话，那么5年期以下的贷款将是利息减少的。如1至3年(含)的贷款期限，加息前的基准利率为6.03%，下浮10%的优惠利率为5.67%；加息后的基准利率为6.30%，下浮15%的优惠利率为5.355%，比加息前减少0.315个百分点。以此类推，3至5年(含)的贷款利率，在加息前后保持不变；5年期以上，加息后最优惠利率增加0.063个百分点。【延伸阅读：是留在大城市艰苦奋斗? 还是去小城市悠闲生活?】
由于目前市民在申请房贷时大都选择5年期以上，所以大部分的贷款者在调息后月供还是增加的。以50万元、20年期限房贷为例，明年1月1日后，贷款者每月将多还款18.05元。提前还贷可能不能享受优惠
另据了解，除了多数银行以还款记录判定贷款者能否享受优惠利率的标准外，部分银行还要看贷款者是否提前还贷。据部分按揭公司和市民透露，部分银行对于有2-3次以上提前还贷记录的贷款者，明年将不能享受优惠利率，要按照新的基准利率执行。对于这样的判定标准，银行并未对客户解释具体原因，业内人士分析这可能是因为提前还贷者增加了银行负担，以不能享受优惠利率作抵消。
据悉，尽管明年调息后月供其实变化不大，但不少市民还是趁着年底手头较松动时进行提前还贷。对此，有关人士就提醒，市民决定提前还贷前也要算清帐，如果贷款银行明年开始不再给予优惠利率，看看到底提前还贷和优惠利率哪个更节省。【延伸阅读：揭密九大城市娶老婆成本 看广州需要多少钱(图)】
专家提醒
跨行转按要细算账
当市民从银行得知明年将不能享受优惠利率，首先想到的就是利息将增加多少和如何节省未来的贷款成本。像林先生，由于多次提前还贷被银行告知明年将要按基准利率计算利息，他仔细算了一下：15年期30万元的贷款额，去年年中开始还贷，明年不能享受优惠利率的话，总利息将增加1万多元。于是陈先生想到了跨行转按。陈先生了解到如自己这样的情况，广州多间银行仍能给他8.5折的优惠利率，而且像招商银行等中小银行还有很多优惠的政策来吸引跨行转按。【延伸阅读：房奴提前还贷有诀窍:月供不变缩短还款期是关键】
对于跨行转按，亿达按揭的专业人士提醒，市民选择前一定要审慎考虑，因为目前在广州办理跨行按揭手续还是比较繁复，而且要认真算清跨行转按后可贷款成本是否真能节省。
跨行转按只能由按揭公司办理
据了解，目前同一借款人在广州办理不同银行间的跨行按揭，出于控制风险，一般原贷款银行都会要求必须由指定的按揭公司代办。因此贷款人需要向按揭公司交纳2000-3000元不等的按揭服务费。另外，由于转按到新的贷款银行也属于新的贷款合同，有关合同的费用也要多交一次。
同时，贷款人还要计算时间成本，一般跨行转按的办理时间在3-4个月，据透露，由于跨行转按就要对原贷款银行全额提前还清贷款，利益驱使，原贷款银行可能会在操作过程上“设卡”。【延伸阅读：迟迟不用供楼别偷着乐 四种情况下需要注意风险】
融资成本可能会更高
部分市民宁愿花长时间和较高的费用也要跨行转按，主要是因为新贷款银行比原银行批出更多的贷款额。亿达按揭的专业人士表示，即使新银行有更多的贷款额，其融资成本可能会比原来更高，贷款者要根据实际情况来选择(下面例子说明)。一般来说，贷款年限越长，跨行转按能节省成本的机会就越大，节省的费用也越多。
案例
黄先生3年前以50万购住宅，向A银行申请25万10年的贷款，等额本金供款。最近公司扩大经营，急需资金周转。后经按揭公司介绍打算选择转到B银行加按。由于楼价上升，黄先生当初所购房产已至72万。经按揭公司代理，转B银行办理房产加按业务，申请到50万，10年的贷款额度，同时选择双周供。这样还清A银行欠款17.5万后，他还得到32.5万元的周转资金，而黄先生在办理加按过程中发生的手续费为：
办理加按的费用
按揭服务费：5500元
委托公证费：220元
查案费：200元
合同印花税：25元
担保费：4800元(新贷款额8‰＋800元)
合计：10745元
