黄金周已过年底楼市走向何方
新快报2012/10/12 07:37
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“十一”黄金周落下帷幕，实际市场成交比系统上的签约数据要好。接下来，市场稍微调整之后，又将迎来年底的一波行情。第四季度，广州楼市的一个最明显的特点就是不少单价可能要达到四五万元的高价豪宅项目将推出市场。在豪宅产品充斥市场、大集团出货压力减小的情况下，后市是否会出现“翘尾”的情况，记者采访了专家学者的意见。
第三季价量齐涨，人气指数回升
自今年二季度开始的楼市回暖态势，在三季度得到了有效巩固，虽然三季度并未出现明显的刺激性政策，但整体的成交环比出现了“量价齐涨”的局面。根据网易房产数据中心监控显示，今年第三季度广州十区二市一手住宅共成交了26226套单位，与去年同期的17822套相比大增47%，比上一季度的23803套单位也增长了10.2%。
从成交趋势分析来看，自今年5月份成交量突破9000套大关开始，广州楼市成交量已经连续5个月维持在8500套以上，表现非常强势。价格方面，第三季度全市一手均价达到12476元/平方米，同比上涨7.1%，环比则上涨3.4%。伴随着楼市成交量的上升，楼价也出现跟随上涨局面。
豪宅爆发式增长，拉高楼价
近期市场关注的政策面上的消息就是豪宅楼盘申请预售证时将被限售。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，楼市“限卖”不期而至传递出楼价上涨压力大的信号。他表示，广州（十区）一手楼均价在7月份突破了14000元/平方米，创本轮调控以来的新高。从成本上升幅度和供应结构评估，广州楼价和地价处于快速上升通道之中，广州楼价正加速走向“2”时代。备感压力的地方政府，选择在当前楼价刚开始抬头的阶段，及时采取了“限卖”措施。
当前，广州高价格楼盘的数量处于爆发式增长期。豪宅价格带动广州楼价上升，成为最主要的上涨因素。目前广州已经有近10个楼盘价格触及50000元/平方米。在2012年，要实现楼价控制目标，就必须控制豪宅销售。因为一个豪宅盘，只要卖出200套，就可以把当月的广州住宅均价拉高1000元/平方米。
合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为，目前采取的“限售”措施证明高端豪宅需求“大量集中网签”，广州高端豪宅市场好得很！政府不得不限卖。
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大开发商业绩看上去很美，销售压力不大
数据显示，大型开发商（尤其是上市企业）业绩持续上升，业绩上升幅度远超中小企业。龙头房企万科头三季度销售额已经达到959亿元，实现年度目标已成定局。大开发商的动作将深刻影响楼市年末走势。
从发展商已经发布的8月份销售数据看，各大开发商大部分已经走出低谷，8月销售业绩依然居于年内高点，销售额同比增长的企业达到12家。今年前8个月，销售金额累计达200亿元以上的企业有万科、中海、保利、恒大、世贸、华润绿城、龙湖和碧桂园等。同时，一研究中心发布了2012年度前三季度中国房企销售金额50。上榜企业的业绩相比去年同期也都大幅度上扬。其中10入榜企业销售面积从2011年的203万平方米上升至276万平方米，同比增长36%。
主流观点
年底楼市将维稳
黎文江表示，广州市国土房管局已公布9月广州十区商品住宅网签数据，7月、8月、9月连续三个月一手房网签超过70万平方米，淡季火爆为近年少见。而9月份中心六区一手房均价稍降而成交量大增，占十区一手房成交总量30%，预示改善型需求正在接棒刚需入市，有可能成为楼市主力。然而，受限购限贷限售多重调控压力，改善型需求不可能掀起楼市热潮。今年成交高峰期已在7月、8月、9月出现，第四季度将回复平淡。
政府对于楼市的调控目前也将以稳定为主，而在此背景下，黎文江认为，面对“金九银十”的传统旺季，从前期的良好成交中已经备足资金的开发商不会再用“以价换量”的方法，但也不会有大幅涨价的行动。“另外，近期各大银行取消8.5折优惠，信贷格局收紧，也说明后市中，楼市将维持价格稳定，货量充足，成交均价或在14000元/平方米，成交量也会保持在60多万平方米/月的正常水平。”黎文江分析道。
房地产专家韩世同也表示：“目前的政治、经济环境都要求年底的楼市要维稳。因此政府也会相应地采取各种措施，使得楼市和楼价在整体上保持比较平稳的状态。”
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