吴新坚：调控下“金九银十”成就买卖双赢的局面
房天下博客2012/10/03 08:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
前言：面对即将到来的传统销售旺季“金九银十”，开发商们纷纷调整自身的推盘节奏和价格策略，在销售进入2012年第三季度之际，交一份年度销售满意的答卷。恰在此时，中国住房和城乡建设部某负责人在接受媒体采访时却透露，住房和城乡建设部正密切监测房地产市场的变化，研究进一步强化市场调控的政策措施，包括房产税，预售制度调整等政策储备。
那么，在房地产限购限贷调控未终止的情况下，2012年的“金九银十”会成就买卖双赢的局面。
一、房企的“金九银十”
自今年5月份开始，自四月“小阳春楼市回暖的信号逐渐强烈，在中央保增长之下，货币政策进行微调，降低开发商的融资成本，增加房企资金流动性。这也让开发商们对即将到来的“金九银十”充满希望。据悉，北京原本计划在7、8月开盘的项目中，目前已有至少10个项目推迟至“金九银十”推盘，包括中国铁建?原香漫谷等3个纯新盘，以及山水文园等7个老项目。根据链家地产市场研究部统计，北京9月计划入市项目有38个，30个项目位于五环外，占比为79%，较8月上涨6个百分点。从主推户型看，除了5个别墅和1个高端 外，其余140平方米以下的中小户型占比为78%。
据搜房网数据监控中心显示，广州十区两市9月份预计有64家楼盘推出新货，环比8月激增64.1%；天津9月份有43个项目预计开盘，环比8月增幅高达95.45%；苏州9月份预计将有56家楼盘开盘，环比8月增加80.6%。无疑，9月、10月房企大体量推盘，市场将迎来最重要的销售窗口期。从广州房管局阳光家缘网数据可知，8月份，广州十区二市（广州一手全新住宅）批出预售证仅为48张，获批项目40个，总套数是9867套，据合富辉煌市场部统计数据：9月1日-10月7日广州全市在售总货量5.3万套，其中 旧货超3.9万套,超过70%。
一方面，八月重点城市成交高于业界预期，金九银十俨然成为“卖楼季”。北京8月新建住宅签约14525套，创出年内新高；上海市新建商品住宅成交面积80.22万平同比涨41.23%；深圳全市住宅成交3751套，环比上涨14.15%；苏州住宅成交量创8年来新高，纯商品住宅签约5000余套 。
另一方面一级土地市场的繁荣势不可挡，8月十大主要城市土地出让金环比上涨14.4%，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉在内的10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为2858万平米，环比上涨30%。同时房企在拿地方面表现得异常兴奋：万科、龙湖、华润、恒大、招商等企业展开大规模的储备土地计划，也传达出楼市回稳的信号。
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二．购房者的“金九银十”
众所 金九银十，是房地产销售的的旺季。从种种市场迹象表明。今年“金九银十”名副其实成为开发商处于去库存化时机。（国家统计局数据显示，今年前8个月，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%;住宅销售面积为50985万平方米，同比下降4.8%。从历史数据来看，目前房地产逐渐进入深度去库存阶段，很明显特点：房价上涨压力与消费者刚需需求进入博弈的深水区，是调控之下楼市的临界点，在这场博弈中，开发商会改变2012年前半年处于“以价换量”的劣势市场地位，实现“稳价换量”，成为市场赢家，而消费者手头上可以与开发商博弈的筹码优势减少，处于市场被动者，所以金九银十出现“价量齐升”的良好局面，楼价均价上涨主要是结构性的上涨，主要是豪宅大户型产品集中上市，相比于前三个月，出手购房的改善型买家增多，拉高了广州中心城区的平均房价。根据合富辉煌市场部监测显示，预计9月1日～10月7日销售旺季期间，全市十区新旧可售货量约5.3万套，其豪宅产品还占相当比例，其次，黄金周超过4000套广州保障房房源上市作为补充市场，其供应总量在创另个历史峰值。但是，压抑近一年刚需需求，特别改善需求将会这个黄金周得到一定程度的释放，成交量与价格上涨是必然的。
以广州为例金九银十是豪宅产品集中上市，吸引改善型买家入市带动楼价回暖。从相关市场数据获知，2012年下半年是豪宅别墅集中上市，如新塘板块金地公园上城在售主力产品面积270㎡为主,均价1，2-1，.5万元. 广州北机场板块的美林湖推出“加州岛”别墅组团，联排别墅200-300平米，独栋别墅330-858万平米,。南沙板块的星河丹堤在销售 星河别墅 面积369-590平米，一期印月翠谷别墅组团将会10月推出。广州番禺招商地产,推出别墅组团“璞堤”，在售产品联排双拼别墅；独栋别墅,面积300-600平米，均价21000。荔湾板块的中信西关海9月推出150-250平米江景豪宅，总价超过400万以上。 总之而言 豪宅产品集中上市与改善型买家入市是互动关系，带动楼市价格反弹与补涨。
第三点，以刚需产品为主导的广州面的金九银十，名副其实成为“购房者黄金季”，并将激活刚需市场的潜力，构筑楼市健康成交的正能量风景线。据统计，今年广州金九银十的市场，9月1日至10月7日的时间段，广州十区90平米以下，在90-105方的两房和小三房，近一万套货量，约占新货供应量的60%。改善型刚需市场主战场在广州中心六区，今年广州金九银十，完全改变中心区缺货的地位，天河、海珠、越秀旧盘如珠江华景里、罗马家园、瑞安创逸、万科新推一定量改善型货量。和荔湾芳村板块的保利公园九里、中信西关海、富力 花园、中铁荔湾国际项目、路劲项目、新世界凯粤湾等推出改善型主流产品，其次另一个首次置业刚需市场战场主要是外围区域包括花都、番禺、南沙、增城新塘等板块，洋房产品价位4000-15000元不等，可以满足不同购房者的刚需和投资需求。
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货币政策之下的“金九银十”
2012年9月14日，美联储宣布启动QE3，即第三轮货币量化宽松，“蝴蝶效应”马上传导到国内的房地产市场。QE3将成为影响中国控通胀的重要因素。引发更多热钱流向发展中国家包括中国，导致国内投机性资金增加，增大我国稳定物价总水平的难度。QE3，将可能推高大宗商品价格包括不动产价格的上涨压力，使得国际输入性压力加剧，全球经济再次面临冲击。
保增长背景下，2012年下半年是经济转型的临界点，也是房产政策处于相对稳定期，房产税试点扩容，因相关配套政策未跟上，波及面广，房产税试点扩大在概念设计阶段，到真正实现阶段还有很长路的要走，加上调整结构后，货币政策适度放松，国家将启动投资这架马车拉动国内经济，经济回暖、城镇化支撑着楼价平稳和小幅上涨，所以，今年金九银十，出现“价量齐升”。是楼市上涨回暖的一个临界点。所以从以上角度分析，金九银十应该购房者出手时机。总的来讲楼市呈结构性上涨阶段。目前我国广义的货币（M2）处于流动性过剩，一方面，人民币汇兑美元人民币是，人民币就意味人民币资产（房产）处于状态，所以，民间投资渠道受阻下，购房仍是居民资产保值。另一方面：对内国内物价面临通胀压力，纸币币值实际购买力减少（贬值），在从另一个方面分析，近期受国内经济下行影响，人民币对汇之路走贬值之路，7月20日，人民币自放宽双向波动范围以来，首次触及1%的跌停档，如果人民币贬值，对有房产阶层影响不大，不动产具有保值增值功能，对无房产来说，更是一场经济通缩。所以，从人民币汇率升跌来分析，居民还会以房产投资保值为主。楼价出现价量齐升是可能的！其次，适度宽松政策货币政策，降低房企的融资成本，增加现金流，为房企赢得楼价定价权。
作者：吴新坚 工商联房地产商会 理事 华南城市研究院研究员
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