番禺新城：在伤痛与迷雾中沉重前行
房天下2012/08/22 00:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：围城，继而规划，然后攻城。伴随着那曲或慷慨激昂或摧枯拉朽的规划者之歌的，正是扮演着攻城角色的新移民。这应是他们的狂欢盛会。作为新城的批拥有者，他们的攻城略地之歌并不比规划者逊色，他们先谋得一处安身之所，继而开始争夺新城话语权，这场争夺犹如规划之歌的有力伴奏，使得那曲伟大的乐章更成系统。
然而争夺却需要规划者先提供完善的战场。若新城战场不完善，难保移民们不躁动不安。正如伴奏的杂乱无章会使乐章打打折扣，移民们行动的不可预知性有时会给整场“演奏”添乱，移民的“暴动”原因无非是被华丽的乐章吸引而来却最终发现其华而不实，由于两者紧密相连，这种华而不实从另一层面上锁折射出的便是移民们“攻城”的失败。这可是件关乎生存的大事。
但移民的喜或忧郁带着某些难以扭转的宿命性。毕竟不是掌权者。于是，无论狂欢舞会还是败兴而归，他们都是结果的承受者。规划者们，你们可长点心吧！
纪一：广州新城（已出）
纪二：番禺新城（已出）
纪三：大学城1（已出）
纪四：大学城2（已出）
从“东进、西联、南拓、北优”到“南拓、北优、东进、西联”，作为“南拓”桥头堡的番禺，注定要成为新城区中发展最抢眼的区域。
十余年前刚撤市设区，那时的番禺正处于向工业化转型，却忽然转型要被打造成新兴都市——自建配套成熟的千亩大盘先后登场、大学城的建成与开发、借力亚运投入了大量市政配套的亚运城、拥有强大交通网络的广州南站、带着商业配套强势崛起的番禺新城，硬件齐全，看上去俨然一副新兴繁华都市的样子。
或许，这正是选择栖息于此的40万广州新移民最初的期待，但现实却只是梦想的半成品——前途未卜的广州南站、高端楼盘云集的广州大学城、亚运后冷清落寞的亚运城、仍饱受公共配套缺失之痛的番禺新城。
番禺区规划图
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梦想的半成品
每个生活在番禺新城的人都对这片土地爱恨交加。
外来工作者在这里找到了价格相对合理房子，安家落户，实现了扎根广州的梦想；投资者看到了番禺置业的商机，通过投资置业，在这里累积了价值不菲的财富；刚进城的打工者可以找到相对低廉但交通尚算便利的房子暂住，开展追逐梦想的新生活；拥挤在老城区的市民搬进番禺，并慢慢喜欢上这里宁静的生活和舒适宜人的环境……
在这个聚集了移民人口的番禺新城，主要由两大块人群组成，占约四分之一的二次中年置业者，占约七成的一次性青年置业者，还有极少数本土市民二次置业。尤其最近几年，一次性青年置业者增加的比例明显提速，尤其是外省来广州发展并定居的新业主增加较快。番禺新城成为外来工作者定居广州的区域，但现实上选择在番禺置业，还需要克服很多现实的问题。
番禺新城主要由两种群组成，占约四分之一的二次中年置业者，占约七成的一次性青年置业者
在番禺置业的论坛上，常常会看到各种各样的“咆哮体”：“在番禺买房就要买大盘！”、“在番禺买房要谨慎！三号线不是一般的拥挤，楼巴的班次越来越稀疏！”、“社区里的公立学校学费太贵读不起！公立学校又读不了！”“医疗站的医生素质参差不齐，看病不放心！民营医院收费太高！好想去市区的三甲医院，但无奈又太远！”。
千亩大盘承诺为每位业主提供生活、交通、休闲、消费、娱乐、医疗、教育等等全方位的配套。但开发商有其角色的局限性，无论如何也无法取代政府，投入与回报的账目必须要计算清楚，每个居住者都不得不接受的高企的生活成本。
于是，有的人选择了迁回市区，但更多的人选择了留下。在番禺居住了超过3年的老广州人小伟说：“已经习惯了番禺这边的生活，搬回市区反而不习惯。”新广州小王觉得：“我一直感受到番禺在进步，相信生活也将越来越便利。”政府的行动也让这些坚守的人更加充满期待，早在2006年起，番禺政府就大动作收编民办学校，每年腾出数万个义务教育学位，还积极解决外来务工人员子女受教育的问题；政府出来政策留住并吸引高级医疗人才，提高医疗质量；还规划地铁7号线，西起番禺的广州新客站，止于黄埔区大沙地，向东南行进穿越番禺钟村，经番禺汉溪、新造与化龙等，方便居民出行；还有目前正在如火如荼地兴建中的万博商圈的商业设施。带着40万移民的期待，这个梦想的半成品的棱角正逐渐被磨去，慢慢走向完美。
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在被多次矫正读音之后，初到广州的小顺终于不再将“番（pan）禺”说成“番（fan）禺”。作为中国最古老的县之一，番禺的名字至今起码有2200多年的历史了。不过此番禺非彼番禺。“番禺”曾是岭南最为重要的聚落，是岭南地区的政治和经济的中心；亦曾是南越国首都，为现在的广州老城区一带；如今的番禺，曾与广州市多次“离离合合”，而在2000年，最终撤市设区，成为广州“南拓”的重点新区。
那时的番禺管辖范围大，从海珠区以南至南沙，到2005年广州区划调整时才设立了南沙区，将南沙一带划出番禺。今日的番禺面积为786.15平方公里。成功“瘦身”之后，番禺区的建设思路更为清晰，广州南站-番禺新城、大学城组团、市桥组团和广州新城组团的居住功能区主要集中在中部和北部，都市农业组团和重装机地组团则安排在南部。市桥组团是番禺的中心地带，是番禺本地人最集中的区域，也是目前番禺商业配套齐全、居住氛围最浓厚的区域，位于其北部的广州南站-番禺新城组团则是番禺大盘云集的地方，因为其靠近广州市区的地理优势，是众多新广州人置业的区域，而在这两个组团旁边的大学城组团和亚运城组团则是新兴的板块，配套和居住气氛尚需时日培养。
在番禺区详细规划里面，番禺的总体结构是形成两轴两带六组团的结构
资源集中发展不平衡是中国城市发展的通病，广州发展也无可避免。很多资源都往中心城区集聚，使得市区的基础设施、人口、居住环境压力等不断加大。而随着番禺区的建设，人口的增加、基建的赶上、城市面貌的发展，让城市规划看到了其中的发展潜力。政府规划给番禺的发展再次实施“减法”的发展思路。在广州编制今后十年总体规划草案，番禺区沙湾水道以北将列入中心城区，而在《广州南沙新区总体概念规划综合方案》，则将广州沙湾水道以南原属于番禺区的大岗、榄核、东涌三个镇归南沙新区管辖。
“虽然市桥等地区正在向老城区的方向转化，但南站发展滞缓，亚运城地块进展也不如期待中的快，番禺给人的感觉多多少少不太像中心城区”，广州市社会科学院研究员彭澎说，番禺要想成为中心城区，必须加快几个重要板块的发展。尽管听说番禺部分区域有机会纳入广州城区，但是番禺本地人表示愤怒，眼看番禺被不断地“蚕食”，或终有一天消失在中国的版图上，而更多的人却表示出担忧，很多人从心理上认为这更像是是住在农村“市区人”的感觉，有人则担心这将引发房价的上涨，置业之梦将越行越远。
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在实现了众多移民置业梦想的番禺新城的核心板块内，还有一片尚未开发的“处女地”——广州南站。这个日客流量可高达10万人的广州南站，是番禺人气最旺的地方之一，其未来的发展曾被寄予无限期待。在吸取了华南板块发展的经验教训，南站的开发将以配套先行的发展思维，建设将以商务商贸为主，并大规模开发地下空间。
南站每天都人来人往，热闹非凡，但是这些都只是来去匆匆的“过客”而已。事实上，在南站的周边，都只是杂草丛生地块。这个从2004年就开始建造的商圈，发展至今日，仍然充当着输送过客的角色，发展速度滞缓，然后遇上楼市限购令的出台，前路未卜。
到目前为止，广州南站共成功出让8宗地块（6幅为商业金融用地，两幅为用地），总出让面积6.38万平方米，成交总价21.4亿。当中仅两宗小幅溢价成交外，其它均为底价成交。这些地块中，仅有两幅用地开始动工。
广州南站地区规划总建设用地为26.3平方公里，总建筑规模将达到2200万平方米
作为广州“南拓”发展的重点区域之一，这样的结果，出乎大多数人的意料。政府也在谨慎地调整着南站的发展步伐，在去年土地市场广州国土房管局曾三次叫停挂牌准备出让的地块，一共取消出让31宗地块，其中24幅为广州南站地块。
满怀信心的商业发展计划却遇上冷落的市场，让南站的发展有点“生不逢时”。缓慢甚至近乎于停滞的发展步伐，为这里的发展前景蒙上了一层厚厚的迷雾。
包括这个尚在兴建的广州南站商圈，尽管番禺已经拥有发展相对成熟的市桥商圈、迅猛发展的洛溪商圈和逐步成型的万博商圈，但商圈的建设以及商业发展规划对番禺而言，还是个需要在摸索中前行的课题。南站的“过客”步履匆匆，番禺新城业主的足迹却局限于往返在番禺与市区之间，番禺需要留下更多的沉稳而踏实的步伐，冲出迷雾与阴霾。
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