奇特的房价控制目标：涨幅超10%也达标

如果说2011年是开发商最难熬的一年，那么2012年将很可能是最终决定生死的一年。本报记者注意到，新年伊始，从地方政府部门、开发企业到投资投机者，吁请调控“松一松”的呼声再起波澜。

需注意的是，据不完全统计，有不少城市未能实现自己定下的调控目标。其中，海口市去年前11月房价涨幅高达29.50%。西安市去年前11月的房价同比涨幅达12.8%。

即使达标的城市，也是因为目标定得太低。同策咨询研究中心分析师姚伯均告诉本报，楼市泡沫在很大范围内依然严重存在，如上海某些区域的供求比达到了惊人的8.66：1，大量区域供求比依然在2：1以上。

过于宽松的房价目标

据不完全统计，2011年公布了年度新建住房价格控制目标的城市超过600个，多数与地方GDP、人均可支配收入增速挂钩，多数地方只需控制当年新建住房价格增幅在10%以内即达标，唯有北京明确提出“稳中有降”的目标。

由于2011年12月份各地的房价数据尚未完全公布，以截至2011年11月的剔除保障房因素的楼市数据，有相当数量的城市并未实现房价调控目标。其中深圳、上海、杭州房价出现下降，跌幅仅在5%左右；多数城市房价仍保持上涨，半数城市房价涨幅超10%，涨幅近30%。

据公开数据统计显示，海口市2011年的控涨目标是涨幅低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平，截至去年11月，该市GDP预期涨幅为10%左右，同期当地房价均价为9992.3元/平方米，2010年同期则为7716.2元/平方米，涨幅高达29.50%，远远未完成调控目标。

海口之后，其他很难完成控涨目标的城市还包括：2011年前11月，长沙房价同比涨幅26.34%，同期该市GDP及居民收入预期增幅分别为12%和14%；成都房价同比涨幅17.90%；郑州房价同比涨幅17.78%，同期该市GDP及居民收入预期涨幅分别为10%和13%；重庆上涨16.39%、沈阳15.61%、南京12.02%、北京7.86%。

值得注意的是，除了西安外，包括大连同比上涨9.85%、广州8.86%、武汉3.76%和天津0.54%等不少房价同比依然上涨的城市，由于制定的房价控制目标相对宽松，它们均已顺利完成调控目标。

形成鲜明对比的是，已完成调控目标的重点城市中，房价统计显示真正同比下降的城市仅占少数，仅包括杭州同比下降3.15%、上海4.00%和深圳5.02%等城市。

与地方房价控制目标形同虚设相呼应的，是地方限购令继续执行时的“观望”。2011年1月底后各地共48个城市相继出台地方性限购政策，其中10个城市限购令于2011年12月31日到期，1个城市2012年2月29日到期，其余37个城市没有明确具体时间。

据公开信息，本报记者统计，共有26个城市先后表态限购令2012年继续执行。其他如2011年底限购令到期的贵阳市，该市住建局对外称“该部门已将相关报告提请上级部门审批”。

楼市泡沫难消退

从地方利益和经济短期发展的角度看，控制房价上涨目标、严格执行限购令的动力显然不足。而从2011年各地最终房价同比涨幅看，楼市调控离成功还很遥远。

此轮调控一年多以后，多数城市楼市的调控效果主要还停留在成交量萎缩和少量的降价层面，从量价齐跌到价格下调还需要最后“一把火”。姚伯均注意到，不少区域楼市所出现的供求严重失衡现象，一方面是调控的效果表现，更是这些区域原本存在严重供求泡沫的“临床反应”。

同策房产咨询研究数据显示，上海商品住宅市场2011年供应8万套，近1000万平方米，而成交仅有6万套，约700万平方米。年末可售住宅余量达975万平方米，其中当年新增未去化住宅达到300万平方米。

姚伯均以上海市场为例分析，按照城市外围低端项目相对多，存货去化周期要求相对较短的逻辑，崇明、金山、浦东新区等三个郊区区县住宅存量去化时间较长，其中崇明县达到了2.71年、金山达到1.95年，浦东新区(不计南汇区)达到了2.31年，计入南汇的合并后的新浦东也达到了1.65年，存在较严重的泡沫。

采访中，多位业内资深人士认为，当前不少城市的楼市依然是被暂时压抑住的“活火山”，一旦压力解除，再次喷发的概率极高。“继续严厉调控，让这座火山实现逐步冷却，这是目前调控骑虎难下的出路。”一位资深人士直言。

同策咨询研究中心总监张宏伟针对近期有关“地方政府购买商品房抵保障性住房”的消息评论说，地方政府购买商品房抵保障性住房，有助于推动商品房市场成交回升，这个政策是政府为完成保障性住房任务而“变相救商品住宅市场”。

马光远：房价已步入实质性下行周期

（来源：广州日报）9月29日，国务院常务会议特别强调“坚定不移地搞好房地产调控”，而且，在正式文件中首次用“促进房价合理调整”等更加明确的政策表述。笔者认为，在政策层面，房地产近期几乎不可能松动，中国房地产正式步入了实质性降价周期。

事实上，房地产交易从今年下半年就已进入冰冻期，大多数一线城市的交易量创下了近三年来的新低，“金九银十”惨淡收场。但在欧债危机影响下，很多开发商对于政策最终松动抱有很大期望，因而使得最近两月房价胶着。

但是，随着政策的逐渐明朗和开发商链条的逐渐收紧，房地产进入价格真正调整的下行周期已成必然。首先，历经一年多的政策高压，房地产投资热明显退潮，外界对房价的看法渐趋理性，一些城市首先在成交量上进行了调整；其二，房价已经出现了松动的明显信号。9月份70个大中城市新建住宅，和8月份相比，价格下降的城市有17个，持平的有29个。从环比而言，9月份房价基本已经停涨。再根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本[消息价格户型点评]调查数据，2011年10月，100个城市住宅平均，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量的一个月；其三，多数城市库存创新高，其中14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了12万套，供需力量的对比发生了明显的变化；其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘。

特别是，我们看到，在经历了长时期的僵持之后，包括万科[简介动态]在内的大开发商正式加入降价促销行列。万科在一线城市新开楼盘降价幅度大多在15%到20%左右，万科在业内起带头作用，其降价意味着业内对房价下降已达成共识。这样，在万科、碧桂园[简介动态]、保利[简介动态]、龙湖、招商等行业龙头企业的带动下，这次房地产调控最终进入了房价合理下调的理性周期，房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转。

当然，房地产调控的历史告诉我们，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利。特别是，在地方融资平台债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱困境的时候。尽管温总理一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑。而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻。越在最后的时刻，更要警惕一些意想不到的变局。不过，从目前来看，房地产正式进入降价周期已成不争的事实。