9.29新政周年记 广州楼市调而未控？
房天下综合整理2011/09/29 11:09
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：2010年9月29日，国务院发布的“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发〔2010〕10号)”提出，坚决抑制不合理住房需求，其中限制购买住房套数、提高贷款首付比例、取消营业税优惠等，紧紧控制购房者买房条件，增加了商品房买卖过程成本。在广州，住宅成交量应声而下，今年1至8月，广州月均成交仅49万平，约为往年月份成交量7成。性住宅调控一周年前夕，房天下追踪过去365天楼市点滴变化，为广大网友呈现最真实的楼市真相！
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（房天下）9.29调控一年，广州地市经历从地王频现到底价常态的过程。去年9月以来，住宅成交逐月下滑，开发商通过2010年前三季度回笼的资金渐渐在去年四季度释放，今年以来，开发商资金链收紧情况显现。开发商缺钱，土地市场反应最为明显。市财政局《关于广州市2011年上半年财政预算收支执行情况的报告》显示，2011年广州上半年国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。宅地底价成交成为常态，房天下数据监控中心统计的数据显示，截止到9月25日，今年以来广州成交的23宗的住宅用地中，14宗以底价成交，占了成交宅地的六成。但由于地块起拍价格不低，土地在价格上是否真被“调控”，仍有待更长时间观察。
在住宅调控加码的影响下，广州土地市场正逐渐向新的方向探索，商服用地拍卖或将会成为广州土地财政的新增长点。但由于商服用地推出一定程度上冲掉了住宅用地的推出量，宅地“物以稀为贵”是否会引发下一轮宅地价格上涨，尚是未知之数。
今年仅9宗住宅用地溢价成交
数据来源：房天下数据监控中心
白云新城起拍楼面地价对比
| 宗地名称 | 成交时间 | 楼面地价 | 溢价情况 | 起始楼面地价 | 竞得人 | |
| 白云新城AB2907008-1 、 AB2907009 | 2010-12-16 | 19632 | 184% | 6900 | 保利地产 | |
| 白云新城AB2907008-2 | 2010-12-16 | 20605 | 198% | 6900 | 保利地产 | |
| 白云新城AB2907008-3 | 2010-12-16 | 19971 | 189% | 6900 | 中海地产 | |
| 白云大道AB2911022地块 | 2011-9-18 | 13536 | 0% |
| 万科 |
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住宅调控力度加强的一年，广州土地财政受影响不少。市财政局《关于广州市2011年上半年财政预算收支执行情况的报告》显示，2011年广州上半年国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。开发商拿地热情下降，底价成交难以避免，广州政府为避免土地流拍，稳定目前的楼市价格，从今年起就认真开始实施“勾地制”。勾地程序的实施，广州市国土房管局在重点关注区域的地块推出之前，均经过开发商提前提交卖地意愿申请，才正式挂牌公告，一方面有力防止了土地流拍，另一方面，政府一方也更有力地把握土地起始价格的定价权，即使地块底价成交，土地收入亦有保证。
记者留意到，今年推出的多幅地块起拍价格均高于去年，以万科最后底价拿下的白云大道AB2911022地块为例，该地起始价格已达13536元/平，但去年创下广州宅地地王的白云新城AB2907008-2地块，当时起拍价格仅6900元/平，一年时间，起拍价格翻番。此外，去年越秀地产以超越老地王价格拿下的沙湾地块，地块推出时楼面地价仅4054元/平，最近君华拿下的沙湾板块的宅地，起始楼面地价一跃到了5940元/平。
| 区域 | 2010年起拍价 | 2011年起拍价格 |
| 白云新城 | 6900元/平 | 13536元/平 |
| 番禺沙湾 | 4054元/平 | 5940元/平 |
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有钱才能买地，开发商普遍缺钱的一年，亦放缓了买地步伐。今年上半年，在品牌房企中仅富力、碧桂园、保利出手买住宅用地，其他成交的住宅用地均为本地开发商拿下。直到今年8月、9月，今年业绩完成进度不错的万科和中海才杀出重围，以底价补充在广州区域的土地储备；一直不惜高价拿地的越秀地产，直到今年9月才真正行动，拿下开发区一幅地块。大房企审慎拿地，住宅调控以来“过江龙”房企也明显减少，今年上半年，土地拍卖会上已经难寻其他城市房企到广州拿地的情况，即便是已经在本地开发项目的龙光、佳兆业、中铁建等开发商，也没有再报名拿地。
而除了在起拍价格上做了技术性操作，今年广州前所未有地大推商服地块，亦是住宅市场调控以来的一大特点。今年6月份，由广州政府牵头举办了广州有史以来场土地推介会，一次过推出54幅重点区域的商服用地，规模之大亦为历年首次。下决心打造多个商业中心，广州今年已经先后推出珠江新城、琶洲、白云新城、广州南站等重点功能区的商服地块，广州市国土房管局副局长黄文波称，未来三个月，广州计划推出商服用地30宗，约0.8平方公里，商服用地的推出量为住宅用地的两倍，这更见政府的决心。但由于商服用地推出一定程度上冲掉了住宅用地的推出量，在广州市区内尤为明显，宅地“物以稀为贵”是否会引发下一轮宅地价格上涨，尚是未知之数。
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9.29调控一周年，广州一手住宅市场在政策重压之下涨幅逐步缩小，虽未停涨，但累积效应已经开始显现。绿城遭遇资金链危机，富力首度下调年度销售目标20%，金地在上海的项目率先降价领跌整个楼市……最近几天有关开发商的消息着实抓人眼球，这一切似乎都在透露着一个共同的信息——开发商就要撑不住了，购房者期待了一年之久的降价潮已为时不远。
那么在今年剩下的3个月里，广州会出现降价潮吗？促销会有，降价难说。现在已进入政府与房企博弈的关键阶段，每到年底开发商都会用各种促销方式跑量，抓紧最后的机会把销售业绩冲上去。一旦调控稍有放松，楼市反弹将成为必然事件。今年的楼市成绩单不会难看，如果调控一直持续，明年才是真正的考验。
综合一年的广州一手住宅网签成交数据来看，去年9月29日主要针对购房者调控政策出台后楼市马上做出回应，广州一手住宅网签均价应声而降，但这仅仅是昙花一现，去年12月房企爆发促销战，当月12357元/平的月均网签均价为去年之最，这个记录至今仍未打破。
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数据来源：中指研究院 房天下 数据整理房天下数据监控中心
2011年初广州一手住宅市场的网签均价维持在11600元/平左右的高位，有很大一部分原因在于对随后出台的“限购”政策的畏惧。许多购房者担心限购政策出台后丧失购房资格，所以纷纷出手置业，这直接导致了今年1、2月份广州新房市场价量同比均大幅上涨。
限购政策出台后楼市立即走低，价量齐跌。3月份的网签均价同比去年出现下跌，足以说明限购的威力。在接下来的半年广州楼市仿佛就此一蹶不振，环比价格连连下降。增城从化4月1日执行限价政策后，对整个广州房价又是一记沉重的打击，5、6、7三个月的网签均价均未超过11000元/平。虽然在8月份广州楼市打了一个漂亮的翻身仗，但对全年房价的拉升作用有限。
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广州去年全年的一手住宅网签均价为10925.9元/平，而截止到今年8月份，2011年网签均价为11452元/平，调控至今，房价仅仅上涨526.1元/平，增加4.8%。
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成交量的大小最能反映市场活跃度，卖方供货情况如何，买房是否有充足的购房意愿，只有双方条件均满足，才能促成成交。调控一年，广州一手住宅市场活跃度降低是不争的事实。
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一方面，广州政府通过限购等措施控制买房市场，强制减少住房需求，另一方面，又通过限价等措施调控卖方市场，从而实现“房价控制目标”的承诺。调控政策出台后购房者中流行着一句话——想买的买不起，买的起的买不了。这是对目前市场上购房群体的真实写照，刚需族购房愈加谨慎，且对调控一直抱有希望，房价下降的预期越来越浓；开发商从限购政策出台开始就减缓了推新货的步伐，无论是出于消化政策的目的，还是出于减少供应以刺激需求的目的，开发商不想卖楼的举动直接影响到广州一手住宅市场的成交情况。这点在今年下半年表现的尤为明显。
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从今年5月份开始，广州全市一手住宅成交套数就逐步降低，涨幅也逐渐缩小，虽然8月有所反弹，但与去年同期相比甚至出现了同比下跌的情况。今年下半年跟去年相比完全走出了相反的曲线，市场活跃度降低显而易见。
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调控之下番禺崛起 价格直线飙升仍得购房者宠爱
2011年中心六区和十区一手住宅网签均价对比图(单位：元/平)
数据来源：中指研究院 房天下 数据整理房天下数据监控中心
从各区成交情况来看，除去限价的增城从化，其他十区的网签均价呈现缓慢爬升的态势，但中心6区的价格波动较大。值得注意的是，即使中心6区网签均价呈下降了，十区均价仍上涨。这是因为花都、南沙和番禺的价格不断上涨，在很大程度上拉升了广州十区一手住宅成交均价。
花都南沙和番禺三区一手住宅网签均价(单位：元/平)
数据来源：中指研究院 房天下 数据整理房天下数据监控中心
从上图中可以看出花都、南沙和番禺区的网签均价走势，花都和南沙相对上涨幅度较小，番禺则几乎是直线飙升，今年1月份其网签均价为11640元/平，到了8月份，其网签均价已经涨到了16039元/平，涨幅达40.5%
在城郊4区中，番禺如此受到购房者厚爱，原因有三：其一，对于广大的刚需族来说，相比老城区动辄2、3万一平的价格，番禺区的价格是能够接受的，也负担的起；其二，花都、南沙离市中心较远，交通还不是很便利，番禺这几年已经逐步完善了市政基础配套设施，地铁3号线的开通大大缩短了番禺与市中心的距离；其三，番禺区拥有众多大型社区，商业、娱乐等设施也渐渐躲起来，居住氛围好，环境也胜过市中心。综合以上三点，番禺自然受到购房者的青睐，即使在调控之下，依然不能阻止其房价的迅速攀升。
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9.29调控满一周年，开发商使出无数应对调控的对策，终于使得房价维持在原有水准上，广州未见明显降价潮。各房企表示“调控已是常态”，各自相安无事地部署自身计划。然而这并不代表房企们的“抗战”成功，货存压力、成交萎靡、资金回流以及融资问题仍是考验房企的重重关卡。9月28日，众嘉宾聚集房天下齐论金九银十楼市，认为降价潮“毫无根据”，但房价将回归理性，而这“理性”一词，或者说明，与2010年相比，房企的态度已有了实质性的转变。
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抱着刚需当靠山 扛过半年便雨过天青
9.29调控被誉为“二次调控”，由此许多开发商认为“已有心理准备，无需惊慌，仍会按部就班卖房”。而实际上，在2010年10月限购令出台之前，广州楼市确实比较争气。监控显示，10月1日至20日，广州十区二县一手住宅成交面积达150.9万平方米，成交套数为14195套，两项数据均超越9月份全月成交，再创年内新高。
但在10月15日广州“限购令”颁布后，成交出现大幅跳水。据统计，10月16日至20日全市成交2005套，成交面积为22万平方米，日均成交套数为401套，与本月前20天日均成交710套相比，跌幅接近44%。此外，期间全市成交均价为9591元/平方米，与前20天相比大跌18.5%，“限购令”与加息的威力表露无遗。
市场明显转淡，不少开发商坦言，成交受到了明显的影响。但与不少专家一样，开发商亦表示，这将不会是楼市的常态，市场的存在需求一直存在，目前只是购房需求被强抑，甚至有开发商表示，“政策不会持续太久，而在政策放松之后，房价不仅不会降，反而会呈报复性上涨的趋势，届时成交将有大幅度的回升”。
香江地产营销中心副总监任伶甡认为，购房者不需要对政策感到惊慌，“不过新政策刚出来，购房者有一个观望的过程是正常的”。她说。而她所说的“不惊慌”，在某种程度上也印证了开发商此时的心理状态。强大的刚需，无疑是开发商的定心丸，由于2010年的楼市使得开发商攒足了“银子”，不少开发商“不差钱”，因此，乐观者认为，只要扛过半年，便会雨过天青，“乞求房价下降，不如尽早出手”，几乎成为房企的共识。
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然而市场正在慢慢发生变化，随着限购令在蔓延开来，广州楼市成交暴跌四成，上海二手房成交也出现急剧下滑，大批炒房团几已在北京销声匿迹，在经历了辉煌的“金九”后，楼市再度迎来了“严寒”，甚至有人再度抛出“拐点论”。
面对成交的大幅缩水，房企开始积极应对。转移阵地，到不受限购影响的二三线城市大举拿地便是房企转移阵地的重要信号。同时房企开始加大商业地产、商业综合体、旅游地产、养老地产的比例，共同抵抗住宅市场带来的经营风险。
而这个策略确实收到了良好的效果。
2011年4月,恒大开盘的5个项目均位于三线城市,新盘全月合计销售额达13.4亿元。4月恒大地产实现销售额61.5亿元,同比、环比分别增长64.5%、11.5%;销售面积87.5万平方米,同比2010年同期的57.8万平方米,增长51.3%。
如此辉煌的业绩，与本来就深耕在二三线城市的恒大的积极部署密不可分。恒大地产总裁夏海钧表示,当前房地产开发企业如果能成功布局二、三线城市,可以有效地规避宏观调控政策带来的风险,从而保证公司业绩的持续稳定增长。
此外,中海地产4月份实现房地产销售额82.0亿港元及销售面积42.2万平方米,同比分别增长68.0%和7.4%。1至4月份累计实现房地产销售额279.7亿港元,同比增长50.3%,累计实现销售面积181.9万平方米,同比增长31.0%。
中房研协发布的今年一季度房地产市场报告显示,受限购政策影响,一线城市对各地产企业的贡献度出现下降,二线城市与去年持平,三、四线城市的比重稳步增长,成为企业规模扩展重心。
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尽管有了二三线城市这条出路，但天量的库存同样是悬在房企头上的一把利剑。
根据各地官方数据,截至目前,北京、上海、广州、深圳等一线城市新房库存已分别达到107525套、52683套、37523套、22760套;库存面积分别为1360.2万平方米、775.52万平方米、499.84万平方米、211.59万平方米。业内人士指出,房地产宏观调控效果在北京等一线城市最为明显,各家房企的存货也大多集中在这些一线城市。
而从广东全省来看,今年二季度末商品房待销面积2284.47万平方米,较一季度末增加103.73万平方米。
另有数据显示，多数城市库存创新高，其中14个主要城市库存需要13月左右消化。上市房企也各自出招自救：一方面万保招金等龙头企业齐降价；另一方面中小房企忙着脱地产化。
据专家分析，随着宏观调控效果的显现，以及国内国际金融形势的发展，预计今年政府不会再出台更严厉的调控手段，而是重在落实目前的政策，楼市政策底隐约可见。
在此种状况下，万保招金A股地产四大金刚楼盘都有不同程度降价。有业内分析认为，在目前环境下，龙头企业多为试探性降价，大面积“真摔”还要等待。
万保招金带头了，在此时确实引得不是人猜疑。回想2008，由于万科带头降价，各大房企纷纷跟风，使得2008年的“拐点”显得尤为实在。而调控持续到8月份之时，房企“以量换价”的趋势越来越明显，房企已“抗”过大半年，在金九银十前夕，房企态度也发生转变，而万保金招的动向，也已经表明，“死扛”，在如今的市场以及政策背景下，并不会生存得很好。
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若不死扛，摆在开发商面前的便是降价。由于市场上仍有大批刚需观望，若房企大幅降价，市场应当还是相当火爆，但就广州而言，尽管开发商所推货量增多，但整月未见有楼盘全线飘红。
和过去十几盘一推的旺季规模相比，临近尾声的9月，房地产交易面临有价无市，无盘可推的尴尬境地。在购房者一阵阵降价销售的呼声下，开发商终于坐不住了，某主打超高“性价比”的楼盘已确定在十一黄金周期间，除保留先前所有优惠折扣外，再次降价20万元，以期激活跌至谷底的市场。
此举旨在在黄金周内拉动销售业绩，以此作为后期开发吸引人气的手段。事实上，现在的楼市更趋于冷静，购房者观望情绪浓厚，只要开发商不降价，购房者就愿意“再看看、再等等”，和前几年购房者蜂拥买房抢房情景不同，开发商的“卖方市场”低位正在悄然向购房者的“买方市场”转移，“就眼前现状看，随着十一黄金周的日益临近，将会有更多楼盘选择大幅降价促销，以期在黄金周博得销售先机。”
伴随着以大幅降价手段来吸引购房者的，还有电商购房等新颖的营销方式，利用网络进行营销是今年房企在营销方面所迈出的新的一步，毕竟2010年的牛市盛况已不复存在。
无论如何，调控满一周年后房企确实守住了房价的指标线，在市场不景气的情况下，想保证房价处于高位，必须以产品说话。于是，市场不再出现“地王”，不再“日光”，房企有开始真正回归产品的趋势。用招商地产总经理贺建亚的话说：“房子产品过剩了就要卖服务。”目前房企的资金链情况使得大规模大幅降价在当下显得不现实，房企既不愿降价亦不再死扛，那么回归产品，或许是产品在如此严峻的市场所能探索到的最长足的出路。
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（证券日报）在房地产市场持续低迷的时候，不少房产大佬与资深楼市专家们也没有闲着，纷纷表达了对近期仅今后楼市的看法。
作为内地房地产市场上最为活跃的两位房企大佬，任志强与潘石屹的言论经常引发大众的讨论，而对于近期房地产市场的状况，2人的观点便截然不同。
任志强VS潘石屹：
开发商是生是死？
中国董事长潘石屹9月22日发表博文称，现在开发商死不了，资金链还不错。潘石屹认为现在中国经济最薄弱的两个环节是中小企业和地方政府，并称：“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢，2009年销售三万多个亿，2010年销售五万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错。”不过，对于潘石屹的乐观，华远地产(600743,股吧)任志强却直接回应道：“很快就只剩裤衩了。”
虽然两人在开发商今后一段时间内的境遇上持不同的观点，但对于住宅的价格走势的判断却出奇的一致。潘石屹就表示，住宅价格应该降，今年不降，两三年以后还得降。因为保障房的影响是巨大的。未来五年政府要建设3600万套保障性住房，如果按一个房子里住4个人算，那就是将近1.5亿人，总共的城市人口才6亿。
同时，任志强也一改以往强硬的口风，承认房价今后确实有可能下降。
此外，对于限购政策，潘石屹称有关二、三线楼市“限购”，不是住建部指定，而是督促地方自己发布楼市限购政策和措施。目前中国的房地产市场正在上演“猫捉老鼠”的游戏，政府是猫，开发商是老鼠，现在从一线城市追到了二、三线城市，还未捉住。而二、三线城市限购范围扩大，很可能会带动四、五线城市的楼市发展。
冯仑：淘汰与再生时期
相比于任志强和潘石屹，万通地产(600246,股吧)的领军人冯仑在目前却很少直接谈及房地产的现状，其更多的是发表一些谈经论道的言论。不过日前，冯仑在某论坛发表演讲时称，中国的房地产行业正在经历由资源竞争向创新竞争的过渡阶段，这将是一个淘汰与再生的大洗牌的时期。未来的房地产企业要不断向住宅产业化和节能环保、绿色生态的方向不断创新，创造新的赢利模式，才能赢得未来的竞争。
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杨少锋：众多房企将被淘汰
刚刚发布新书《地产真相》的北京联达四方房地产公司的老总杨少锋，资历上虽然不能和任、潘、冯等人相比，但作为地产界的新锐，其对于房地产行业的独特理解使得他屡屡准确的预测出行业的走势。而对于目前房企面临的严峻形式，杨少锋就表示，这一轮调控，将会有许多在2008年侥幸逃生的房企被淘汰。其认为目前的市场不再是谁拿名的赛跑，而是一场逃生较量。那些“不到黄河心不死”、“不见棺材不掉泪”的开发商，不到楼市面临崩盘的时候，大部分人是不会承认有着所谓的“拐点”。
曹建海：新一轮限购名单应该尽早出台
9月28日，地产三剑客之一、中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海接受《证券日报》记者采访时指出，与之前调控政策“步步加码”相比，目前的调控环境已略显宽松彼时，一度传出二、三线房价城市也要“限购”的消息，如今却有不了了之的意味。曹建海认为，政策若在此时放松，在地方政府“力抗”之下，近一年的调控效果有泡汤的可能。因此，他建议要尽快出台新一轮限购城市名单，否则持续一年余的调控政策将会变得毫无诚意。
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