刀尖上的游戏:保利逆市拓展高端路线
地产中国网2011/08/22 11:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
据《理财周报》报道在市场前景暗淡的情况下，唯有央企保利敢于逆市接盘地王项目。
日前，保利地产发布公告称，其将从中国兵器集团手中收购蓟门桥项目100%股权，该项目曾为在2010年3月份以楼面地价27529元/平方米的单价成为当时的单价地王。时隔1年多以后，该项目从中国兵器手中转让，预计楼面地价不会低于3万元/平方米。
而中原地产一份分析报告指出，保利接手该项目以后，房屋售价低于6万元/平方米，就不会赚钱。以目前的市场前景判断，即便这样的房屋卖到6万元/平方米，其购买人群也所剩无几，加之北京市调控高价盘的影响，这样的项目能否拿到预售证还不得而知。
巧合的是，保利地产2009年12月份以30.4亿元拿下的石佛营项目正准备以“保利东郡”项目案名开盘，开盘均价或定在4.7万元/平方米左右。然而，该项目预计8月20日开盘，但截至笔者发稿时，北京房地产交易管理网上也并未发现保利东郡的预售信息，该项目是否能如期开盘只能拭目以待。
对于保利目前极力拓展地王项目的做法，业内人士则以“刀尖上的游戏”来形容。
东郡样本定价存疑
保利东郡地块是保利地产2009年12月份通过“招拍挂”拿到的，建筑面积17.2万平米左右，楼面地价在23506元/平方米，位于朝阳区东四环石佛营，朝阳公园桥东南角200米，有315m2、285m2、190m2及165m2四种户型。 板楼70年产权，共10座楼栋，楼高为10-18层，精装修。2、4、6、7、8号楼为住宅楼，1、3号楼为楼，5号楼为商业楼。
均价4.7万元/平方米的房屋是该项目住宅部分，由于北京市于6月1日以后，禁止商用楼分割销售，其1、3、5号楼部分可能需要自持或者整售，这样其销售价格要比住宅低，而且销售速度或比较慢。
正因如此，高楼面地价和比较难销售的产品结构，使得保利东郡试水市场十分谨慎。
于是，保利东郡决定走中式大宅的风格，主推315平米户型大宅，单套售价在1000万元以上。
“该楼盘开盘时间还未确定，预计在8月末9月初开盘，目前还未拿到预售许可证。”保利地产北京项目负责人告诉笔者，“价格的话，还没有确定，要等待建委的批复。”但笔者从保利东郡的一位销售人员处了解到，该楼盘的价格大概在46000-49000元每平方米，不会低于45000元每平方米，也就是说，均价大概在47000元每平方米。
虽然这个售价对于保利来说，并不是一个暴利的价格，但是对于该项目来说，已经到了上限。
扎眼价格还仅是保本？
据悉，保利东郡项目精装交房，内部装修成本比较高，但是这样的精装能否被购房者买账，还是个未知数。保利东郡在推广其精装修时，再三宣传其配备家私都是意大利进口的，但是这些并不包在精装修价格里面，需要另付钱。
而保利东郡项目周边都被房龄在10年左右的二手房包围，其门口道路也比较陈旧，旁边临近住总建材市场，人流比较杂乱，交通出行上，进出项目交通秩序比较混乱。
该楼盘原址是北京第三印染厂，笔者在周围发现，周边多是老旧居民楼，仅隔一条马路就是十里堡北里，这些楼盘都是1982年-1985年左右建造的，楼盘旧，来往人员复杂。笔者在透过样板间的窗户向外望去，入眼的就是这些老旧居民楼。
有业内人士分析，这些因素也将影响到楼盘的销售，“高端人士是不愿意住在这样吵闹和复杂的环境里的”。
最让保利东郡项目品质受影响的是其地块呈对角型，地块被旁边的一处旧住宅小区几乎切分成南北2块，使得地块不完整，园林难呈现大宅的气势，而且旁边陈旧的住宅小区就紧挨保利东郡“楼王”，无论如何用园林遮挡都没用。
中经联秘书长陈云峰曾预计，该项目如果加上建筑成本等其他成本，和开发商合理利润，入市时可能会卖到4万元/平方米。而如果按照保利东郡目前的精装修水平，项目卖4.7万元/平方米仍旧是保本价。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，以周边综合情况来看，这个价格比较扎眼，结合其户型多用于自住，这一价格有些高，比较难支撑，也会对周边市场起到一定影响。再综合周边情况和成本价格来看，卖到40000元／平方米左右就可以了。
值得注意的是，根据北京市调控高价房的要求，现在均价4万每平米以上的项目预售证不容易拿到的。但上述保利东郡销售负责人则向笔者表示，在申请预售证时并没有感觉困难。另一个保利地产相关负责人则表示，会争取在8月开盘。
如果按上述销售员透露给笔者的情况，8月20日开盘，那么按照流程，截至笔者发稿时，预售证应该已经下发，事实上则完全相反。笔者查询北京房地产交易管理网，并没有发现保利东郡预售的信息。
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销售压力明显
据悉，保利东郡是当时的地王项目，2009年12月17日保利地产以30.4亿竞得。据北京中原统计，从2009年到2010年上半年出让的住宅地块，对比售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占售价比达到了39.2%。创造了历史。其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。
“粗略测算，保利东郡的土地成本占售价比预计会达到47%左右。”中原地产分析师张大伟表示，“预计会有一些销售压力，根据统计数据来看，地王企业销售难逐渐出现。”张大伟还指出，大部分地王项目的签约情况并不理想：以最近入市的18期项目提供的4933套房源看，截至目前签约数量为2270套，签约率为46%，明显低于市场平均的50%左右的签约率。
胡景晖也表示，目前，整个市场预期在变，处在下降态势中，这对该楼盘会有一定的冲击。
笔者采访了现场看房的人，该人士表示，综合性价比来看，如果在这套315m2的房子，大概要1500万元左右，那还不如到五环附近套别墅。
保利玩“刀尖上的游戏”
值得注意的是，虽然保利东郡项目前途未卜，但是保利地产8月10日又通过收购蓟门桥项目股权的方式，拿下了蓟门桥地王项目，这个项目地价更高。
这是中国兵器集团投入17.6亿元在2010年3月份力挫其他房企拿下的。
该项目中需要配建一定比例的限价房和商业房，按照这个比例折算，该项目楼面地价已经超过了3万元/平方米。
而这个项目的动态投入成本预算也很惊人，仅中国兵器集团前期购地款的1年利息，就需要支付1亿元以上，再加上保利投入资金的利息成本、建设成本等费用，预计项目建设成本已经达到5万元/平方米。
按照国土资源部关于闲置土地的规定，该项目2010年拿地，必须在2012年建设完成，否则就被视为闲置土地，也就是说，保利拿下这个项目以后，不能坐等土地，再向银行抵押贷款，必须在目前银行贷款十分紧张的情况下，拿下这个地块后立即抵押贷款，去做项目开发。
“当前贷款额度有限，而且利率很高，大部分房企都会通过民间借贷来做一段时间，完全依靠银行贷款，审批时间就要半年，”一位不愿透露姓名的房地产企业负责人对笔者说，目前北京房地产项目收购的蓟门桥贷款利率已经超过了月息6%。
而有行业内人士猜测，保利地产收购蓟门桥项目，是为了完成其2011年土地市场拓展工作。房地产企业为了保证未来2-3年的持续开发，必须提前购买土地。
据了解，2011年至今，保利地产在北京土地市场上没有拿下一块地。
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