2011年上半年广东房地产市场分析报告
省房协2011/08/02 15:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2011年上半年广东房地产市场分析报告
广东省房协市场分析课题组
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）
一、社会经济环境
上半年广东总体经济运行继续保持平稳增长势头，完成国内生产总值23421.12亿元，按可比价格计算，同比增长10.2%，增幅比去年同期下降1个百分点。全社会固定资产投资6990.69亿元，同比增长18.7%，增幅比去年同期下降3.1个百分点。
二、数据分析
（一）房地产投资
1、完成开发投资
今年上半年，广东房地产完成开发投资1993.33亿元，同比增长32.2%，增幅比去年同期下降0.6个百分点。固定资产投资占GDP比重为30.0%，增幅同比下降2.8个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.5%，增幅同比提高0.8个百分点，低于平均水平4.3个百分点（见表1）。
表1完成开发投资增长数据表 单位：亿元
| 地 区 | 时 间 | 国内生产总值 | 固定资产投资 | 房地产开发投资 | 固定资产投资占GDP比重 | 房地产投资占固定资产投资比重 | 房地产投资占GDP比重 |
| 全 国 | 2010年上半年 | 172840 | 114187 | 19747 | 0.661 | 0.173 | 0.114 |
| 2011年上半年 | 204459 | 124567 | 26250 | 0.609 | 0.211 | 0.128 | |
| 同比增长(%) | 9.6 | 25.6 | 32.9 | -5.2个百分点 | 3.8个百分点 | 1.4个百分点 | |
| 广 东 | 2010年上半年 | 19668 | 6448.67 | 1507.92 | 0.328 | 0.234 | 0.077 |
| 2011年上半年 | 23421.12 | 6990.69 | 1993.33 | 0.3 | 0.285 | 0.085 | |
| 同比增长(%) | 10.2 | 18.7 | 32.2 | -2.8个百分点 | 5.1个百分点 | 0.8个百分点 |
从近年同期的数据来看，2003-2008年房地产开发投资同比增速逐年提高；受国内外经济环境影响，2009年出现负增长，2010年逐渐恢复；受宏观调控与投资惯性影响，今年上半年房地产开发投资同比增长32.2%，增速同比下降0.6个百分点（见图一）。
图一 广东近年上半年房地产开发投资走势
从单个季度的投资情况来看，今年2季度比1季度的投资额明显增加，处于2008年以来的单季度水平（如图二）。
图二 2008年以来各季度广东房地产发投资比较
按用途划分，住宅同比增长32.8%；楼、商业用房和其他用房投资同比分别增长69.5%、23.5%和25.7%。其中，楼投资增幅同比提高20.5个百分点，住宅投资增幅提高了2.8个百分点，而商业用房和其他用房投资增幅较去年同期分别下降11.7和17.7个百分点（见表2、图三）。
表2 按用途完成开发投资数据表 单位：亿元
| 时 间 | 住宅投资 | 楼投资 | 商业用房投资 | 其他投资 |
| 2010年上半年 | 1067.06 | 57.09 | 142.09 | 241.69 |
| 2011年上半年 | 1417.31 | 96.79 | 175.54 | 303.68 |
| 同比增长(%) | 32.8 | 69.5 | 23.5 | 25.7 |
图三 广东近年上半年房地产开发投资走势
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2、开发资金来源
上半年到位资金3258.90亿元，同比增长19.7%；其中，第2季度比1季度同比增速提高5.3个百分点。
从构成看，国内贷款637.26 亿元，同比下降7.7%，其中，2季度比1季度下降7.6%；利用外资31.18 亿元，同比增长5.9%，2季度环比增长82.2%；自筹资金1013.15亿元，增长35.1%；其它资金（销售回笼资金）同比增长25.8%，2季度比1季度增长14.9%。其中定金及预收款968.34亿元，同比增长65.5%，个人按揭贷款423.69亿元，同比下降9.8%（见表4、图四）。
表4 房地产资金来源基础数据表 单位：亿元
图四 广东近年上半年房地产资金来源变动
从比重分析，国内贷款占本年到位资金的19.6%，同比下降5.7个百分点，为2002年以来次低，仅高于2005年同期水平约2个百分点；利用外资占1.0%，比重同比微降0.12个百分点；自筹资金占31.1%，同比提高3.6个百分点；其它资金（销售回笼资金）占48.4%，同比提高2.4个百分点（见图五）。
图五 广东近年上半年房地产资金来源结构
从资金充裕情况来看，上半年企业资金充裕度（到位资金/房地产开发投资额）为163%，比去年同期下降18个百分点，但仍处相对高位（见图六）；与今年前几个月相比，该比值呈逐月下降趋势（见表5），企业资金持续趋紧。
图六 广东近年上半年房地产到位资金情况
表5 2011年上半年广东房地产资金充裕度情况 单位：亿元
| 时 间 | 到位资金 | 开发资金 | 资金充裕度 |
| 2011年1-2月 | 998.14 | 390.53 | 2.56 |
| 2011年1-3月 | 1587.46 | 763.02 | 2.08 |
| 2011年1-4月 | 2040.49 | 1108.85 | 1.84 |
| 2011年1-5月 | 2591.86 | 1501.85 | 1.73 |
| 2011年1-6月 | 3258.9 | 1993.33 | 1.63 |
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（二）土地购置
上半年房地产企业购置土地面积1165.54万平方米，同比增长67.8%；2季度购置土地面积778.06万平方米，比1季度增长了100.8%；土地成交价款同比增长16.9%；土地购置单价为1678元，同比大幅下降30.4%，其中2季度土地购置单价为1577元，比1季度下降16.2%；上半年，待开发土地面积为3929.95万平方米，同比增长14.2%。
表6 房地产企业购置土地数据表 单位：万m2、亿元
| 时 间 | 土地购买面积 | 土地成交价款 | 购置单价（元/m2） |
| 2010年上半年 | 694.42 | 167.3 | 2409 |
| 2011年上半年 | 1165.54 | 195.57 | 1678 |
| 同比增长(%) | 67.8 | 16.9 | -30.4 |
| 2011年1季度 | 387.48 | 72.88 | 1881 |
| 2011年2季度 | 778.06 | 122.69 | 1577 |
| 环比增长(%) | 100.8 | 68.3 | -16.2 |
从近年同期土地购置情况来看，今年上半年购置面积大幅上涨；与之相比，土地的购置单价大幅回落，但仍处于近年次高水平（见图七）。
图七 广东近年上半年房地产企业购置土地状况
（三）商品房建设
商品房屋施工面积29724.06万平方米，同比增长24.1%。其中，新开工面积6561.70万平方米，同比增长16.2%；竣工面积2191.32万平方米，同比下降2.3%（见表7）。
表7 各类商品房建设数据表 单位：万m2
| 时 间 | 面积 | 总数 | 住宅 | 楼 | 商业 | 其他 |
| 2010年上半年 | 施工面积 | 23955.9 | 18199.53 | 872.96 | 2150.97 | 2732.45 |
| 新开工面积 | 5644.62 | 4550.94 | 108.15 | 365.6 | 619.93 | |
| 竣工面积 | 2241.78 | 1852.3 | 26.34 | 189.5 | 173.63 | |
| 2011年上半年 | 施工面积 | 29724.06 | 22400.93 | 1014.46 | 2577.42 | 3731.25 |
| 新开工面积 | 6561.7 | 5051.12 | 170.72 | 515.31 | 824.56 | |
| 竣工面积 | 2191.32 | 1780.43 | 67.16 | 142 | 201.72 | |
| 上半年同比增长(%) | 施工面积 | 24.1 | 23.1 | 16.2 | 19.8 | 36.6 |
| 新开工面积 | 16.2 | 11 | 57.8 | 41 | 33 | |
| 竣工面积 | -2.3 | -3.9 | 155 | -25.1 | 16.2 |
与近年同期相比，上半年商品房施工面积同比增速仅低于2008年同期增速，商品房施工面积持续增加。受宏观调控影响，新开工面积同比增速相对放缓，竣工面积出现负增长（见图八）。
图八 广东近年上半年商品房建设状况
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（四）商品房交易
上半年全省商品房销售面积3336.80万平方米，同比增长17.0%；销售额2588.35亿元，同比增长25.7%；销售均价7757元/平方米，同比增长7.4%。其中，商品住宅销售面积3030.40 万平方米，同比增长16.9%；销售额2258.83亿元，同比增长26.1%；销售均价7454元/平方米，同比增长7.8%（见表8）。
表8 房地产交易数据表
| 时 间 | 商品房销售面积（万m2） | 商品房销售额（亿元） | 均 价（元/m2） | 住宅销售面积（万m2） | 住宅销售额（亿元） | 均 价（元/m2） |
| 2010年上半年 | 2851.49 | 2059.93 | 7224 | 2591.46 | 1791.39 | 6913 |
| 2011年上半年 | 3336.8 | 2588.35 | 7757 | 3030.4 | 2258.83 | 7454 |
| 同比增长(%) | 17 | 25.7 | 7.4 | 16.9 | 26.1 | 7.8 |
与往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的销售面积、销售额、销售均价都再创新高，但销售均价的涨幅同比有大幅下降，遏制房价过快增长初见成效（见图九、图十）。
图九 广东近年上半年商品房销售状况
图十 广东近年上半年住宅销售状况
从单季度商品住宅销售情况来看，今年2季度宅均价环比下降达6.4%，说明中央和省对房地产市场的调控政策的累积效应逐渐显现（图十一）。
图十一 近年各季度广东商品住宅销售情况
从商品房供求关系来看，2011年上半年批准预售面积4512.68万平方米，同比增长23.7%；销售率（实际销售面积/批准预售面积）为73.9%，比去年同期下降4.3个百分点。其中，2季度批准预售面积环比下降近50%，而销售面积则增长25.9%，相当一部分是消化1季度的存货（见表9）。
表9 广东商品房供需数据表 单位：万m2
| 时 间 | 批准预售 | 实际销售 | 销售率 |
| 2010年上半年 | 3647.9 | 2851.5 | 0.782 |
| 2011年上半年 | 4512.68 | 3336.8 | 0.739 |
| 同比增长 | 0.237 | 0.17 | -4.3个百分点 |
| 2011年第1季度 | 2968.84 | 1476.85 | 0.497 |
| 2011年第2季度 | 1543.84 | 1859.95 | 1.205 |
| 环比增长 | -0.48 | 0.259 | 70.8个百分点 |
从商品房待销情况看，今年2季度末商品房待销面积2284.47万平方米，较1季度末增加103.73万平方米。从待销年份看，待销1年以上新增66.83万平方米，占新增总量的64.4%；按用途分，住宅新增待销面积61.40万平方米，占新增总量的59.2%（见表10）。
表10 广东商品房待销面积 单位：万m2
| 项 目 | 总数 | #住宅 | #楼 | #商业 | #其他 | ||
| 2011年1季度末 | 待销面积 | 2180.74 | 1264.72 | 78.04 | 454.58 | 383.41 | |
| #待销1年以内 | 671.59 | 442.09 | 18.02 | 115.17 | 96.31 | ||
| #待销1-3年 | 1185.23 | 715.3 | 40.15 | 228.99 | 200.8 | ||
| #待销3年以上 | 323.92 | 107.33 | 19.87 | 110.41 | 86.31 | ||
| 2011年2季度末 | 待销面积 | 2284.47 | 1326.12 | 85.83 | 482.91 | 389.62 | |
| #待销1年以内 | 738.42 | 498.6 | 20.29 | 119.81 | 99.72 | ||
| #待销1-3年 | 1220.06 | 721.79 | 44.66 | 251.02 | 202.59 | ||
| #待销3年以上 | 326 | 105.73 | 20.87 | 112.08 | 87.31 | ||
| 2011年2季度新增 | 待销面积 | 103.73 | 61.4 | 7.79 | 28.33 | 6.21 | |
| #待销1年以内 | 66.83 | 56.51 | 2.27 | 4.64 | 3.41 | ||
| #待销1-3年 | 34.83 | 6.49 | 4.51 | 22.03 | 1.79 | ||
| #待销3年以上 | 2.08 | -1.6 | 1 | 1.67 | 1 | ||
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（一）结论
1.完成开发投资。全省房地产完成开发投资持续增长，住宅投资增速稳定，楼投资大幅增加，商业用房和其他用房投资增速则有所回落。
2.资金情况。企业资金充裕度下降，资金来源结构变化明显，国内贷款比重降低，个人按揭贷款大幅下降，企业自筹资金和其他资金中的定金及预收款大幅增长，企业资金状况较去年同期趋紧。
3.商品房开发建设。全省土地购置面积明显增加，商品房施工面积持续增长，新开工面积增速相对放缓，竣工面积出现小幅下降。
4.商品房销售。商品房批准销售面积“前松后紧”，可能与地方政府的限价措施有关；待销面积增加，供需比例仍较为宽松；商品房和商品住宅销售面积、销售金额大幅增加，销售均价2季度环比有所回落。
综上所述，受宏观调控影响，我省房地产开发投资、资金来源结构都发生了一定变化，商品住宅均价环比出现回落，宏观调控成效初步显现。但当前房价仍与民众心理期待有较大的差距，政府调控市场的压力不断增大。
（二）展望
政策方面。稳定物价总水平仍然是下半年宏观调控的首要任务，加息和提高存款准备金率的可能性仍然存在。鉴于放松调控或出现报复性反弹，在市场供求关系短期难以改变的情况下，楼市宏观调控将常态化、范围将扩大化；“三限”（限购、限贷、限价）政策累积效应将不断增强，总体形势不容乐观。
预计下半年银行信贷将持续收紧、融资成本上升；个人按揭贷款减少，购房者负担不断加重，企业回笼资金压力增大，资金链不断趋紧。
商业地产方面。随着住宅限购政策的蔓延，部分资金流入非住宅领域，致使短期内以楼为代表的商业地产持续升温，但当前商业地产投资周期长、低，经营和投资风险日益增大。
受资金、市场影响，商品房建设或将放缓，进而影响后市供求关系。下半年，市场将继续受限购范围扩大、加息、通胀等多方面因素影响，博弈进一步加剧，在库存压力大、房价涨幅较快的部分城市可能出现实质性降价。
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