广州二手成交价低者胜 楼梯楼“逆转”电梯楼

“逆转”真相一：改善型买家减少 “卖一”令盘源增多

中原地产市场主任黄燕飞表示，目前电梯楼仍占成交物业的大部分，但购买电梯楼群体中，以改善型买家为多，在“限购”“限贷”下，较有实力的改善型买家迫于无名额买房而暂时退市，如今，这个购买群体因“限购”而萎缩，电梯楼成交比例略有下降也是情理之中。另外，目前买楼的多为“首置”刚需买家，他们经济实力相对较弱，为降低预算，唯有选择价格相对便宜的楼梯楼。如此，楼梯楼成交比例便有所升高。

合富置业市场主任梁燕明表示，楼梯楼成交比例增多的现象由多方面因素引起。从供应方面分析，“限购”之后购房门槛提高令换房业主不得不通过“卖一”以获取足够的换房资金，“卖一”放出的主要是荔湾、越秀等老城区一些楼龄偏大的楼梯楼物业，由于素质不高，业主预期未来的空间有限，高位出货以置换新的物业。从3月开始因“卖一”而将高龄楼梯楼物业投入市场放售的现象越趋明显。从需求方面分析，受“限购”影响，限购前踊跃入市的改善型和投资型需求客户，大部分转向观望或离场，市场交投量低位盘整。

相比之下，只有受“限购”政策影响较小的首次置业者继续入市购房，从而令首次置业在成交客户结构当中占的份额越来越高，今年3月份开始首次置业者的比例已超过七成，较以往的六成左右明显上升。这批首次置业需求所对应的入市门槛不高、价格相对实惠的楼梯楼单位成交份额自然会受带动有所上升。

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“逆转”真相二：楼梯楼与电梯楼价差日渐拉大

中原地产成交数据显示，6月1日~26日，全市电梯楼成交均价19437元/m2，楼梯楼约12906元/m2，两者价差达6000元/m2。而去年同期，全市电梯楼成交均价约13804元/m2，楼梯楼约10174元/m2，同比之下，如今的电梯楼和楼梯楼价格相差要大很多。

黄燕飞表示，买家一般会根据自己的实力买楼，在楼价高企的情况下，价低一筹的楼梯楼的确能让买家更快圆置业梦；但现实中买家未必个个肯屈就，如考虑老人出入方便的买家就不会因楼价高企而转买楼梯楼。

满堂红统计数据显示，楼梯楼与电梯楼价差最悬殊的是天河区，每平方米价差7000元以上，其次是海珠区，单价价差也达5000元，另外是越秀区，单价价差3000多元，价差的是花都区，单价价差只有两千多元。

置业贴士：注意楼龄长短

合富置业专家表示，买楼梯楼首先要留意楼龄的长短以及房屋结构安全性、物业保养状况如何，而且有意申请房贷购房人士，需特别留意物业的楼龄长短，这与贷款年限有密切关系。满堂红林海允表示，虽然荔湾区楼梯楼楼龄达20年，但银行的估价较贴近市场价，只是在贷款年限上比不上楼龄较新的电梯楼。不过，楼梯楼楼层之间价差非常大，周门9楼楼梯楼目前市价不到1万元/m2，而6楼以下的中层单位则在1.3万元/m2，两者价差达3000元。

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“逆转”真相三：楼梯楼成交比例

满堂红周门分店店长林海允表示，以往该分店成交的电梯楼约占60%~70%，如今楼梯楼成交比例达70%~80%。“逆转”背后的原因是客源的改变，以往改善型入市，找的都是小区电梯楼三房，如今80%入市买家为首次置业者。林海允介绍，周门60平方米的楼梯楼两房单位，售价在80万元左右；电梯楼预算则需要130万~150万元。

满堂红芳村大道西分店店长郭永添表示，芳村电梯楼楼龄较新，与楼梯楼价差更明显。如60平方米的楼梯楼两房总价在60万~70万元之间；恒荔湾畔的电梯楼两房面积为70多平方米，成交价为150多万元；逸彩新世界的电梯楼两房面积为78平方米，成交价也达120万元。

合富置业高级营业经理陈丽明表示，“限购”令二次置业或多次置业的学位房买家因受政策影响而观望，目前入市的多为首次置业或首次换房的学位客，预算普遍不高，因此只能将目标锁定在150万元以内二手房，如东风东这一带150万元的购房预算只能选择楼梯楼两房单位。由于电梯楼也有社区盘以及单体楼之分，因此东风东一带楼梯楼与电梯楼价格差距约7000~10000元/m2左右。

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“逆转”副作用：业主“铁价不二”甚至有人反价

由于楼梯楼总价低，市中心的楼梯楼多带优质学位，一时间楼梯楼业主心态增强，虽然反价的情况不多，但业主一般“铁价不二”。

中原地产越秀区区域营业经理邱明利表示，德政中路一带成交多是楼梯楼单位，价格在100万元以下的单位，由于地段非常优越，电梯楼货量本身不多，大部分是“名校物业”，因此，学位客非常活跃，为了学位，家长不惜斥资入市，而总价较低的楼梯楼单位更是炙手可热。

合富置业高级营业经理吴阳表示，海珠区江南西一带近几个月成交的以楼梯楼居多，盘源比较缺，原因在于江南西是生活配套便利的区域，电梯楼价格普遍较高，楼梯楼价格相对实惠一些，且该区楼梯楼多，电梯楼少，因此楼梯楼现时二手市场价约15000元/m2左右，多人求，盘源消化速度快，小部分业主会出现“反价”的现象，不过，大部分业主价格比较实在，到价就会卖，但没有议价空间。

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