限购让楼成“香饽饽” 楼盘受捧背后风险高
新华网2011/03/14 09:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
限购政策的出台，使得很多不符合条件的外出打拼人士暂时丧失了购房权利，因而那些并不在限制范围之内的项目成为他们的。不过需要注意的是，这类物业虽然优点突出，但同时缺点也不少。
限购令让楼项目成“香饽饽”
严厉的限购政策让外地人把目光投向了项目。所有已实施限购政策的城市，都把限制外地人在本地购房作为其中一个重要举措。就北京来说，便对无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的外地人限售。这让很多手中有钱的人丧失了购房的权利，在抑制炒作的同时，也让部分刚性需求受到了影响。但这些人的确有购房需要，于是只能“曲线置业”，选择限购红线之外的项目。
据了解，北京限购细则推出之后，项目购买热情高涨。根据北京房地产交易管理网公布的统计，在2月下旬曾出现过商业项目网签套数日均120套的情形，这对于当时北京住宅网签日均仅215套的境况而言，可谓是“壮举”。
正是因为如此，北京项目有望“咸鱼翻生”。如一个名叫“7克拉”的商业项目在短短3天内就售出70多套房，于是开发商酝酿涨价。另外一个项目首城双景，近期准备再次推出一批房源，排号已经过万，虽然目前楼市处于冰冻期，但该项目并未打算采取任何降价促销措施。
去年末，北京市住建委发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，要求从2011年1月1日起，已建成的非住宅项目禁止擅自分割。由于非住宅项目包括商业、、公建、综合楼等,因而,这一新规也被业内称为“禁令”。而北京有20多个非住宅项目都在去年12月申请预售,搭上了政策末班车。其中有些项目已在当月开盘销售,还有部分项目将预售证“捂”过了年,近期预售,想“火”一把。销售人员昨天对咨询者回复:“SOCO公社一期两栋楼已基本售罄,二期应该还有两栋楼,但具体开盘时间还未确定。”
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“”项目风险大
“目前购买项目同样存在较大政策风险,提醒购房者,在决定购买项目时一定要冷静谨慎。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖昨天表示,首先,项目土地使用年限只有40年,购买项目存在很大的政策风险。其次,项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取,不论购房意图和如何使用,项目购买后的使用维护成本远高于普通住宅。最后,在后续可能推出的房产税政策中,房的税收可能要先于普通住宅,税率也可能会高于普通住宅。
还有业内人士提醒,贷款购买项目的购房人尤其需要注意：根据目前银行执行的“认房又认贷”政策,用于购买非住宅项目的商业贷款也将被累计计入房贷次数,从而影响借款人在下一次购房时的贷款。
合生·世界村“”咸鱼翻身
如何认定商业立项的房产项目以“”形式出售呢？业内人士指点,,要确认是否纯住宅项目,而非商业地产项目;确认产权是否只有40年,如果产权40年,必定是商业项目。第二,一般项目虽然分隔出一个个单元房,但绝大多数没有单独的厨房,更没有燃气入户。
合生·世界村销售人员告诉记者，之所以产权是40年，因为是土地用途的原因。记者获得的北京市规划委2009规(通)地字0004号文件显示，该项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住。
在限购、限贷政策影响下，北京住宅市场遭遇“急刹车”，成交量急转直下，但项目却表现优异。据了解，以合生世界村为代表的项目，新政后半月热销两亿元。由于前期产品几乎售罄，该项目将于中下旬推出四期新品。
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GVA衡信柏迪的营销综合服务部董事岳锋钢表示，“”项目的出现主要是由于几年前市场上纯商业项目供应匮乏才产生的。后来由于大量纯商业项目的出现，使得这些曾经商业立项的项目开始打出的旗号，但是随着地产市场发展的逐步健全，这样的横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。岳锋钢认为，从长期看，“”毕竟是特殊市场发展阶段、特殊市场生态环境下的一个特殊产品类型，与“住改商”一样，同属于过渡型产品，擦边球的做法。这种并不规范的产品形态势必成为风险的潜伏地。普通业主会不会成为风险的最终承担者？如果“”已成为一种市场惯例，那么如何将其规范化则应当进入相关部门的视野。（综合CCTV《时间》、经济参考报、理财周刊等）
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