广州楼市从2001到2010 2005期房转让取消
新快报2011/01/07 09:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
■2011年《住房绿皮书》指出中国房地产调控目前面临十大挑战
中国房地产调控是从2003年开始的，但真正把房地产宏观调控的着眼点放在稳定房价上，则是从2005年的“国八条”开始的。2005年3月26日，国务院厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“老国八条”首次提出要稳定房价；5月11日，国务院厅又转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，即“新国八条”，决定期房转让取消。在以后几年，中央不断出台调控楼市、稳定房价的政策，调控政策和房价的博弈一年复一年地上演。
2005年调控开始稳房价
2003年开始的房地产调控最初多是对开发商的调控，如加强信贷管理，加强土地的管理等。但到了2005年，各地楼价疯涨，中央真正开始了目的在于稳定房价的房地产调控。其中“老国八条”首次明确，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。“老国八条”的八条意见，更多的是提出纲领性的条文，并没有太多实际的执行层面的内容。当大家都在疑惑中央调控房价是“说一说，提一提醒”，还是下真功夫调房价时，5月12日，“新国八条”出台，其公布的八条意见显然是对“老国八条”政策的落实，也可以说是“老国八条”的细则，旨在稳定房价的房地产调控真正开始。
期房转让被禁止
“新国八条”对楼市影响的政策是期房禁止转让。在此之前，市民买了一手房，即使房屋还没有出具房产证，甚至还没有收楼，市民都可以凭着与开发商签订的《预售商品房购房合同》进行二手转让。不过“新国八条”终止了这一做法，其规定在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
期房禁止转让的规定显然是针对炒楼行为的。以前，一手住宅还没交楼，仅有购房合同就能进行转让。这样，在房价上升的时候，很多人会炒期房，到了交楼的时候，一套房子可能已经转让过好几手。不过，当时在广州二手房交易不算多，加上楼市连续多年下降，炒楼的投资客不多，所以并没有出现这几年的赶新政策末班车的二手房交易高峰。但是，这一政策对楼市影响深远，如果期房一直以来都能转让，广州楼价可能更要翻多几倍。另外，“新国八条”还首次规定了营业税征收的政策，规定购房未满两年转让的按照成交价全额征收营业税，这一政策同样是为了打击炒楼客。
区分普通与非普通住房
新老“国八条”另一个影响至今的政策就是普通住房与非普通住房的不同政策对待。“新国八条”规定，国家将对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠，同时也明确指出，享受这些优惠政策的普通住房需满足3个条件。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
这个政策在当时也留下了不少悬念。因为政策要求，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。当中的这个“20%”以内的浮动，就已经让地产界争论炸翻了天。当时，广州业内对广州如何执行细则，众说纷纭。最后，广州普通住房条件就定在住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。而有了普通住宅和非普通住宅之分后，大面积住宅无论是契税，还是未来转让的营业税、个人所得税等都高了不少。
楼价不稳调控不止
自2005年到现在，国家对于房地产的调控一直延续，只是在2008年、2009年国际金融危机时期有所转调，但到了2010年，调控更是历年力度的一年。显然，自2004年以来广州楼价逐年上升，而北京、上海、深圳等城市楼价升幅更甚。各地楼价的急升，促使中央对楼市的调控不断。
从的期房禁止转让，到现在的限购令；从购房两年内转让征收营业税，到购房5年内转让征收营业税；从房贷三成首付，到二套房贷五成首付，再到三套房贷暂停贷款。楼价不稳定下来，中央政策调控将不断，中国楼市还将在调控中前行。
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广州楼市2005见证者语●●●
华远集团董事长任志强：没有人会反对有利于房地产市场发展的任何调控措施，发展商也从来不能与不敢违背政府的政策、法规去开发建设(所有的违规违法都只是少数的犯罪者，而并非真正的开发)。但由于对市场与形势的判断不同，因此就会产生对市场的发展趋势意图扭曲，因判断不同而形成的不同对策。当需求高速增长时，不调节供给，而在加速供给的同时去限制消费需求也许并不能既保持市场的正常发展又解决好供求之间的矛盾。
中国董事长潘石屹：这次国务院颁布的房地产发展意见主要是利用市场和经济的手段去调控房价，保证土地的供应量能够满足市场上对房地产的需求，并且让地方政府公布今年和明年土地的供应量，土地的分布和工程进展情况，这样才能让房地产市场进一步透明。国八条还规定，解决城镇低收入人群的住房问题是地方政府的责任。国务院的八条意见，主要是让房地产市场健康的发展。
万科地产董事长王石：让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题。从1998年到2004年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这是从2005年进入调整期的内在动因。“国八条”主要解决的问题有两点。一是部分地区房价上涨过快的问题，二是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变土地供应结构不合理；鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。
中原地产项目部总经理黄韬：2005年的“国八条”调控，对于广州市民或是广州开发商来说，震慑的作用大于这一两年的调控。因为当年房地产调控才刚开始，没有人知道楼市会有怎样的转向。可经历了多年的调控，楼价还是在涨。所以到了2010年的调控，不少人还是愿意在调控的时候买房，还是预测楼价会继续涨。
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广州楼市年度大事●●●
住宅禁商
2005年5月1日起，广州市只有房地产证上标明是、写字楼、商铺的租赁房和自有房，才能办理工商营业执照，而住宅、厂房、车库等非商用用途的房屋一律不予办理；同时，已到期的工商营业执照若要续办，若经营场所地址不变且又是非商用用途的，就不能通过年检，必须要转成商用用途的经营场所才能续办。
点评：随着住宅禁商的叫停，原来在住宅的公司都搬到写字楼中去，一些乙级写字楼大受欢迎，而可以居住又可以的酒店 也大受欢迎。
阳光家缘启用
2005年7月1日，阳光家缘一手网签系统启动，自此，所有一手楼盘都必须进入阳光家缘进行网签。阳光家缘系统全面覆盖广州楼盘的预售房屋，市民手房都需要在阳光家缘系统中签合同。而每一套房屋签了网上合同后，就会被锁死，不能再交易。
点评：阳光家缘网签系统的启动，基本杜绝了楼盘一房二卖，卖抵押房等的行为，有力地保障了市民购房的安全。2011年，广州也开始实行二手房网签，进一步保障二手房交易的安全。
海珠城广场倒塌
2005年7月1日，位于江南西和江南大道的海珠城广场工地建筑突然坍塌，邻近两幢建筑物倾斜及墙体开裂，造成3人死亡，8人受伤。事发后，市建委要求立刻在全市范围内开展建设工程施工安全生产大检查。所有基坑施工项目一律先停工检查，检查合格后经批准方可复工。
点评：这波检查从停工到复工，前后历时几个月，直接导致了当年新建商品房竣工面积的减少。
城启“规划门”
2005年，当年广州十大开发商之一的城启集团由于欠税和涉嫌伪造规划部门业务章，违规建楼而被调查。由广州市建委牵头组成的“城启集团造假专案调查小组”，发现其开发的多个楼盘违规多建了多栋楼宇。城启集团最后被广州规划部门开出7亿元罚单，不得不变卖多个开发用地筹钱认罚。
点评：2005年后，城启集团开始淡出广州，在广州基本没有新开发项目。而城启事件后，广州楼盘违法规划多建楼宇面积的做法逐步减少。
西塔出让
2005年9月，广州高楼，珠江新城双子塔之一的西塔公开出让招标，吸引了越秀城建地产、恒大、新鸿基、富力、新世界、上海长峰房地产等6大开发商参与竞投。最后越秀城建地产以2856元/平方米的地价，总价10亿元夺得地块。
点评：2010年10月15日，广州国际金融中心也即西塔建成试运营，广州高楼正式建成。西塔的开发建设进一步奠定了越秀城建地产在广州房地产市场的地位，而广州也有了新的地标。
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