恒大优惠16日取消 高层澄清调整是策略而非迫于压力
房天下综合整理2010/05/10 10:18
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
据消息，恒大地产旗下楼盘八五折优惠将在本月16日全部取消，届时是否还有新的折扣会另行公布。
恒大地产（03333.HK）一位内部人士今日表示，旗下楼盘八五折优惠将在本月16日全部取消，届时是否还有新的折扣会另行公布。（观点新闻网）
停止85折折购是公司正常调整
为此，搜房网记者采访恒大集团权威负责人，该负责人表示，集团基本上每半个月调整一次优惠政策，此次85折优惠在16日取消时集团中政策正常调整行为，而非外界传称的迫于舆论压力。【详细】
此前，5月5日,恒大地产在香港宣布,为了支持中央新政,恒大旗下全部项目均以8.5折让利销售。（中国房地产报 ）
恒大“假降暗升”市民质疑楼盘优惠后价格反而更高
“不对呀，虽然标题说的是大降价，可到了具体的户型房号，我怎么觉得好像比以前还贵了呢？”江女士说，广告里的“恒大金碧天下”的具体户型就挺符合她的需要，所以她之前就看得很仔细，还几番算过价钱。为此她专门翻出了4月30日的旧报纸，“果然是同一套！可8.5折之后比原来还贵！”【详细】
单个房企降价会不会引起楼价大变？
在恒大集团高调宣布8.5折降价卖房的周末，广州楼市并未出现太大变化，看房人不少但房价并未跟风松动，部分楼盘维持五一优惠折扣。恒大旗下楼盘销售人员表示，8.5折优惠将在今日全部取消。（信息时报）【详细】
就在恒大地产在范围内降价销售的同时，又有绿地及保利两个龙头房企初现降价迹象。
据统计，4月至今，上海共有近四十个楼盘打出折扣让利消息，其中涉及绿地集团五个楼盘，折扣为8.8折，房价由此回归至去年年底的水平。保利楼盘“湖畔阳光苑”也位列其中。（上海证券报 于兵兵）【详细】
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5月6日,记者致电南京、武汉两地的恒大绿洲、恒大金碧天下等项目,售楼人员告诉记者,目前已按照折扣执行,所有在售房屋均按8.5折销售,单套优惠达30万元。但降价优惠持续的时间并不确定,还需等待上级公司进一步通知。据恒大的声明表示,恒大地产分布在广州、成都、重庆、天津、武汉、南京、沈阳、石家庄等20多个城市的40个在售项目均在此次降价之列。
在宣布“降价”当天,恒大地产还公布了今年前4个月的销售业绩:累计实现合约销售额121.3亿元,累计合约销售面积189.3万平方米,分别较去年同期增长了120.3%和60.4%。恒大表示,此轮降价更多出于战略考虑,一方面为下一轮地产企业洗牌积累并购资金;另一方面,“现金为王”的发展策略会增加手中运作的资本,在新一轮调控向深层发展时,能够拥有更多的主动权和回转余地。
恒大“直白”地表露战略野心,却并未打消业界对其资金链状况的质疑。“根据恒大年报,其净利润率仅为7%,降价15%无异于自杀。”潘石屹表示。
仔细梳理恒大的财务数据,记者发现,截至2009年末,去除受限制的银行存款,恒大持有现金为73亿元人民币,而负债为142亿元,其中短期债务64亿元,长期债务78亿元。截至2009年末,尚有未支付的土地款79亿元。而今年以来的现金流增加,除了销售回款之外,则更多依赖海外发债。今年1月和4月,恒大地产相继以13%的年利率发债两次,分别募得7.5亿美元和6亿美元。
一位不愿具名的地产分析师表示,恒大两次高成本融资发债,都创下当时赴港上市内房股企业发债新高,说明恒大的资金链状况并不乐观,因而抓住市场机会加快融资。其还指出,恒大为上市成功大举扩张,目前正是支付土地出让金和工程款的集中期,需要大量现金,因而发债与降价销售也属“迫不得已、意料之中”。
据其2009年年报显示,恒大地产在的土地储备建筑面积达到了5497万平方米,共57个项目分布在25个主要城市。值得一提的是,在国土资源部整饬“囤地”风暴中,恒大地产2008年竞得的广州天河绢麻厂“地王”因欠缴土地出让金、两年未动工而被广州市国土局张榜通报。进展是,该地块已被广州市国土局收回,并没收了1.3亿元竞买保证金。
实效：恒大股价大跌逾一成创上市以来新低
恒大地产5月6日早盘股价大跌逾一成，创上市以来新低。至发稿时，恒大地产报2.53港元，涨 2.02%。
这让刚刚抛出“楼市进入冰川期”论断的潘石屹感到非常意外。“没想到今天恒大打响了降价大战的枪,在资本市场和房地产市场引起了很大‘地震’。”5月6日,潘在其微博中写道。
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这是新一轮调控以来,公开大幅降价销售的一线房企。市场在惊愕之余,更在关心,恒大降价会不会形成房地产市场的多米诺骨牌效应?恒大率先降价,那么谁将是第二、第三个恒大?
“我们不对同行的经营决定进行评论。”万科对恒大降价一事回应称,“价格是由市场决定的,企业不可能单方面‘决定’价格,而只能尝试去‘发现’价格。万科始终对市场保持敬畏之心,尊重市场的实际情况,按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”
中海也表示,每个公司根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模式等特点的不同,会制定不同的销售策略。而在任何情况下,中海都将以股东价值化为优先考量,并因应市场的变化,考虑制定自身的销售策略。
保利地产副总经理余英表示,公司从来不会刻意将项目的价格调高或调低,都是根据整体市场而定。“目前有一些城市出现观望情绪,我们也会考虑根据当地情况进行定价。”
此外,据媒体报道,华润、金地、绿城、龙湖、碧桂园、富力、远洋地产等企业在接受采访时也均表示,近期没有降价的计划。“接下来会观察一段时间”成为了开发商应对记者提问的“金句”。
“我们判断的依据主要是看这些企业财报中的各项指标是否强劲、健康,越是资金流有问题的企业,越着急促销降价。”在被问及哪些企业可能会跟风时,潘石屹如是说。同时其预计,因为恒大出乎意料地早早打响了价格战枪,这将导致一些市场竞争激烈的城市很快发生住房价格战。
“不差钱”的假象
争议不可避免,但看起来,又一次的住房价格战已在所难免。原因就在于调控之手已开始扼向开发商的资金命门。
得益于2009年及今年一季度的火爆销售,各家开发商的销售额大幅增加,从报表上看,手中持有的现金也极为宽裕。据Wind数据统计,截至2010年一季度末,申万分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元人民币,同比增长60.4%,创3年以来新高。其中,万科手持现金179.2亿元,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。另外,首开股份、保利地产、金融街等公司的货币资金也都超过100亿元。中海、华润置地、远洋地产等香港上市的内地房企,持有货币资金也都在百亿元以上。
基于此,也就有了开发商“不差钱”一说。甚至潘石屹还曾预计,在成交量低迷时,大部分开发商的现金流能够支撑一年。
但随着各项调控政策的相继出台,开发商的现金流将遭受极大考验。国内资本市场融资渠道还处于基本关闭状态。近日,有传闻称,国土部对25家排队等候融资的房企进行了指导性意见批示。其中,17家融资计划遭到“封杀”,在仅有的8家“给予支持”的地产企业中,有2家将通过发债、3家将通过新股上市以及3家将通过定向增发来完成融资。而这批“幸运”的房企多是中小企业,万科等大房企的百亿再融资计划依然被挡在了门外。
与此同时,调控新政还提出限制银行给房地产开发商贷款。消息称,银监会正在研究制定具体政策。潘石屹表示,银行对开发商的贷款会愈发慎重,未来只有那些财务状况非常健康的房地产企业才能得到银行的支持。
而对开发商现金流影响的“杀手锏”政策也新近出台。据住建部的规定,未来对房地产企业在售项目的预售账款将实施监控,今后房地产企业预售账款将存入监管部门制定的专门账户,并按照项目开发进度和工程所需资金“专款专用”。根据拟定的方案,房地产企业只有在项目竣工交付及结算时,才能支配使用项目此前的预售账款。
“现在开发商周转资金中有六七成来自预售账款,这样一来,预售款的实际利用率可能就会降为原来的一半。”国泰君安房地产分析师姚峣表示,这一政策对开发商的现金率将造成巨大影响。
经济学家、北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为,开发商降价潮将会成为一个必然趋势。“我要是开发商,恒大,我立马做第二,绝不等到降价都没有机会的时候。”赵晓表示,每个开发商都是潜在的恒大第二。
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